나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11504 [1] 서울특별시 금천구 가산동 140-17 한강 제1동 제5층 제505호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산동주민센터 북서측 인근에 위치하며
주위는 공동주택과 상업 업무시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통시 됨

교통상황

본건으로의 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은
보통인 편임,

건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층건중 5층 505호로서
외 벽: 화강석 마감
내 벽: 벽지 및 타일 마감
창 호: 하이새시 이중창임.

이용상태

오피스텔(방1,주방1,욕실1)로 이용중임

설비내역

승강기,화재탐지기,스프링클러,위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 장방형으로 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약3m의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,지구단위계획구역(2015.06,18),가축사육제한구역,장애물제한표면구역
(진입표면구역),대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑등)육군수도방
위사령부(02 524 3313)관할),과밀억제권역.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상
②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 외부관찰등을 토대로
작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11504 (1)

소재지 (구): 서울특별시 금천구 가산동 140-17 한강 제1동 제5층 제505호

소재지 (신): 서울특별시 금천구 디지털로 208-17 (가산동)

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 201,000,000원

1.2. 물건 개요

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 5.34㎡ (약 1.61평)

건물면적: 20.35㎡ (약 6.15평)

건물구조: 철근콘크리트구조 10층 건물 중 5층 505호

건물 총 호실수: 40호

사용승인일: 2021년 8월 18일

채권자: 한OOOOOOO (등기부상: 한국주택금융공사)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산동주민센터 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택과 상업 업무시설 등이 혼재한 지역으로, 제반 입지여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건으로의 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

대중교통 상황은 보통인 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015.06.18)으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역(육군수도방위사령부 관할), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부상 권리분석 결과, 말소기준권리는 2025년 8월 12일 접수된 한국주택금융공사의 강제경매 개시결정입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 매각으로 인해 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다. (참고: '말소: 인수' 표시는 등기부상의 권리 소멸 여부를 나타내며, 본건에서는 주택임차권이 말소되지 않고 인수됩니다.)

집합건물 등기부요약 상 채권 총액은 198,000,000원으로 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한승연 (한국주택금융공사가 보증금 관련 주택임차권 설정)

보증금: 198,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 10월 29일

확정일자: 2021년 10월 29일

배당신고일자: 2023년 11월 01일

대항력: 있음 (매수인에게 대항 가능)

비고: 본 임차권은 말소기준권리보다 선순위이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 권리관계 분석

본건은 대항력 있는 선순위 임차인(한승연)이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 198,000,000원은 말소기준권리보다 선순위이므로 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

따라서, 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 추가로 부담해야 하는 인수주의 물건입니다.

공동담보 물건으로, 권리 분석 시 이를 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업/업무시설 현황

본건이 위치한 서울특별시 금천구 가산동 지역은 대표적인 산업 및 업무 지구입니다.

대규모 지식산업센터와 오피스 빌딩들이 밀집해 있으며, 관련 기업들의 입주가 활발하여 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

가산디지털단지역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 다양한 편의시설 및 근린생활시설이 갖추어져 있습니다.

4.2. 오피스텔 가치 평가

(Google 검색 결과 기반으로 현재 시세 및 유사 물건 거래 사례를 분석하여 기재)

[예시]

본건과 유사한 면적(전용 20.35㎡)의 오피스텔은 현재 시세로 220,000,000원 ~ 240,000,000원 선에서 거래되고 있는 것으로 파악됩니다. [cite:X]

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 식당, 카페, 편의점 등 다양한 근린생활시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

가산디지털단지역 인근의 대규모 상업시설 이용도 편리합니다.

5.2. 주변 시설

(Google 검색 결과 기반으로 혐오시설 등 유해 시설 유무 조사하여 기재)

[예시]

주변 지역 조사 결과, 본건과 직접적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. [cite:Y]

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(한승연)의 보증금 198,000,000원 인수 가능성입니다.

임차인의 보증금 전액이 경매 배당을 통해 회수되지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다.

임대 관계가 미상으로 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 물리적/기타 리스크

건물 노후도 및 내부 관리 상태에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

오피스텔의 경우, 공실 리스크가 존재할 수 있으므로 임대 시장 동향 파악이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동의 오피스텔로, 상업 및 업무시설이 밀집한 가산디지털단지 내에 위치하여 직주근접의 입지적 장점을 가지고 있습니다.

최근 사용승인된 건물(2021년)로 비교적 신축에 해당합니다.

그러나, 대항력 있는 선순위 임차인(한승연)의 보증금 198,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 있는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 주요 사항입니다.

현재 감정가는 201,000,000원이나, 인수 보증금을 고려한 실질적인 취득 비용 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

가산디지털단지라는 풍부한 직주근접 배후 수요를 확보하고 있습니다.

2021년 사용승인된 비교적 신축 오피스텔입니다.

(Google 검색 결과 기반으로 추가 투자 포인트 기재)

[예시]

주변의 높은 임대 수요 대비 신축 오피스텔 공급이 제한적인 경우 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정 시, 매수인이 인수해야 할 임차인 보증금 198,000,000원을 가장 중요한 변수로 고려해야 합니다.

입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

총 예상 투자금액 = 입찰가 + 인수 보증금 (배당 미변제 시)

현 시세 (추정): 220,000,000원 ~ 240,000,000원

투자 수익률을 고려하여 총 예상 투자금액을 결정하고, 여기서 인수 보증금을 제외한 금액이 적정 입찰가가 됩니다.

예를 들어, 현재 시세가 230,000,000원이고, 투자자가 10%의 수익률을 원한다면 총 투자 목표 금액은 약 207,000,000원 (230,000,000원 * 0.9)이 됩니다.

이를 바탕으로 한 예상 입찰가는 약 9,000,000원 (207,000,000원 - 198,000,000원)으로 산출됩니다.

이는 매우 보수적인 산정이며, 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 현장 조사 결과, 투자자의 자금 계획 등에 따라 달라질 수 있습니다.

다만, 인수해야 할 보증금액이 감정가 대비 매우 높으므로, 입찰가를 산정할 때는 인수 보증금에 대한 부담을 최우선으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

따라서, 보증금 인수 리스크를 충분히 고려하여 감정가보다 현저히 낮은 금액으로 입찰하는 것을 권장합니다. (예: 50,000,000원 ~ 70,000,000원 범위에서 검토)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.