나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11171 [1] 서울특별시 구로구 구로동 197-30 오닉스지식산업센터 제4층 제406호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 '구로남초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는
중로변으로 업무시설, 아파트형 공장, 근린생활시설 등이 소재하고 후면으로 단독주택, 다
가구 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(남구로역) 등
이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 제4층 제406호, 제407호로서,
(사용승인일: 2018.12.21.)

외벽: 석재붙임 및 페어글라스 마감 등,
내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호: 샷시 창 등임.

이용상태

일련번호 1), 2) 각각 공히 공장(지식산업센터)로서 사무실로 이용중임.
(후첨 '내부구조도' 및 '사진용지' 참조)

설비내역

건물 내 위생설비 및 급배수시설, 승강기, 주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지에 위치하나 자체 지반 대체로 평탄화된 삼각형 토지로서, 공장(지식산업센터, 지원
시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 소재 토지 남동측으로 중로에 서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지
역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(201
3-02-14)(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어
협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군
사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(한국수출(서울디지탈))<산업입지 및 개발에 관한
법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계
획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립,
다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11171 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 197-30 오닉스지식산업센터 제4층 제406호

용도: 지식산업센터 (사무실)

감정가: 195,000,000원

토지면적: 7.92㎡ (약 2.39평)

토지지분: 7.9167㎡ (약 2.39평)

건물면적: 30.88㎡ (약 9.34평)

건물지분: 30.88㎡ (약 9.34평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현OOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

건축물 정보:

건물명: 오닉스 지식산업센터

구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2018.12.21.

총 층수: 지하 5층, 지상 11층

전유부 호수: 제4층 제406호

건물 전체 대지면적: 1082.09㎡ (약 327.3평)

건물 전체 건축면적: 557.71㎡ (약 168.7평)

건물 전체 연면적: 8359.11㎡ (약 2528.7평)

전체 호수: 107호

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 구로구 구로동에 소재하며, 주위는 중로변으로 업무시설, 아파트형 공장, 근린생활시설 등이 소재하고 후면으로는 단독주택, 다가구 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다. '구로남초등학교' 동측 인근에 위치합니다.

* 교통상황

차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선 남구로역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 형상 및 이용상태

완경사지에 위치하나 자체 지반은 대체로 평탄화된 삼각형 토지로서, 공장(지식산업센터, 지원시설) 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태

대상 물건 소재 토지는 남동측으로 중로에, 서측으로 세로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 도로, 소로2류, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지(한국수출(서울디지탈)), 산업시설구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을5 근저당 (중소기업은행, 2022.09.05. 접수, 408,000,000원)

* 낙찰로 소멸되는 권리:

을5 근저당권보다 늦은 순위의 권리들은 원칙적으로 낙찰과 함께 소멸됩니다.

- 갑8: 현대카드주식회사 강제경매 (2025.08.12. 접수)

- 갑9: 서울신용보증재단 가압류 (2025.08.19. 접수)

- 을5: 중소기업은행 근저당 (2022.09.05. 접수)

* 낙찰로 인수되는 권리:

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

- 인수되는 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

- 임차인: 주식회사 에이치 인코

- 보증금: 20,000,000원

- 차임: 600,000원

- 전입일자(사업자등록일): 2023-12-01

- 확정일자: 2025-06-05

- 배당신고일자: 2025-09-12

- 대항력: 없음

- 비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자의 명도 대상입니다. 다만, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액에 대해 인수될 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다. (현재 보증금 20,000,000원)

* 등기부채권 총액: 438,000,000원 (근저당 408,000,000원 + 가압류 30,000,000원)

4. 상권분석

* 대상 물건은 서울특별시 구로구의 지식산업센터 밀집 지역 내에 위치합니다.

* 남구로역 역세권으로, 주변에 다양한 업무시설과 근린생활시설이 혼재하여 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 구로디지털단지 등 배후 산업단지의 존재로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 건물 내 유사 면적의 공실 현황 및 임대료 시세를 추가 파악하여 공실 위험을 검토해야 합니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 7호선 남구로역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다. 차량 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 인근 상업지역 내에서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 인근에 주거 단지가 혼재하여 배후 수요가 존재합니다.

* 교육시설: 구로남초등학교가 인근에 위치합니다. (교육환경보호구역 해당 여부 확인 필요)

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과상 주변에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 경매 사건이 중복으로 진행되고 공동담보 물건이므로, 매각 진행 상황에 변동성이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 '산업시설구역'으로 지정되어 있어, 관련 법률(산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률)에 따른 사업 범위 및 행위에 제한이 있을 수 있으므로 반드시 확인이 필요합니다.

* 교육환경보호구역에 해당하므로, 관련 법규 준수 여부를 신중하게 검토해야 합니다.

* 임차인의 대항력은 없으나, 배당받지 못한 보증금(20,000,000원)이 있다면 인수될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 임대 관계 등 미상으로, 현황 파악 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 서남권의 주요 업무 및 산업 지역에 위치한 지식산업센터로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

* 비교적 신축 건물로 시설 노후화가 적다는 장점이 있습니다.

* 다만, 토지이용계획상의 제한 사항, 중복 및 공동담보 물건이라는 점, 임차인 관련 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 구로동 지역은 지속적인 개발 및 산업 기반을 바탕으로 안정적인 임대 수요가 예상됩니다.

* 최근 준공된 건물로, 상품성이 우수하여 공실 위험을 낮추고 임대 수익률을 높일 수 있습니다.

* 감정가와 시세, 경쟁 물건과의 비교 분석을 통해 시세차익 또는 안정적인 임대 수익 창출 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건은 임차인이 존재하나 대항력이 없어 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 따라서 낙찰 시 추가로 부담해야 할 임차인 관련 보증금은 없습니다.

* 예상 입찰가는 감정가(195,000,000원)를 기준으로, 주변 시세, 건물 상태, 명도 비용, 경매 물건의 특성, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 구체적인 현장 조사 및 시장 분석 없이는 정확한 입찰가 제시가 어렵습니다.

* 보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 범위(약 156,000,000원 ~ 175,500,000원)를 고려해 볼 수 있으며, 이는 투자 목적 및 리스크 감수 수준에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.