나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51825 [1] 서울특별시 마포구 성산동 30-10 성산지오 6층604호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남산 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 성산동 소재 '성산1동 주민센터' 남동측 인근에 위치한 다세대주택으로, 주위환경은 주변에 단독주택, 빌라 등이 소재하고 있는 일반주택지대로 인근에 성서초, 성서중, 성산근린공원, 마포중앙도서관 등 교육시설, 공공시설 등이 위치하고 있고 인근 ‘월드컵로’ 주변으로 편의점, 카페, 음식점, 병원 등 생활편의시설이 위치하고 있음.

교통상황

본건 인근 ‘월드컵로’, ‘월드컵북로’, ‘성산로’변으로 버스정류장이, 남측 인근에 지하철6호선 ‘망원역’이 위치하고 있으며 본건까지 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 다세대주택(도시형생활주택단지형) 및 근린생활시설 내

제6층 제604호로,

외벽 : 석재붙임 마감 등,

창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

(이용상태 : 후첨 ‘내부구조도’ 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기시설, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사, 사다리형 토지로, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 4미터 도로에, 남서측으로 노폭 약 5미터 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

성산동 30-10:

제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-02-05)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-02-28)(서부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

물건 비고

1. 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
2. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51825 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 마포구 성산동 30-10 성산지오 6층 604호

건물용도: 도시형생활주택

토지면적: 12.99㎡ (약 3.93평)

건물면적: 20.10㎡ (약 6.08평) (전용면적)

토지지분: 12.99㎡

건물지분: 20.1㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 가격 정보

감정가: 295,000,000원 (2억 9천 5백만원)

1.4. 건축물 정보

건축물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 다세대주택(도시형생활주택단지형) 및 근린생활시설

사용승인일: 2021년 06월 30일

층수: 지하 1층, 지상 6층 중 제6층 제604호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 마포구 성산동에 위치한 '성산1동 주민센터' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 단독주택, 빌라 등이 혼재된 일반 주택지대로 형성되어 있습니다. 인근에 성서초, 성서중, 성산근린공원, 마포중앙도서관 등 교육 및 공공시설이 위치하고 있으며, '월드컵로' 주변으로는 편의점, 카페, 음식점, 병원 등 다양한 생활편의시설이 밀집해 있어 생활 여건이 우수합니다.

2.2. 교통 여건

본건 인근 '월드컵로', '월드컵북로', '성산로' 변에 다수의 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 남측 인근에는 지하철 6호선 '망원역'이 있어 서울 시내 접근성이 양호합니다. 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인접 도로 상태도 양호합니다.

2.3. 주변 혐오시설 유무

주변 지역에 대해 조사한 결과, 특별한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 일반적인 주거 및 상업지역 환경을 유지하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 01월 05일 접수된 강남세무서장의 압류(갑5)입니다.

3.2. 말소되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 아래 기재된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 소유권이전2번신탁등기말소 (갑3)

* 소유권이전 (갑4)

* 압류 (강남세무서장, 갑5)

* 압류 (마포구, 갑6)

* 강제경매개시결정 (주택도시보증공사, 갑7)

* 압류 (국민건강보험공단, 갑8)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (윤 )

* 보증금: 255,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 12월 30일

* 확정일자: 2021년 12월 13일

* 배당신고일자: 2024년 01월 05일

* 대항력: 없음

* 비고: 집합건물 등기부상 주택임차권(을1)이 등기되었으나, 말소 예정으로 확인됩니다. 임차인(주택도시보증공사)은 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 성산동 일대는 주거 지역과 더불어 생활 편의시설이 잘 갖춰진 지역입니다. '월드컵로'를 따라 상업 시설이 발달해 있어, 주거 기능과 상업 기능이 조화롭게 공존하고 있습니다. 본건은 다세대주택(도시형생활주택단지형) 및 근린생활시설로 이용 중이며, 건물이 신축(2021년 사용승인)된 지 얼마 되지 않아 비교적 현대적인 주거 환경을 제공합니다. 주변에 관공서, 도서관, 공원 등이 인접해 있어 안정적인 배후 수요 확보가 가능하며, 소규모 상가 및 편의시설이 밀집해 있어 임대 수요 또한 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 성서초, 성서중 등 교육기관이 인근에 위치하여 자녀 교육에 용이합니다.

* 편의시설: 주변 '월드컵로' 변에 다양한 편의점, 카페, 음식점, 병원 등 생활 편의시설이 밀집해 있습니다.

* 녹지 및 여가: 성산근린공원 등 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 마포중앙도서관도 가까이 있어 문화생활을 즐기기 좋습니다.

* 교통: 지하철 6호선 망원역과 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 시내 및 주변 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 조건: 본건의 가장 큰 특징은 주택도시보증공사(HUG)와의 임대차 계약 조건입니다. 임차인은 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환청구권을 포기해야 하므로, 이 부분에 대한 명확한 이해가 필요합니다. 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 마찰에 유의해야 합니다.

* 매수신청보증금: 최저매각가격의 20%에 해당하는 금액(295,000,000원 * 0.20 = 59,000,000원)을 매수신청보증금으로 준비해야 합니다.

* 건물 노후화: 2021년에 사용 승인된 신축 건물이나, 향후 관리 및 유지보수에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 마포구 성산동이라는 우수한 입지에 위치한 신축 도시형생활주택입니다. 쾌적한 주거 환경, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있으며, 비교적 현대적인 건물 상태를 유지하고 있습니다. 권리분석상 특이사항 없이 모든 권리가 소멸되는 조건이며, 임차인과의 명도 조건만 명확히 이행된다면 안전하게 취득 가능한 물건으로 판단됩니다. 소형 평형으로 1인 가구나 신혼부부, 투자용 임대 물건으로도 적합성이 높습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 6호선 망원역 이용이 편리하여 서울 주요 지역 접근성이 우수합니다.

* 신축 건물: 2021년 준공된 건물로, 비교적 최신 시설과 현대적인 디자인을 갖추고 있습니다.

* 안정적인 배후 수요: 주변의 교육 시설, 공원, 생활 편의시설은 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있는 기반이 됩니다.

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되는 안전한 권리 분석 결과를 가지고 있습니다.

* HUG 인수조건: 임차인이 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건으로, 명도와 관련된 법적 분쟁의 소지가 적습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 실거래가 정보(JSON 데이터)는 본건과 직접적으로 비교하기에 면적이나 건물 연식 등에서 차이가 있습니다. 그러나 해당 정보들을 토대로 볼 때, 마포구 성산동 일대 다세대주택의 시세는 평당 약 800만원에서 1,000만원 이상으로 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 본건은 20.10㎡(약 6.08평)의 전용면적을 가지고 있으며, 2021년 준공된 신축 건물임을 감안할 때, 감정가(295,000,000원, 평당 약 1,468만원)는 현재 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경으로 인한 명도 리스크가 해소된다는 점을 고려하여, 감정가 이상으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세와 경매 물건의 특성을 종합적으로 고려하여, 305,000,000원 (3억 5백만원) 을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.