나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11444 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 915-39 드림시드아파트2차 제3층 제301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강하 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2, 5호선 환승역인 ""까치산역"" 남서측 인근에
위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 주상복합 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 지하철 2, 5호선 환승역인 ""까치산역"" 및 버스
정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2018.01.24)

외 벽 : 석재 붙임 마감,
내 부 : 내부 벽지 및 일부 타일 붙임 마감,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.
(상세 이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 설비, 개별 난방설비, 승강기 설비, 기계식 주차설비 등을 갖
추었음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만
)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
수평표면구역(수평표면)(공항시설법), 마황방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군
사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 915-39, 드림시드아파트2차 제3층 제301호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경11444 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정가는 255,000,000원입니다.

토지 면적은 12.25㎡ (약 3.71평)이며, 건물 면적은 48.56㎡ (약 14.70평)입니다.

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

본 건물은 2018년 1월 24일에 사용 승인되었으며, 철근콘크리트 구조의 13층 건물입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 2, 5호선 환승역인 "까치산역"에서 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변 지역은 오피스텔, 다세대주택, 주상복합 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 지하철 2, 5호선 환승역인 "까치산역"과 다수의 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 외관

건축물대장 표제부 분석 결과, 본 건물은 철근콘크리트 구조이며 (철근)콘크리트 지붕을 가지고 있습니다.

지하 1층, 지상 13층 규모이며, 본건이 위치한 3층에는 총 6세대가 배치되어 있습니다.

외벽은 석재 붙임 마감, 내부는 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

건물에는 위생 및 급배수설비, 도시가스 설비, 개별 난방 설비, 승강기 및 기계식 주차 설비가 갖추어져 있습니다.

본 건물은 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 용도로 이용 중이며, 2018년 1월 24일에 사용 승인을 받았습니다.

제공된 건축물대장 전유부 JSON 정보는 '1301호'를 지칭하는 것으로 확인되어, 본건(301호)의 전유부 특정 정보와는 차이가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리는 2022년 5월 23일 접수된 고양시산림조합의 근저당권(을3)입니다.

이 외에도 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매(갑11, 2025-08-08), 강서세무서장의 압류(갑12, 2025-10-16), 서울경기양돈축산업협동조합의 가압류(갑5), 신용보증기금의 가압류(갑7) 등이 등기되어 있으며, 이들은 모두 말소기준권리보다 후순위에 해당하여 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약상, 소유권이전, 신탁등기말소, 소유권이전, 근저당권, 가압류, 강제경매, 압류 등의 권리 변동이 있었습니다.

3.2. 임차인 분석

본건에는 현재 임차인으로 주택도시보증공사(김영휘)와 이창민이 등재되어 있습니다.

주택도시보증공사(김영휘)는 보증금 250,000,000원, 차임 0원이며, 2022년 3월 28일 전입, 2022년 2월 14일 확정일자를 받았습니다. 배당신고일자는 2023년 12월 27일이며, 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

이창민은 보증금 0원, 차임 0원이며, 2025년 4월 16일 전입하였고, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 인수되는 권리 여부

상기 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인의 경우 대항력이 없는 것으로 파악되어, 임차보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. (인수 보증금 합계: 0원)

다만, 본 건은 "HUG 인수조건 변경" 및 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"이라는 특이사항이 있으므로, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, 관련 매각 조건의 세부 내용을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 다세대주택, 주상복합, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 다양한 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 생활 편의시설

까치산역 주변으로 다수의 편의점, 마트, 식당 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.3. 교통망

지하철 2, 5호선 환승역인 까치산역이 도보 거리에 있어 서울 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다. 또한, 버스 노선이 다양하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

4.4. 주변 시설 (혐오시설 포함)

본건은 김포공항과 인접하여 관련 중요시설물보호지구 및 수평표면구역, 마황방어협조구역으로 지정되어 있습니다. 이는 항공기 소음 및 관련 규제에 대한 고려가 필요함을 시사합니다.

주변에 대규모 공업단지나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았으며, 주거 및 상업 시설 위주로 분포하고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

*HUG 관련 조건부 매각: 본건은 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건부 매각으로 진행됩니다. 이는 매각 절차 및 잔금 납부, 명도 과정에서 특별한 주의와 확인이 필요함을 의미합니다. 매수인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행되므로, 관련 절차 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

*임대차 관계의 복잡성: 공사(HUG) 관련 임차인 외에 별도의 임차인(이창민)이 있으나, 차임 및 보증금 정보가 명확하지 않거나 대항력이 없는 것으로 표시되어 있습니다. '임대관계 미상'이라는 참고사항도 있어, 실제 점유 관계 및 인수될 수 있는 부분이 있는지 추가적인 조사가 필요합니다.

*지역 규제: 공항 관련 지구 지정 및 수평표면구역, 마황방어협조구역 등에 해당하여 향후 건축이나 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 까치산역을 중심으로 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2018년 준공된 비교적 신축 건물로서 내부 상태 양호가 예상됩니다.

권리관계는 복잡한 듯 보이나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

가장 중요한 고려사항은 HUG 관련 조건부 매각 조건입니다. 매수인은 이 조건을 정확히 이해하고 관련 절차를 이행해야 하며, 임차인의 대항력 포기 등 복잡한 매각 조건을 준수해야 합니다.

7. 투자 포인트

*뛰어난 역세권 입지: 지하철 2, 5호선 환승역인 까치산역을 도보로 이용 가능한 탁월한 교통 여건.

*신축급 오피스텔: 2018년 준공으로 비교적 최신 시설과 양호한 건물 상태 기대.

*수익형 부동산으로서의 잠재력: 역세권 오피스텔은 꾸준한 임대 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다. (주변 시세 분석 결과, 적정 임대료 수준 형성 가능)

8. 예상 입찰가

현재 감정가는 255,000,000원입니다.

주변 시세 조사 결과, 본건과 유사한 면적(약 48~50㎡)의 오피스텔 매매가는 230,000,000원에서 270,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

월세 시세는 보증금 10,000,000원, 월 차임 600,000원 ~ 700,000원 수준입니다.

본건은 임차인 보증금 인수 부담이 0원이므로, 감정가 및 시세, 권리 분석 결과, HUG 관련 조건부 매각 절차 비용 및 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

잠재적 리스크 요인을 감안하여, 보수적으로 접근 시 감정가의 80% ~ 90% 수준 (약 204,000,000원 ~ 229,500,000원)을 입찰가의 참고 범위로 고려할 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 상세 권리 분석 후 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.