나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11436 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제11층 제1103호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡1동주민센터' 남동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 지하철역(까치산역) 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 무난함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층 건 내 제11층 제1103호로서,

외 벽 : 석재 외장재 붙임 등
창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 기계식 주차장, 기본적인 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 4필지 일단의 장방형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측, 동측 및 서측으로 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

[925-15번지]
도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

[925-16번지]
도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

[925-28번지]
도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

[925-29번지]
도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계는 미상임.
② 본건 탐문조사에 따르면 관리비 등이 미납된 것으로 조사되었는바, 향후 경매 입찰 및 업무 진행시 참고하시어 확인하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11436 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제11층 제1103호

용도: 오피스텔

감정가: 238,000,000원

토지면적: 8.07㎡ (약 2.44평)

건물면적: 23.65㎡ (약 7.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보, HUG 인수조건 변경

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡1동주민센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역(까치산역) 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕의 지하1층/지상13층 건물 내 제11층 제1103호입니다. 외벽은 석재 외장재, 창호는 새시로 마감되었습니다. 토지는 4필지로 이루어진 장방형 토지로 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 본 건은 북측, 동측 및 서측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 갑3 압류(영등포세무서장, 2023-08-14)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-10

대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (조정우)

보증금: 245,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-18

확정일자: 2021-06-18

배당신고일자: 2023-07-27

대항력: 없음

3.3. 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (주식회사미림종합건설)

* 을4: 주택임차권 (조정우, 금245,000,000원, 말소)

* 갑2: 소유권이전 (문지우, 매매금245,000,000원)

* 갑3: 압류 (영등포세무서장, 말소기준권리)

* 갑4: 가압류 (주택도시보증공사, 금1,023,000,000원, 말소)

* 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사, 금245,000,000원, 말소)

등기부채권 총액: 1,268,000,000원

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음.

3.5. 특별매각조건

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 화곡동 지역은 다세대주택, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설이 복합적으로 분포하고 있습니다. 이는 오피스텔로서의 주거 및 업무 기능 수행에 유리한 환경을 제공합니다. 4필지의 장방형 토지 위에 건물이 소재하여 안정적인 부지 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변시설

주변에 다수의 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (구체적인 편의시설은 현장 확인 필요)

주변에 혐오시설(쓰레기 매립장, 소각장, 장례 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

탐문조사 결과, 관리비 등이 미납된 것으로 조사되었습니다. 낙찰 후 미납 관리비 부담 여부에 대해 관리사무소에 문의하여 정확한 내역을 확인해야 합니다.

6.2. 복잡한 권리관계

공동담보 물건으로, HUG(주택도시보증공사)와 관련된 채권 및 인수 조건 변경 사항이 존재합니다. 모든 후순위 권리는 말소될 예정이나, 경매 절차 진행 중 추가적인 변동 사항이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 서울남부지방법원을 통해 진행되는 부동산 강제경매 건으로, 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 리치아파트 105동 11층 1103호 오피스텔입니다. 감정가는 2억 3,800만원이며, 건물 전용면적은 23.65㎡(약 7.15평)입니다.

까치산역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸되며, 특별매각조건에 따라 매수인은 임차인 관련 보증금 반환 의무를 부담하지 않습니다.

다만, 미납 관리비 발생 가능성과 HUG 관련 복잡한 채권 관계에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리 부담 없음

특별매각 조건에 따라 임차인 관련 보증금 또는 임차권에 대한 인수 부담이 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

8.2. 화곡동 지역 가치

강서구 화곡동 지역은 지속적인 수요가 있는 지역으로, 향후 지역 개발 가능성에 따른 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.3. 시세 차익 가능성

감정가 대비 현재 시세 분석을 통해 합리적인 입찰가를 산정한다면 경매를 통한 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 건과 유사한 면적(약 20~25㎡)의 화곡동 오피스텔 매매 시세는 현재 2억 원에서 2억 5,000만원 사이로 형성되어 있습니다. 감정가 2억 3,800만원은 이러한 시세 범위 내에 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 임차 보증금 인수 부담이 없으며(인수 보증금 합계 0원), 매각으로 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 따라서 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 물건 상태, 명도 예상 비용, 미납 관리비 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 시세를 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 2억 4,000만원 ~ 2억 6,000만원 선에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 전에는 반드시 현장 조사 및 전문가와의 상담을 통해 최종적인 판단을 하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.