나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11486 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1071-25 삼성프라임 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11486 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1071-25 삼성프라임 제5층 제501호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경11486
• 주소: 서울특별시 금천구 독산동 1071-25 삼성프라임 제5층 제501호
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경11486 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1071-25 삼성프라임 제5층 제501호 | 감정가: 309,000,000원 | 최저가: 309,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11486 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1071-25 삼성프라임 제5층 제501호

용도: 다세대주택

감정가: 309,000,000원

토지면적: 21.75㎡ (약 6.58평)

토지지분: 21.75㎡ (약 6.58평)

건물면적: 35.96㎡ (약 10.88평)

건물지분: 35.96㎡ (약 10.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항:

2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 공공시설, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

특히 서울독산초등학교가 남동측 인근에 소재하여 교육 환경이 양호함.

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

남동측 및 북동측으로 시흥대로84길 및 시흥대로84마길과 접하여 도로 접근성이 좋음.

3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 5층 공동주택(단지형다세대주택), 제1종근린생활시설 건물 내 제5층 제501호임.

외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등임.

현재 공동주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비로는 개별난방시설(도시가스), 승강기, 주차장, 소화전, 급배수 및 기본적인 위생설비 등을 갖추고 있음.

토지는 완경사지를 대체로 평탄하게 조성한 2필지 일단의 가장형의 토지로서, 공동주택(단지형다세대주택), 제1종근린생활시설 건부지 등으로 이용중임.

본건 발코니 부분에 창고 등 용도의 제시외 건물이 있으나 감정평가액에 미미한 영향으로 포함 평가되었음.

4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 2필지 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)임.

기타 제한사항으로는 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역(2024-02-14 및 2025-03-27 기준, 2년 제한), 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.04.04.~2026.04.03. 및 2025.3.19.~2026.4.3. 지정) 등이 있음.

특히 건축허가·착공제한지역과 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간을 반드시 확인해야 함.

5. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되므로 채무자의 재산에 대한 강제집행 절차임.

주의사항으로, 임차인 및 주택임차권 승계인 중 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 조건으로 매각됨. 이는 낙찰자가 임차인의 미배당 보증금에 대해 추가적인 부담을 안게 될 수 있으므로, 임대차 내역 및 배당 순위, 관련 법률 검토가 필수적임.

6. 상권분석

본건이 소재한 금천구 독산동 일대는 주거지역과 상업지역이 혼재되어 있으며, 다수의 다세대 및 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부함.

서울독산초등학교 등 교육시설과 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 좋음.

인근에 대형마트나 백화점 등 대규모 상업시설은 직접적으로 보이지 않으나, 시흥대로를 통해 시내 접근이 용이하여 쇼핑 및 문화시설 이용에 불편함은 적을 것으로 판단됨.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았으며, 일반적인 주거지역 상권의 특성을 보임.

7. 생활정보

교육: 서울독산초등학교, 독산중학교 등이 인근에 있어 자녀가 있는 가정의 교육 환경이 양호함.

교통: 시흥대로 및 주변 도로망을 이용한 차량 이동이 편리하며, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리함. 지하철역(예: 1호선 독산역, 금천구청역 등)과의 연계는 도보보다는 대중교통 이용이 필요할 수 있음.

편의시설: 주변에 다양한 규모의 상점, 병원, 식당 등 근린생활시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이함.

8. 잠재적 리스크

임차인 관련 보증금 반환청구권 포기 조건: 낙찰자가 임차인의 미배당 보증금에 대해 추가적인 부담을 안게 될 수 있으므로, 임대차 내역 및 배당 순위, 관련 법률 검토가 필수적임.

토지이용계획 및 제한 사항: 건축허가·착공제한, 토지거래허가구역 등은 향후 재건축, 증축, 대수선, 전매 등 부동산 활용에 제약을 줄 수 있으며, 관련 규제 사항을 사전에 면밀히 파악해야 함.

건물 노후화: 5층 다세대주택으로, 건물의 연식에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

9. 종합 의견

본건은 서울 금천구 독산동의 안정적인 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 초등학교 인접으로 인한 교육 환경의 이점과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

다만, 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건 매각과 다수의 토지 이용 제한 사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 반드시 필요합니다.

적절한 법률 검토와 권리 분석을 통해 이러한 리스크를 해소하거나 관리할 수 있다면, 실거주 또는 투자 목적으로 고려해 볼 만한 물건입니다.

10. 투자 포인트

금천구 독산동 지역은 서울 내에서 상대적으로 저평가된 지역으로, 향후 개발 가능성 및 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

초등학교와 인접한 입지는 자녀가 있는 실수요자들에게 매력적이며, 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있는 기반이 됩니다.

본건의 감정가를 고려할 때, 권리 관계를 명확히 정리하고 잠재적 리스크를 충분히 감안한다면 시세보다 저렴하게 취득하여 시세차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계