나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11456 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 922-17 우공아파트 제9층 제901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2·5호선 환승역인 '까치산역' 남서측 인근에
위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 아파트, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하
는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2·5호선 환승역인
'까치산역'이 소재하는바, 대중교통의 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지하 1층, 지상 10층 건물 내 제9층 제901호로서,
외벽 : 돌붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 '업무시설(오피스텔)'임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소
화전설비, CCTV설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 2필지 일단의 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 및 업
무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), 기호(2) 공히
도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만
)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군
사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11456 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 922-17 우공아파트 제9층 제901호

용도: 오피스텔

감정가: 264,000,000원

토지면적: 10.78㎡ (약 3.26평)

토지지분: 10.7794㎡ (약 3.26평)

건물면적: 35.77㎡ (약 10.82평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2·5호선 환승역인 '까치산역' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진·출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2·5호선 환승역인 '까치산역'이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

건물의 구조: 철근콘크리트구조로 지하 1층, 지상 10층 건물 중 제9층 제901호입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 서울남부지방법원 2025타경11456 (강제경매, 주택도시보증공사)

인수되는 권리: 특별매각조건에 의거, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 분석:

* 정 : (주택도시보증공사) 보증금 230,000,000원, 전입 2021-02-24, 확정 2021-01-26. 임차인 현황상 대항력 없음. 등기부상 주택임차권(을3)은 말소 예정입니다.

* 최 : 보증금 0원, 전입 2024-11-25. 임차인 현황상 대항력 있음.

특이사항: 대항력있는임차인, 공동담보, HUG 인수조건 변경.

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각. 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

등기부채권 총액: 1,380,000,000원

4. 상권분석

본 물건은 지하철 까치산역 인근에 위치하여 유동인구 및 접근성이 양호합니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 공존하는 지역입니다. 오피스텔 용도로 사업체 또는 주거용 임대 수요를 모두 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 2,5호선 환승역인 까치산역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 환경: 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 본건 소재지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인(최 )의 존재: 보증금이 0원이라 하더라도 대항력 자체가 있어 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 절차적 불편이 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 특별매각조건에 따라 매수인이 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

보증금 관련 복잡성: '대항력 포기 조건 매각'으로 인해 매수인이 임차보증금을 인수하지 않는 조건이나, 관련 서류 및 조건을 면밀히 검토하여 추후 분쟁의 소지를 차단해야 합니다.

복잡한 권리관계: 다수의 채권 및 임차권 설정 등기가 존재하여 권리 분석에 신중을 기해야 합니다.

공동담보: 본 물건 외에 공동담보로 제공된 다른 물건의 상태가 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 까치산역 역세권에 위치한 오피스텔로, 입지적 장점을 가지고 있습니다. 감정가 대비 인수해야 할 임차보증금이 0원이라는 점은 가격적인 메리트를 제공합니다. 그러나 대항력 있는 임차인 존재 및 복잡한 권리관계, 특별 매각 조건 등으로 인해 신중한 접근이 요구됩니다. 권리 분석 및 특별 매각 조건을 명확히 확인한 후, 본인의 투자 성향과 리스크 감내 수준을 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

역세권 프리미엄: 지하철 2,5호선 까치산역이 인접하여 교통 편의성이 우수하며, 이는 임대 수요 확보에 긍정적 요인으로 작용합니다.

소형 면적의 활용성: 전용면적 약 10.82평의 소형 오피스텔로, 1인 가구 또는 소규모 사업장 임대 수요를 타겟팅하기에 적합합니다.

가격 메리트: 인수 보증금이 0원이라는 특별 매각 조건은 시세 대비 유리한 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 264,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건은 권리 분석 및 특별 매각 조건으로 인한 불확실성이 존재하므로, 감정가를 기준으로 하되 위험 요인을 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 복잡한 권리 관계와 특수 조건 등을 고려할 때, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세 및 물건의 특성을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 220,000,000원 ~ 235,000,000원 사이로 제시합니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 추가적인 시세 조사 및 법률 검토를 거쳐 보수적으로 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.