나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51356 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 7층710호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신대한감정 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 ""은평구청"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세
대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 남서측 인근에 노선버스정류장, 남동측 근거리에 ""녹번역
(3호선)""이 소재하는 바 정류장, 역까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대중교통사
정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 12층 건물 내 제7층 제710호로서,
외 벽 : 석재 및 타일붙임 등 마감,
창 호 : 알루미늄창호임.

이용상태

본건은 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)로 이용 중임.
(방2, 거실, 주방 및 식당, 욕실, 발코니 등)

설비내역

개별난방설비, 승강기설비, 위생설비 및 급배수시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(
위탁고도:77-257m), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51356 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7, 시니어캐슬 클라시온 7층 710호

신주소: 서울특별시 은평구 은평로21길 34-5 (녹번동)

건물명: 시니어캐슬 클라시온

건축물 구조: 철근콘크리트조 평지붕 12층 건물 (지하 4층 포함)

주요 용도: 교육연구시설, 노유자시설(노인복지시설), 제2종근린생활시설

사용승인일: 2006년 1월 20일

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 988,000,000원

토지면적: 20.08㎡ (약 6.07평)

토지 지분: 20.08㎡ (약 6.07평)

건물면적: 56.34㎡ (약 17.05평)

건물 지분: 56.34㎡ (약 17.05평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 ""은평구청"" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 또한, 단지 뒤편으로 약 1만평 규모의 녹번동 근린공원이 있어 쾌적한 자연환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통

본건까지 차량 진입이 가능하며, 남서측 인근에 버스정류장이 위치하고 남동측으로는 지하철 3호선 ""녹번역""이 소재합니다. 녹번역을 통해 서울 도심 및 강남권으로의 이동이 용이하며, 다양한 버스 노선 또한 운행 중입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 을3 (2019년 12월 2일, 유한회사엠엔에스대부 근저당권, 297,600,000원)

등기부상 채권 총액: 627,600,000원

주요 권리 내역:

* 소유권이전 등 다수의 소유권 변동이 확인됩니다.

* 을3 근저당권(유한회사엠엔에스대부)이 말소기준권리이며, 이후 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (단, 을3-3, 을3-4은 2025-12-23, 2026-01-02 접수일자로 말소기준권리보다 후순위로 분석됩니다.)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 임혜빈 (이름 마스킹: 임 )

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2016년 10월 24일

* 배당신고일자: 2025년 10월 17일

* 대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

등기부상 말소기준권리보다 선순위의 권리는 없습니다. "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에는 "지상권개요"가 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 기재되어 있지 않습니다. 따라서, 본 경매 절차 진행 시 지상권의 존부 및 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 은평구청 등 공공기관과 다수의 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 주변에 대규모 아파트 단지들이 재개발되어 입주함에 따라 지역 내 유동인구 및 소비 잠재력이 증가할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근 은평구청, 주민센터 등 공공시설 이용이 편리합니다. 또한, 녹번역 주변으로 상업 시설이 발달해 있어 쇼핑, 외식 등 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 의료시설

차량으로 약 10분 거리에 가톨릭대학교 은평성모병원 및 청구성심병원이 위치하고 있어, 의료 서비스 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

본건에는 대항력 있는 임차인(임 )이 존재하며, 전입일자는 2016년 10월 24일입니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 임차인의 보증금을 직접 인수하지 않을 가능성이 높으나, 배당 여부 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 임차인의 차임은 0원으로 신고되어 있으나, 이에 대한 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 분양형 노인복지주택의 특성

본 물건은 분양형 노인복지주택(실버타운)으로, 2015년 노인복지법 개정으로 분양형 실버타운이 폐지된 바 있습니다. 현재 단지 내 다수의 경·공매 물건이 진행 중인 점을 미루어 볼 때, 향후 환금성 및 자산 가치 상승에 대한 잠재적 리스크가 존재할 수 있습니다.

6.3. 용도지역 제한

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으나, 현 건축물은 12층 규모입니다. 이는 향후 재건축 또는 증축 시 제한사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 은평구의 역세권에 위치하며, 주변 공원과의 접근성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교육연구 및 노인복지시설로 활용되고 있으며, 쾌적한 주거 환경과 편리한 교통망을 자랑합니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 분양형 실버타운의 특성 및 다수의 경공매 물건 진행 상황은 신중한 접근을 요합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 3호선 녹번역 역세권으로 서울 도심 접근성이 우수합니다.

* 단지 인근 녹번동 근린공원 및 북한산 자락과의 접근성이 뛰어나 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

* 은평구청 등 행정기관이 인접해 있어 지역 내 중요도가 높습니다.

* 최근 신축 아파트 단지들이 대거 입주하며 지역 가치가 상승하고 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 988,000,000원으로 책정되었으며, 등기부채권 총액은 627,600,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금은 인수되지 않는 것으로 분석되어(인수 보증금 합계: 0원), 낙찰자의 실질적인 인수 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다. 그러나, 분양형 실버타운의 특성, 다수의 경공매 물건 현황, 지상권 인수 가능성(추가 확인 필요) 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 주변 시세 및 향후 임대 수익률, 시세 상승 가능성 등을 다각적으로 분석하여 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.