나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11495 [1] 서울특별시 양천구 신정동 878-16 에스케이이그랑빌 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 ""지하철5호선(신정역)"" 북동측 인근에 위치하는
부동산(구분건물, 에스케이이그랑빌 제4층 제402호)으로서, 주위는 동류형의 다세대주택,
단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철5호선
(신정역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상6층건내 제4층 제402호로서,
(사용승인일: 2019.09.09)
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함)
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 중로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에
반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11495 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신정동 878-16 에스케이이그랑빌 제4층 제402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 285,000,000원

* 토지면적: 15.88㎡ (약 4.80평)

* 건물면적: 25.85㎡ (약 7.82평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 6층 건물 중 제4층 제402호

* 사용승인일: 2019년 09월 09일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 지하철 5호선 신정역 북동측 인근에 위치하며, 주변은 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.

* 교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 신정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 12월 27일 접수된 주택도시보증공사 가압류 (을1) 입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 주택임차권(홍영지), 압류(동대문세무서장), 강제경매(주택도시보증공사) 등은 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 현황 임차인 중 대항력 있는 권리는 없습니다. 다만, 특별한 매각 조건이 존재합니다.

* 임차인 현황:

* 남다람: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-02-05. 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(홍영지): 보증금 290,500,000원, 전입일자 2022-01-10, 확정일자 2021-11-19. 대항력 없음. (등기부상 주택임차권은 말소 예정)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경으로 인해, 임차인 홍영지 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 매수인은 임차인의 보증금 잔액을 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

* 지역 특징: 본건이 소재한 신정동은 지하철 5호선 신정역을 중심으로 주거와 상업 기능이 혼합된 지역입니다. 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변 상업시설: 신정역 주변으로 다양한 상업시설, 편의시설, 금융기관 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 이마트 에브리데이, GS프레시마트 등 근린형 마트와 다양한 소매점, 음식점, 카페 등이 인근에 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 의료시설: 양천구보건소, 강서송도병원, 부민병원 등이 차량으로 이동 가능한 거리에 위치하고 있습니다.

* 교육시설: 인근에 신정초등학교, 신서중학교, 양천고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 공원/녹지: 지양산, 갈산공원 등이 인근에 있어 쾌적한 여가 생활을 즐길 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세 간의 괴리: 제공된 주변 시세 정보에 따르면, 건물 면적 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 토지 지분 가치나 건물 신축 연도(2019년)를 반영한 결과일 수 있으나, 낙찰 후 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

* 명도 관련: 임차인 HUG 인수조건 변경으로 인해 보증금 승계 부담은 없으나, 임차인과의 협의 또는 명도 절차가 원만하게 진행되는지 확인이 필요합니다. (본건의 경우, 보증금 관련 청구권 포기 조건이 명시되어 있어 명도 저항은 크지 않을 것으로 예상됩니다.)

* 향후 시장 변동성: 부동산 시장 전반의 변동성 및 금리 인상 추이 등을 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2019년 사용승인된 건물로, 노후도가 낮아 내부 수리 비용 발생 가능성이 적습니다.

* 역세권 입지: 지하철 5호선 신정역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주거 선호도가 높습니다.

* HUG 조건으로 보증금 부담 없음: 임차인의 보증금 관련 청구권을 포기하는 조건부 매각으로, 임차인 보증금 미인수 효과가 확실하여 투자 위험이 감소합니다.

8. 종합 의견

본건은 신정역 역세권에 위치한 비교적 신축 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 특히, 임차인의 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건부 매각으로 진행되어 매수인의 실질적인 인수 부담이 없어 투자 매력이 있습니다. 다만, 감정가와 최근 거래 시세 간의 차이가 존재하므로, 이에 대한 면밀한 검토 후 신중한 입찰 전략 수립이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

* 산정 근거:

본건은 25.85㎡의 전용면적을 가지고 있으며, 2019년 준공된 신축 건물입니다. 주변 신축 다세대주택의 시세가 3.3㎡당 약 750만원에서 850만원으로 형성되어 있는 점을 고려할 때, 본건의 건물 가치는 약 1억 9,400만원에서 2억 2,000만원 수준으로 추정됩니다. 제공된 감정가는 2억 8,500만원으로, 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 임차인 보증금 미인수 조건으로 인한 투자 위험 감소 효과를 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다.

* 추천 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 250,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.