나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11460 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1101-7 까사지오 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더한강 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '강서구청' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층, 지상6층 건물내 제2층 제201호로서,
(사용승인 : 2021.01.11.)

- 외벽 : 타일 붙임마감 등,
- 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 설치된 것으로 탐문되며, 폐문부재로 내부 설비 등의 정상작동 여부의 확인은 불가하였으니 입찰시 유의하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 평탄한 대체로 정방형의 토지로서 현황 '주거용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 8미터 내외, 동측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), 기호(2) 공히 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2명

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11460 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1101-7 까사지오 제2층 제201호

용도: 도시형생활주택 (이용상태: 다세대주택)

감정가: 280,000,000원

토지면적: 16.63㎡ (약 5.03평)

건물면적: 27.38㎡ (약 8.28평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

건축물 용도: 도시형생활주택(단지형다세대-15세대), 근린생활시설

사용승인일: 2021년 01월 11일

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, '강서구청' 북서측 인근에 위치합니다.

주위 환경으로는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재되어 있는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

향후 강서구청 이전 부지에 복합문화시설이 들어설 예정이며, 대장-홍대선 신설역(2031년 준공 예정) 등 개발 계획이 있어 지역 활성화 및 교통 접근성 개선이 기대됩니다.

1.2. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 본건 명세서상 별도로 기재된 사항이 없습니다. 다만, 특별 매각조건으로 HUG 인수조건 변경 및 주택도시보증공사의 대항력 포기 조건이 명시되어 있어, 이 부분에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

등기부 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 김강 외 1명

* 공유자전원지분전부이전: 이순규 (매매)

* 압류: 서대문세무서장 (2023.03.21) - 본 건의 말소기준권리입니다.

* 주택임차권: 김혜진 (보증금 274,000,000원, 2021.04.19 전입, 2021.03.09 확정) - 등기부상 '말소'로 기재되어 있으며, 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 압류: 서대문세무서장 - 말소되었습니다.

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (120,000,000원) - 말소되었습니다.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (274,000,000원) - 말소되었습니다. (본 건 경매개시 결정)

인수되는 임차보증금은 0원입니다. 주택임차권은 등기부상 말소 예정이며, 특별 매각 조건에 따라 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 강

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-07-28

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 별도의 금전적 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 274,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-19

* 확정일자: 2021-03-09

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인의 권리는 등기부상 말소 예정이며, HUG 보증 건으로 매각 조건에 따라 대항력이 포기되는 것으로 해석됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 서울특별시 강서구 화곡동으로, 주변에 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재되어 있어 주거 기능이 강화된 지역입니다.

다수의 재래시장(남부골목시장, 까치산 시장 등)과 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

최근(2026년 5월) 주변 지역의 다세대주택 매매 사례를 보면, 37.05㎡의 면적이 3억원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 약 8.28평(27.38㎡) 면적 대비 평당 약 2,680만원 수준의 시세를 형성하고 있음을 보여줍니다. 다만, 다른 거래 사례에서는 면적 및 건물 연식에 따라 1.69억원(41.32㎡)에서 2.55억원(53.84㎡)까지 다양한 가격대를 형성하고 있습니다. [cite:json]

향후 강서구청 이전 부지 개발 계획 및 대장-홍대선 개통 예정으로 인해 지역 가치 상승이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 본건은 2021년 1월에 사용승인된 도시형생활주택(단지형 다세대)으로, 비교적 신축에 해당합니다. 현재 '다세대주택'으로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다.

교통: 차량 진출입이 원활하며, 인근 버스정류장 이용이 편리합니다.

편의시설: 주변에 재래시장, 근린생활시설 등이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 좋습니다.

설비: 건물 내 개별난방, 위생 및 급배수, 승강기 설비 등이 설치된 것으로 탐문되었으나, 폐문부재로 인해 내부 설비의 정상 작동 여부는 확인되지 않았습니다. 입찰 시 유의하시기 바랍니다.

도로: 본건 서측으로 약 8미터, 동측으로 약 6미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 내부 상태 미확인: 폐문부재로 인해 내부 설비 및 마감 상태 확인이 불가하여, 예상치 못한 수리 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건: 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권 및 채권에 대한 '대항력 포기 조건' 매각은 매수인이 이를 인수하지 않는 조건이나, 해당 조건의 이행 여부 및 세부 사항에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

공동담보 물건: 공동담보로 진행되는 물건이므로, 경매 절차 진행 중 예상치 못한 변동 사항이 발생할 수 있습니다.

높이 제한: 김포공항 인근 지역으로, 고도제한 규제가 적용될 수 있어 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 2021년 1월에 사용승인된 신축 건물입니다. 전용면적 27.38㎡(약 8.28평)의 소형 면적으로 1~2인 가구의 실거주 또는 임대 수익형 투자에 적합할 수 있습니다.

교통 및 생활 편의시설 이용이 편리한 주거 밀집 지역에 속해 있으며, 주변 개발 계획(강서구청 이전 부지, 대장-홍대선)으로 인한 미래 가치 상승이 기대됩니다.

등기부상 대부분의 권리는 말소될 예정이며, 특히 주택도시보증공사(HUG) 관련 권리도 특별 매각 조건에 따라 매수인이 인수하지 않는 것으로 판단됩니다.

다만, 폐문부재로 인한 내부 상태 미확인 및 HUG 인수 조건의 정확한 이행 여부 확인은 필수적으로 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 준공된 건물로, 노후도가 적어 유지보수 비용 절감 및 가치 유지에 유리합니다.

실용적인 소형 면적: 1~2인 가구에 적합한 실용적인 면적으로, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

권리관계 명확화 가능성: HUG 관련 채권 및 임차권이 매각 조건에 따라 소멸되거나 인수되지 않을 경우, 권리 분석이 비교적 깔끔해집니다.

지역 개발 호재: 강서구청 이전 부지 복합문화시설 개발, 대장-홍대선 개통 등 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 280,000,000원

인수 보증금: 0원 (HUG 관련 임차권의 경우, 대항력 포기 조건 및 말소 예정으로 매수인이 인수할 보증금이 없는 것으로 판단됩니다.)

최근 실거래가 분석 (2026년 5월): 37.05㎡ 면적이 3억원에 거래되었으며, 이는 평당 약 2,680만원 수준입니다. 본건(약 8.28평)을 이 가격으로 환산 시 약 2억 2천만원 수준이 됩니다. [cite:json]

하지만, 본건은 2021년 신축 건물이며 감정평가액이 2.8억원임을 고려할 때, 시장 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 감정가 수준 또는 그 이상에서 낙찰될 가능성이 있습니다.

폐문부재로 인한 내부 상태 미확인 등 리스크 요인을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

향후 강서구 개발 계획 등을 고려하고, 권리 관계가 명확하게 정리된다는 전제 하에, 안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 90~100% 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

종합적인 고려 시, 본건의 잠정적 목표 입찰가는 260,000,000원 ~ 280,000,000원 수준으로 제안하며, 270,000,000원을 중심으로 신중한 입찰을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.