나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51823 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 400-3 디에이원파크 11층1102호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 홍연초등학교 서측 인근에 위치하고 있으며 본건
주변에는 접면도로 등에 따라 각종 주거용 건물, 주상용 건물, 상업용 혹은 업무용 건물,
각종 학교, 공공시설, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 11층 1102호로서,
외벽 : 외장석재마감 등,
내벽 : 벽지마감 및 타일마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 오피스텔임.(후면 ""내부구조도"" 참고바람)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 장방형 토지로서 공부상 주용도가 ""오피스텔,소매점,다세대주택""인 건물(디에이원
파크)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 광대로 수준의 포장도로(가좌로)에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역(2020-02-27), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축
사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(문의 건축과), 상대보호구역, 상대보호구역
(최종확인관할교육청), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M), 과밀억제권역, 건축선.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계는 미상임.
나)본건의 경우 현장조사시 폐문부재상태로 부득이 그 내부구조, 이용상황 및 내부 마감재와
설비 등을 집합건축물대장상 도면, 외부관찰, 표준사양, 탐문조사된 내용(평가전례 포함)
등에 근거하였으니 유의바라며 경매참여시 재확인이 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51823 (1)

* 소재지: 서울특별시 서대문구 홍은동 400-3, 디에이원파크 11층 1102호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 287,000,000원

* 토지면적: 12.52㎡ (약 3.8평)

* 건물면적: 32.70㎡ (약 9.9평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울 서대문구 홍은동, 홍연초등학교 서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

* 주변 환경:

* 다양한 주거용, 상업용, 업무용 건물과 학교, 공공시설, 공원, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 홍연초등학교 등 교육 시설이 가까워 자녀가 있는 가구에 유리한 환경입니다.

* 북동측으로는 가좌로(폭 25~30m 상당의 대로)에 접해 있어 차량 접근성이 매우 우수합니다.

* 교통:

* 차량으로 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 편리합니다.

* 토지 이용 계획:

* 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 대로3류에 접해 있습니다.

* 건축선, 최고 높이 제한, 과밀억제권역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 8월 22일자 서초세무서장의 압류 (갑7)

* 총 채권액: 1,579,000,000원 (감정가를 훨씬 초과)

* 주요 권리 내용:

* 소유권 보존 및 이전 등기가 확인됩니다.

* 주택도시보증공사의 가압류(갑8) 및 본건 경매개시결정(갑9)이 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 있어 매각 시 모두 소멸될 예정입니다.

* 을구에 주택임차권(오상엽, 3억원)이 등기되었으나, '말소' 표기되어 있고 임차인 현황상 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 오

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-02

* 확정일자: 2022-01-26

* 배당신고일자: 2024-03-07

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)와의 확약서에 따라 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장 가능하며 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해주기로 되어 있습니다. 따라서 본 경매 물건 인수 시 오 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 판단됩니다. (주의: HUG 인수조건 변경 및 관련 확약서 내용을 법률 전문가와 함께 최종 확인 필수)

* 임차인: 한

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-03-27

* 대항력: 없음

* 비고: 특별한 권리가 없는 것으로 보입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 서울 서대문구 홍은동의 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역에 위치합니다.

* 주변에 각종 근린생활시설, 업무시설, 학교 등이 산재해 있어 유동인구 및 잠재적인 임차 수요 확보가 가능할 것으로 보입니다.

* 대규모 상업 지구보다는 중소규모 상권과 오피스텔 밀집 지역의 특성을 띠고 있습니다.

* 인근 가좌로 대로변의 우수한 접근성과 가시성은 상권 활성화에 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설:

* 교육: 홍연초등학교가 인근에 있으며, 다수의 학교가 소재하여 교육 환경이 우수합니다.

* 편의: 다양한 근린생활시설, 마트, 병원 등이 주변에 있어 일상생활이 매우 편리합니다.

* 녹지/휴식: 주변 공원을 이용할 수 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 주변 혐오시설:

* 현재 제공된 정보와 일반적인 지역 분석 상, 본 물건 인근에 뚜렷한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 실제 현장 방문 시 주변 건물 배치나 도로 상황에 따른 소음, 일조권 등 잠재적 불편 요소가 있는지 면밀한 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 확약: 임차인 오 의 3억원 보증금 관련 HUG의 확약 내용은 경매 참여 전 반드시 상세히 검토해야 합니다. 본 경매로 인해 발생할 수 있는 추가적인 법적 분쟁이나 예상치 못한 부담이 있는지 확인이 필요합니다.

* 임대관계 미상 및 내부 상태: 내부 이용 현황, 마감재, 설비 등에 대한 정보가 집합건축물대장 등을 근거로 추정되었으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다. 경매 참여 시 반드시 내부 상태를 직접 확인하거나 관련 정보를 최대한 확보해야 합니다.

* 공동담보: 본 물건이 공동담보로 묶여 있는 다른 부동산이 있다면, 해당 부동산의 경매 진행 여부 및 결과가 본 물건 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 총 채권액이 감정가를 크게 상회하므로, 유찰 시 추가적인 가격 하락 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 서대문구의 주요 도로변에 위치한 오피스텔로, 입지적 이점은 분명합니다.

* 주변 생활 편의시설 및 교육 시설이 잘 갖추어져 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

* 임차인 오 의 '대항력 없음' 및 HUG와의 확약 내용은 본 건의 가장 중요한 권리 분석 포인트입니다. 현재까지의 정보로는 임차인의 보증금이 낙찰자에게 인수되지 않을 가능성이 높으나, HUG 인수조건 변경 사항을 포함하여 법률 전문가와 함께 최종 검토가 필수적입니다.

* 높은 채권 총액으로 인해 1차 입찰에서 유찰될 가능성도 있으며, 시장 상황 및 경쟁률을 고려한 신중한 입찰 전략이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 도심권(서대문구)의 오피스텔로, 장기적인 시세 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 대로변에 위치하여 교통 편의성이 우수하며, 주변 편의시설 및 학군이 잘 갖춰져 있어 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

* HUG 관련 특이사항이 명확히 해결된다면, 임차인 관련 리스크를 최소화하고 안정적인 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 287,000,000원입니다.

* 등기부상 총 채권액(1,579,000,000원)이 감정가를 훨씬 초과하는 상황입니다.

* 임차인 오 의 보증금 3억원 또한 권리분석상 낙찰자에게 인수되지 않을 것으로 보입니다. (HUG 확약서 및 법률 검토 필수)

* 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 주변 실거래가, 유사 오피스텔의 매매 및 임대 시세, 공실률 등 최신 시장 데이터를 추가적으로 면밀히 조사해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 일반적으로 경매는 감정가를 기준으로 최저 70~80% 수준에서 1차 입찰이 시작되나, 본 건은 유찰 시 가격이 추가 하락할 수 있습니다.

* 권장 입찰가 범위 (추정): 시세 분석 및 법률 검토가 선행된 후, 본 건의 잠재 가치와 리스크를 종합적으로 고려하여 230,000,000원 ~ 260,000,000원 범위 내에서 전략적으로 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 어디까지나 추정치이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 입찰 경쟁 정도, 물건의 정확한 상태 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.