나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11431 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제8층 제803호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매산 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 지하철2,5호선 ""까치산역"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 호텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 상업업무지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철2,5호선 ""까치산역""이 소재하는 등 대중교통편의성 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 10층 건 내 제8층 제803호로서,
외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 벽지,타일 등,
창호: 샷시 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식 주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지의 장방형 평지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 포장된 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면) <공항시설법>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 기타 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11431 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 903-11 케이엠파크빌 제8층 제803호

용도: 오피스텔

감정가: 261,000,000원

토지면적: 8.95㎡ (약 2.71평)

토지지분: 8.95㎡ (약 2.71평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 32.60㎡ (약 9.86평)

건물지분: 32.6㎡ (약 9.86평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물대장상 주요 정보: KM파크빌, 철근콘크리트구조, 지하 1층, 지상 10층 건물 내 제8층 제803호. 업무시설(오피스텔)로 이용 중.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, 지하철 2, 5호선 까치산역 남측 인근에 위치합니다.

주변은 오피스텔, 호텔, 근린생활시설 등이 밀집한 상업업무지대입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건축물대장상 토지는 2필지로 구성된 장방형 평지이며, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용되고 있습니다.

남측 및 동측으로 포장된 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 인천지방법원 2023카단111564 (가압류, 수협은행, 2024년 1월 5일 접수, 1,567,749,529원)입니다.

본 경매는 주택도시보증공사의 신청으로 진행되며, 등기부상 해당 강제경매 권리(갑5, 2025년 8월 8일 접수)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

그 외 권리인 을3(주택임차권, 손종범) 및 갑4(가압류, 수협은행), 갑6(가압류, 서울신용보증재단) 등도 모두 말소 대상입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(손종범): 보증금 261,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-05-20, 확정일자 2022-04-22. 대항력 없음. (등기부상 을3 주택임차권은 말소 예정)

* 전주아: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-02-02. 대항력 없음.

종합적으로, 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 명시된 임차인들은 대항력이 없어 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 호텔, 상가 등 다양한 용도의 건물이 혼재된 상업업무지대입니다.

지하철 2, 5호선 까치산역 역세권으로 유동인구 및 접근성이 양호한 편입니다.

주변에 부정적인 영향(혐오시설)을 주는 시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조로, 지상 10층 건물 중 제8층에 위치합니다.

내부에는 급배수 및 위생 설비, 난방 설비, 승강기, 소방 설비, 기계식 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

이용상태는 오피스텔입니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

다만, 본건의 경우 명시된 임차인들이 대항력이 없고, 특별매각조건에서 HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건이 명시되어 있어 권리관계는 비교적 명확합니다.

공동담보 물건이므로, 본건 외 다른 담보물건에 대한 추가 정보 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 까치산역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 상권 접근성이 양호합니다.

권리 분석상 인수해야 할 부담이 없는 물건으로 판단됩니다.

다만, 토지이용계획상의 제한사항과 공동담보 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 지하철 2, 5호선 더블역세권 (까치산역) 인근에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 오피스텔, 호텔, 근린생활시설이 밀집한 상업업무지대에 속하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계가 비교적 깨끗하여 명도 및 인수 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 261,000,000원 대비, 유사 지역 유사 물건의 시세 및 경매 진행 상황을 고려할 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 210,000,000원 ~ 235,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다.

이는 실거래가 정보가 제한적인 점, 공동담보 및 HUG 관련 특수 조건 등을 감안한 예상치이며, 실제 응찰가는 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.