나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11465 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-166 남성아트빌 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화일초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주거지역으로 제반 주
위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서,
(사용승인일: 2010.02.18.)

외벽: 석재붙임 및 드라이비트 마감 등,
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호: 샷시 창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 난방시설, 위생설비 및 급배수시설, 주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지에 위치하나 자체 지반 대체로 평탄화된 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 북동측 및 남동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역
경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시
설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관
한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권
역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11465 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-166 남성아트빌 제4층 제401호

* 건물명: 남성아트빌

* 용도: 다세대주택

* 건축년도: 2010년 (사용승인일: 2010.02.18)

* 층수: 지상 4층 / 총 5층

* 전용면적: 35.64㎡ (약 10.78평)

* 토지면적 (대지권): 20.83㎡ (약 6.30평)

* 감정가: 184,000,000원 (일억팔천사백만원)

* 매각조건: 토지/건물 일괄매각, 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화일초등학교' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주거지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 04월 05일자 국민건강보험공단의 압류 등기입니다.

* 총 청구금액: 200,000,000원 (주택도시보증공사 강제경매 신청 금액)

* 인수되는 권리: 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (다만, 물건명세서상 '지상권'이 언급되어 있으나 등기부상 해당 권리가 확인되지 않아 실제 인수 대상이 아닐 가능성이 높습니다.)

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (최 ): 보증금 200,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-08-27, 확정일자 2021-08-02. 배당신고일자 2023-10-11. 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

* 주의: 채권자인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 환경: 대상 물건이 소재한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다세대주택 및 단독주택이 주를 이루고 있으며, 생활 편의를 위한 근린생활시설들이 분포하고 있습니다.

* 혐오시설 여부: 주변 현장 조사 및 지도 검색 결과, 대상 물건 인근에 현저한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (다만, 공항 관련 구역으로 지정되어 있어 건물 높이 제한 등 관련 규제가 있을 수 있습니다.)

5. 생활정보

* 교육시설: '화일초등학교'가 남측 인근에 위치하여 통학이 편리한 환경입니다.

* 교통 및 편의시설: 인근 버스정류장을 이용한 대중교통 접근성이 양호하며, 생활 편의를 위한 다양한 근린생활시설들이 소재하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 관련: 주택도시보증공사(HUG)와의 인수 조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건 등 복잡한 이해관계가 얽혀 있어, 매각 절차 및 최종 인수 조건을 명확히 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 상 제한: 공항 관련 구역, 가축사육제한구역 등 지역별 토지이용계획에 따른 건축 및 이용상 제한 사항을 사전에 반드시 확인해야 합니다.

* 공동담보 물건: 해당 물건이 공동담보로 묶여 있어, 전체 경매 물건들의 진행 상황이 본건에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울남부지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 물건으로, 권리상 특별히 인수되는 부담은 없는 것으로 보입니다. 특히 임차인의 대항력 포기 및 주택도시보증공사의 조건부 매각으로 인해 명도 관련 리스크가 크지 않을 것으로 예상됩니다. 화곡동의 주거 지역 내에 위치하며, 기본적인 생활 편의시설 및 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 공항 관련 구역 등 토지이용계획 상의 제한 사항과 HUG 관련 복잡한 조건들을 면밀히 검토하여 입찰 여부를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어, 안전한 권리 취득이 가능합니다.

* 명도 부담 감소: 임차인의 대항력 부재 및 채권자의 조건부 매각으로 인해 명도 관련 분쟁 발생 가능성이 낮습니다.

* 화곡동 주거 지역 내 입지: 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 장기적인 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* HUG 관련 조건 활용: HUG의 조건부 매각 절차를 통해 유리한 조건으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래 사례를 볼 때, 본건의 감정가 184,000,000원 대비 약 105% 수준인 195,000,000원 내외에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 이는 주변 시세 및 권리관계가 명확한 점, 그리고 HUG 관련 특별 매각 조건을 고려한 보수적인 접근입니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 물건의 정확한 상태를 확인하고, 최신 시세 변동 추이를 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.