나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51821 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 78-42 서흥하이빌 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구정감정 · 평가일 2025.08.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 ""역촌초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 센트레빌아스테리움아파트단지 등이 혼재하는 제2종
일반주거지역내 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 낟동측 인근에 지하철6호선 응암역이 위치하고, 동측 인근의
갈현로를 운행하는 노선버스 정류장이 소재하여 이용가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층건 중 제3층 제301호로서 2015.05.26.
사용승인 되었음. 필로티형으로 1층에 주차장 설치되엇고, 방과 거실 및 주방은 발코니확장
형임. 마감구조는
외벽: 치장벽돌 노출쌓기
내벽: 종이벽지 및 일부 내장재 타일마감.
창호: 하이샷시창호 복층유리임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실1, 주방/식당1, 욕실/화장실1, 발코니 등)으로 이용됨.

설비내역

위생.급배수시설, 도시가스 보일러에 의한 개별난방, 승강기시설, 화재탐지 및 경보기시설,
CCTV 및 1층에 주차장설치됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필1단지 사다리형의 평탄한 지반으로 서흘하이빌 건부지로 이용됨.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약10M 포장도로에, 서측으로는 노폭 약3M 막힌도로에 각기접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호(1), (2) : 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-
257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 임대중인 것으로 탐문되나, 상세한 임대내역은 미상임.
*.2023.07.28.서울서부지방법원의 임차권등기명령(2023카임5615)에 의거 주택
임차권 설정됨. *.(임차보증금:300,000,000원).
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51821 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 78-42 서흥하이빌 3층301호

용도: 도시형생활주택

감정가: 299,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조, 2015년 5월 26일 사용승인

총 층수: 6층

1.2. 면적 정보

토지면적: 26.11㎡ (약 7.90평)

건물면적: 42.08㎡ (약 12.73평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 등기부 요약

소유권 이전: 2016년 10월 21일 (황선혁), 2021년 7월 23일 (임성환, 매매 300,000,000원)

말소기준권리: 우리금융캐피탈 가압류 (2022년 10월 25일, 18,598,684원)

등기부채권 총액: 318,598,684원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "역촌초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 제2종 일반주거지역 내 주택지대입니다. 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능합니다.

북동측 인근에 지하철 6호선 응암역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

동측 인근 갈현로를 운행하는 노선버스 정류장이 있어 대중교통망이 양호합니다.

2.3. 도로 상태

북동측으로 노폭 약 10미터의 포장도로에 접해 있으며, 서측으로는 노폭 약 3미터의 막힌 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 임차권이 존재합니다.

을구 순위 8번 주택임차권 (2023년 8월 2일 등기)이 있으며, 임대차 보증금은 300,000,000원입니다.

임차인의 전입일자는 2021년 7월 19일, 확정일자는 2021년 7월 19일입니다.

배당을 통해 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(공병진)

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 7월 19일

확정일자: 2021년 7월 19일

배당신고일자: 2023년 8월 2일

대항력: 있음 (인수 대상)

비고: 2023.07.28. 서울서부지방법원의 임차권등기명령 (2023카임5615)에 의거 주택임차권 설정됨.

* 임차인: 박병규

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 2월 17일

대항력: 없음

* 임차인: 정현혜

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 1월 17일

대항력: 없음

3.3. 총 인수 보증금

0원 (대항력 있는 임차인 공병진의 보증금 300,000,000원은 별도 인수 대상이며, 매수인이 직접 부담해야 합니다.)

4. 상권분석

4.1. 상업시설 현황

본건은 제2종 일반주거지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

응암역 인근으로 유동인구 및 다양한 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주변 개발 계획

별도 명시된 개발 계획 정보는 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 북서측 인근에 역촌초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

단지 내 또는 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 기타

주택가 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 300,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미칩니다.

6.2. 다수 권리관계

가압류, 압류 등 다수의 권리관계가 등기되어 있어 권리 분석에 신중을 기해야 합니다. (말소기준권리 외 인수되는 권리 확인 필수)

6.3. 임대차 관계 불확실성

임대중인 것으로 탐문되나, 대항력 있는 임차인 외 상세 임대 내역은 미상입니다. 추가적인 임차인이 존재하거나, 임대차 조건이 불리할 가능성도 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 역촌동의 역세권(응암역)에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근인 2014년에 사용승인이 완료되어 건축 연한이 길지 않은 편입니다.

주변 환경은 주택가와 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역입니다.

가장 중요한 투자 결정 요인은 3억 원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 낙찰자는 이 보증금을 인수해야 하므로, 실제 투자 비용은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다.

최근 매매 사례들을 고려할 때, 본건의 감정가 299,000,000원이 보증금 인수 금액을 고려했을 때 적정한지는 면밀한 추가 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 6호선 응암역을 이용할 수 있는 역세권 입지입니다.

* 2014년 사용승인된 도시형생활주택으로, 비교적 신축에 해당합니다.

* 역촌초등학교가 인근에 있어 자녀가 있는 가정의 주거 편의성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사 면적의 다세대주택 매매가는 약 149,000,000원 ~ 330,000,000원 범위로 나타났습니다.

본건의 건물 면적 42.08㎡(약 12.73평)를 기준으로, 가장 최근의 48.3㎡ 면적 매매가(330,000,000원)를 역산하면 1㎡당 약 6,830,000원입니다. 이를 본건 면적에 적용하면 약 287,500,000원의 시세가 산출됩니다.

감정가는 299,000,000원이지만, 300,000,000원의 임차 보증금을 인수해야 하므로, 총 부담액은 입찰가 + 300,000,000원이 됩니다.

시세 대비 인수 보증금이 상당히 높아, 수익성 확보를 위해서는 입찰가를 대폭 낮춰야 합니다.

시세의 보수적인 추정치(약 287,500,000원)를 고려할 때, 총 부담액(입찰가 + 300,000,000원)이 이 금액을 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 10,000,000원으로 분석됩니다.

이 경우 총 부담액은 10,000,000원(입찰가) + 300,000,000원(인수 보증금) = 310,000,000원이 됩니다. 이는 현재 시세 추정치인 287,500,000원보다 소폭 높은 수준으로, 추가적인 시세 상승 또는 향후 관리 및 재매각을 통해 수익을 확보해야 하는 공격적인 입찰가입니다.

* 주변 혐오시설 정보:

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 가까운 거리에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

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