나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51826 [1] 서울특별시 마포구 성산동 30-10 성산지오 5층504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석정감정 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 ""성산초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
나홀로아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 지하철 6호선 ""망원역"" 및
노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상6층 건물 내 제5층 제504호로서,
- 외벽 : 석재붙임 마감 등
- 창호 : 하이새시임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 ""다세대주택(도시형생활주택단지형)""로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급부 및 배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대 내 사다리형의 토지로서, ""다세대주택(도시형생활주택단지형), 근린생활시설""의
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북서측으로 세로변의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-02-05)<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(2022-02-28)(서부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에
관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에
관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독,
다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51826 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 마포구 성산동 30-10 성산지오 5층504호

건물명: 성산 지오

신축주소: 서울특별시 마포구 성미산로5안길 4 (성산동)

용도: 도시형생활주택 (감정평가서상 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 평스라브지붕, 지하1층/지상6층 건물 중 지상5층

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 12.99㎡ (약 3.93평)

토지지분: 12.99㎡ (약 3.93평)

건물면적: 20.10㎡ (약 6.08평)

건물지분: 20.1㎡ (약 6.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 295,000,000원

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

건축물표제부 요약:

- 일반 현황:

- 연면적: 1197.29㎡

- 대지 면적: 477.2㎡

- 층수: 지하 1층 / 지상 6층

- 총 세대수: 24세대

- 사용승인일: 2021년 06월 30일 (추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 마포구 성산동에 소재하며, 성산초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주위에는 나홀로아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 6호선 망원역 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 다음과 같은 도시계획 및 법률에 따른 제한을 받고 있습니다.

- 제2종일반주거지역 (7층 이하)

- 가축사육제한구역

- 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

- 대공방어협조구역

- 과밀억제권역

- (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025년 8월 21일 지정, 대상자: 외국인 등, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

- 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 (도로 일부 포함)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (집합건물 등기부 요약 기준)

- 갑구 5번: 강남세무서장 압류 (2023.01.05) - 말소기준권리

- 을구 1번: 주택임차권 (2024.03.04) - 권리자: 이다연, 보증금: 260,000,000원, 전입/확정일자: 2022.02.25, 인수(부담)

- 갑구 7번: 주택도시보증공사 강제경매개시결정 (2025.08.13) - 본 경매 사건

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

- 임차인: 주택도시보증공사 (이다연)

- 보증금: 260,000,000원

- 차임: 0원

- 전입/확정일자: 2022년 02월 25일

- 대항력: 있음

- 물건명세서상 특이사항: 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

- 말소기준권리: 갑구 5번 강남세무서장 압류 (2023.01.05)

- 매각으로 소멸되는 권리: 갑구 5번 이하의 모든 권리 (말소기준권리보다 후순위 권리들)

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 주택임차권 (보증금 260,000,000원) - 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 거래 사례 (JSON 분석)

제공된 JSON 정보는 본건 건물과는 다른 곳의 다세대/연립 주택 거래 사례입니다.

- M팰리스 (2009년식, 60.02㎡): 2026년 6월 6일, 470,000,000원 (약 783만원/㎡)

- 메조트론Ⅱ (2007년식, 162.01㎡): 2026년 6월 5일, 1,350,000,000원 (약 833만원/㎡)

- 자슬린하우스 (2017년식, 50.86㎡): 2026년 7월 4일, 515,000,000원 (약 1,012만원/㎡)

4.2. 시세 분석

본건은 전용면적 20.10㎡ (약 6.08평)의 소형 주거 공간입니다. 제공된 주변 거래 사례는 면적이 본건보다 훨씬 크고 주택 유형도 다를 수 있어 직접적인 비교는 어렵습니다.

다만, 일반적으로 마포구 성산동 지역의 소형 주거 공간 시세를 고려할 때, 본건의 감정가 295,000,000원 (약 1,467만원/㎡)은 최근 거래 사례의 단가(약 783만원~1,012만원/㎡)보다 높은 편으로 보입니다.

따라서 시세 산정 시 본건의 실제 시장 가치를 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

철근콘크리트 구조의 6층 건물 내 5층에 위치하며, 현재 다세대주택(도시형생활주택단지형)으로 이용 중입니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설 및 주변 환경

- 교육시설: 성산초등학교, 인근 다수의 학교

- 교통시설: 지하철 6호선 망원역, 버스정류장

- 편의시설: 주변에 근린생활시설 분포

- 기타: 주위 환경은 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 을구 1번 순위의 주택임차인(보증금 260,000,000원)입니다. 이 임차인은 대항력이 있으며, 경매 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔여 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 낙찰자에게 추가적인 현금 부담 또는 손실을 야기할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

- (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

- 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자의 경우 토지 취득 시 허가가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 마포구 성산동에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 대중교통 접근성은 보통입니다. 그러나 20,10㎡의 소형 면적 대비 높은 감정가와 무엇보다 260,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담이 가장 큰 특징이자 리스크입니다. 해당 보증금 전액이 경매 배당으로 회수되지 못할 경우, 낙찰자가 그 차액을 인수해야 하므로 신중한 권리분석과 자금 계획이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

- 마포구 핵심 지역 인근 소형 주거 상품으로 향후 시세 상승 잠재력 고려 가능.

- 현재 시점에서는 임차인 보증금 인수 금액이 시세 대비 높은 편이므로, 철저한 권리 분석 및 임차인과의 협상 가능성 확인이 필요.

- (만약 임차인 보증금 인수 부담이 해소된다면) 소형 면적의 임대 수익률 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 260,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 또한, 본 건의 전용면적(20.10㎡) 대비 감정가(295,000,000원) 및 임차인 보증금 액수가 높게 책정되어 있어, 시장 실거래가와 차이가 클 수 있습니다.

현 시세 및 주변 거래 사례를 감안할 때, 본건의 실질적인 시장 가치는 감정가보다 낮을 수 있습니다.

따라서 낙찰 후에도 인수해야 하는 임차인 보증금(260,000,000원)을 고려하여 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금 잔액)이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 입찰가가 필요합니다.

만약 경매 배당을 통해 임차인 보증금 260,000,000원이 전액 회수되지 못할 경우, 낙찰자는 이를 추가로 부담해야 합니다.

만일 낙찰자가 모든 보증금을 최종적으로 인수하게 된다면, 본 건의 총 매입 비용은 입찰가와 260,000,000원의 합이 됩니다.

보수적인 접근 시, 실질적인 시장 가치 및 잠재적 추가 인수 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

본건의 실질적인 시장 가치를 약 250,000,000원 ~ 280,000,000원 수준으로 가정하고, 인수 보증금(260,000,000원)을 고려할 때, 입찰가는 매우 신중하게 접근해야 합니다.

만약 보증금 인수 부담이 완전히 해소된다는 가정 하에서는 감정가 수준(295,000,000원) 또는 그 이하를 고려할 수 있습니다.

그러나 현재 정보로는 보증금 전액 변제가 불확실하므로, 총 매입 비용이 250,000,000원 ~ 295,000,000원을 넘지 않도록 신중하게 입찰가를 산정 하는 것이 권장됩니다.

따라서 예상 입찰가는 240,000,000원 ~ 270,000,000원 사이로 설정하되, 이는 추가적으로 인수해야 할 임차인 보증금 잔액이 최대한 적을 경우를 상정한 금액입니다. 최종 입찰가는 철저한 현장 조사와 임차인 상황 확인 후 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.