나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11440 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 102-34 은성캐슬 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화일초등학교"" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로써,
제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등
제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제4층 제401호로써
(사용승인일 : 2017.10.27)
외벽 : 석재 및 타일붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

건축물현황도면상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

*세부사항은 후첨 ""내부구조도""참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 난방설비, 승강기, 옥외 소화전 등
구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필일단의 세장형 완경사지로써, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 까치산로4길과 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역
(지역경제과확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,수평표면구역(수평
표면)<공항시설법>,상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)
<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군
사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

본건은 현장탐문조사 결과 건축물현황도면상 테라스 부분에 제시외 건물이 소재하는 것으로
조사되었고, 정확한 면적과 위치등은 측량이 수반되어야 확인가능하나, 경매평가의 특성상
측량이 어려워 현황도면 및 현장실측 등에 의거 개략적인 위치와 면적을 사정하여 평가하였
으니 이점 경매진행 및 입찰시 재확인 및 유의바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인
에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 102-34번지에 소재한 은성캐슬 제4층 제401호입니다.

1.2. 면적 및 용도

토지 면적은 19.53㎡ (약 5.91평)이며, 건물 면적은 29.57㎡ (약 8.95평)입니다. 건물의 용도는 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다. 또한, 건물 제시외 면적은 21.58㎡ (약 6.53평)입니다.

1.3. 매각 및 경매정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경11440 (1)이며, 부동산 강제경매 사건입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.4. 감정가

본 물건의 감정가는 228,135,280원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편으로, 제반 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제4층 제401호로, 2017년 10월 27일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 석재 및 타일 붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 기본적인 위생 설비와 난방 설비, 승강기, 옥외 소화전 등이 구비되어 있습니다.

2.4. 토지 및 도로 상황

본건 토지는 3필지의 세장형 완경사지이며, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 북측 및 서측으로 까치산로4길과 각각 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당됩니다. 특히, 김포공항 인근에 위치하여 건축물 높이 제한(해발고도 57.86m 이하) 등 공항시설법에 따른 규제를 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 소유권 보존, 소유권 이전, 주택임차권, 가압류, 강제경매 등 다수의 권리가 등기되어 있습니다. 말소기준권리는 2020년 8월 28일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑3)이며, 이를 기준으로 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

목록에 기재된 임차인은 주택도시보증공사(손문창)와 이인성 씨입니다.

주택도시보증공사(손문창)는 보증금 230,000,000원, 차임 0원으로 2019년 7월 29일에 전입하였고, 2019년 6월 27일에 확정일자를 받았습니다. 그러나 등기부상 해당 임차권은 말소 예정이며, 임차인 현황 상 대항력이 없습니다.

이인성 씨는 보증금 및 차임이 0원으로, 2024년 5월 23일에 전입하였고, 대항력이 없습니다.

따라서, 법적으로 매수인이 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 특이사항 및 주의사항

본 건은 공동담보 물건이며, 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 및 특별매각조건이 적용됩니다.

주의사항으로는 제시외 건물(테라스 부분)이 포함되어 있으며, 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 임차인의 보증금 미회수액에 대한 별도 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 함을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

입력된 주변 매매 정보를 분석한 결과, 최근 (2026년 5월) 거래된 유사 다세대 주택 사례들은 다음과 같습니다.

- 2018년 준공된 M펠리체(830-5)의 경우, 37.05㎡(약 11.21평)가 30,000만원에 거래되었습니다.

- 2000년 준공된 한양(343-28)의 경우, 53.84㎡(약 16.29평)가 25,500만원에 거래되었습니다.

- 1995년 준공된 기린아트빌라의 경우, 41.32㎡(약 12.50평)가 16,900만원에 거래되었습니다.

4.2. 단위 면적당 시세

위 사례들을 바탕으로 평당 가격을 산출해보면, M펠리체는 약 2,676만원/평, 한양은 약 1,565만원/평, 기린아트빌라는 약 1,352만원/평입니다.

본 물건은 2017년 준공으로 비교적 신축에 해당하며, 전용면적 8.95평에 대한 감정가는 228,135,280원으로, 평당 약 2,549만원입니다. 이는 최근 거래된 유사 연식의 신축 빌라 시세와 유사한 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 주변은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

"화일초등학교"가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 다만, 토지이용계획 상 상대보호구역에 해당되므로 교육청 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이 (제시외 건물)

현장 조사 결과, 건축물현황도상 테라스 부분에 제시외 건물이 소재하는 것으로 조사되었습니다. 정확한 면적과 위치는 측량이 필요하며, 경매평가 특성상 현황대로 평가되었으므로 입찰 시 재확인이 필요합니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건 소재지는 김포공항 인근의 공항시설법상 수평표면구역 및 중요시설물보호지구에 해당하여 건축물의 높이 제한이 있습니다. 이로 인해 향후 재건축 또는 증축 시 제약이 따를 수 있습니다.

6.3. HUG 관련 조건

특별매각조건으로 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각됩니다. 이는 법적으로 대항력이 없는 임차인의 권리가 소멸되더라도, HUG 측에서 매수인에게 별도의 법적 책임을 묻지 않겠다는 조건으로 해석됩니다. 그러나 임차인이 실제로 거주하고 있는지 여부 및 기타 비공식적인 사항은 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2017년 준공된 비교적 신축의 도시형생활주택으로, 감정가는 주변 유사 연식의 신축 빌라 시세와 부합하는 수준입니다. 또한, 법적으로 인수할 보증금은 없는 것으로 파악되며, 채권자인 주택도시보증공사가 제공하는 특별 매각조건이 있습니다. 하지만, 공부와의 차이(제시외 건물) 및 공항 관련 높이 제한 등은 투자 시 고려해야 할 리스크 요소입니다.

8. 투자 포인트

- 비교적 신축 건물(2017년 준공)로 관리 상태 양호 예상.

- 화일초등학교 인근으로 교육 환경 양호.

- 주변 신축 빌라 시세와 유사한 감정가로 투자 가치 잠재.

- 임차인 관련 대항력 있는 권리 인수 부담 없음 (특별 조건 포함).

9. 예상 입찰가

감정가는 228,135,280원이며, 평당 약 2,549만원입니다. 주변 신축 빌라의 최근 매매 사례를 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 그러나 제시외 건물, 공항 높이 제한 등의 리스크 요소를 감안하여, 감정가 대비 90~95% 수준의 입찰가를 고려할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 205,000,000원에서 216,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.