나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11472 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1010-7 파크트라움 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11472 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1010-7 파크트라움 제4층 제402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경11472
• 주소: 서울특별시 강서구 강서로43길 35 파크트라움, 제4층 제402호
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경11472 | 소재지: 서울특별시 강서구 강서로43길 35 파크트라움, 제4층 제402호 | 감정가: 310,000,000원 | 최저가: 248,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경11472 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11472 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1010-7 파크트라움 제4층 제402호

용도: 다세대주택

감정가: 310,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

토지 면적: 27.62㎡ (약 8.35평)

건물 면적: 49.39㎡ (약 14.94평)

1.2. 특이사항 및 주의사항

본 건은 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각이 진행됩니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 5호선 '우장산역' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 우장산역 역세권은 재래시장과 대규모 아파트 단지, 다수의 학교가 인접해 있어 복합적인 주거 및 상업 기능을 갖추고 있습니다.

3. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 '우장산역'이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

4. 건물 현황

건축구조는 철근콘크리트구조이며, 지상 5층 건물 중 제4층 제402호에 해당합니다. 외벽은 치장벽돌붙임 마감, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다. [Provided text] 위생, 급배수, 난방 시설이 구비되어 있습니다. [Provided text]

5. 토지 현황

토지는 세장형 토지로, 본 건물(다세대주택)의 부지로 이용 중입니다. [Provided text] 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있습니다. [Provided text]

6. 토지이용계획 및 제한상태

본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히, 서울특별시 전 지역이 대공방어협조구역에 포함되어 있어 건축 시 고도 제한 등 관련 규제를 받을 수 있습니다. 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 대상자는 허가를 받아야 합니다.

7. 상권 분석

우장산역 주변 상권은 송화시장과 아파트 단지를 배후로 하며, 일일 수만 명의 유동인구를 확보하고 있습니다. 의류, 패션, 통신, 은행, 약국 등 다양한 업종이 입점해 있으며, 최근 대규모 아파트 단지 입주로 인해 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미치고 있습니다. 강서구청과 남부순환로, 우장산역, 까치산역 등이 교차하는 지점에 위치하여 교통의 요지 역할을 합니다.

8. 생활 정보

본 물건은 지하철 5호선 우장산역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 인근 지역으로의 접근성이 뛰어납니다. 주변에 학교(초, 중, 고)와 공원(우장산공원)이 인접해 있어 교육 환경 및 주거 쾌적성이 우수합니다. 또한, 송화벽화시장 등 재래시장과 다양한 근린생활시설이 가까이 있어 생활 편의성이 높습니다.

9. 권리 분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. [Provided text]

가장 중요한 권리 분석 사항은 '주의사항'에 명시된 임차인 관련 조건입니다. [Provided text] 주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 보증금반환채권을 승계한 상황으로 보이며, 낙찰자는 HUG가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기해야 한다는 조건이 붙어 있습니다. 이는 낙찰 후 임차인과의 보증금 관련 분쟁 또는 추가적인 부담이 발생할 수 있음을 의미합니다. 따라서, 명확한 권리 관계 및 임차인의 정확한 보증금 액수, 배당 현황 등을 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

10. 잠재적 리스크

1. 임차인 보증금 관련 위험: 앞서 권리 분석에서 언급했듯이, 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건은 낙찰자에게 예상치 못한 금전적 부담을 안겨줄 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

2. 건축 규제: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어, 향후 건물 신축이나 증축 시 층수 제한이 있을 수 있습니다. 다만, 서울시의 지구단위계획 수립기준 변경으로 인해 일부 지역에서는 25층까지 건축이 가능해진 사례가 있으므로, 해당 지역의 구체적인 완화 가능성을 추가 검토할 필요가 있습니다.

3. 토지거래허가구역: 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 구매자는 거래 시 허가를 받아야 합니다.

4. 공항 시설 보호 및 대공 방어 구역: 공항 주변 시설 보호 및 대공방어 작전을 위한 구역으로 지정되어 있어, 건축물의 고도 및 시설 설치에 제한이 따를 수 있습니다.

11. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 우장산역 역세권이라는 우수한 입지 조건과 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 재건축/개발을 통한 미래가치 상승 가능성도 잠재하고 있으나, '2종 7층' 규제 및 공항 관련 보호구역 지정은 개발에 제약을 줄 수 있습니다. 가장 큰 투자 결정 요인은 '임차인 보증금반환청구권 포기 조건'에 따른 리스크입니다. 이 부분을 명확히 확인하고 감수할 수 있는 범위 내에서 접근해야 합니다.

12. 투자 포인트

* 역세권 가치: 우장산역 초역세권으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능하며, 향후 지하철 노선 연장 또는 개발 호재 시 가치 상승 기대.

* 잠재적 개발 가능성: '2종 7층' 규제 완화 시 고밀도 개발을 통해 수익성 증대 가능성.

* 시세 대비 저렴한 낙찰가: 경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 경우 시세 차익 기대.

* 안정적인 배후 주거 수요: 주변 대규모 아파트 단지와 학교를 중심으로 한 안정적인 주거 수요.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계