나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11521 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 320-12 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아감정 · 평가일 2025.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '서울개웅초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(1호선 개
봉역)이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 지상5층 건물 중
제2층 제202호로서, (사용승인일: 2019.04.09)
외벽 : 치장 벽돌 쌓기 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 '다세대주택'으로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필 일단의 동측 하향 완경사지대에 위치한 '세장형'의 토지로서, '공동주택' 건부지
로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

320-12번지, 320-30번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 장애물제한
표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),
육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>임.

공부와의 차이

본건(제2층 제202호)의 현관표식에 따른 호별위치가 집합건축물대장상 건축물현황도(현관표
식 제203호)와 서로 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11521 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 320-12 제2층 제202호

용도: 다세대주택

감정가: 222,000,000원

토지면적: 20.54㎡ (약 6.21평)

건물면적: 29.39㎡ (약 8.89평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '서울개웅초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리 지하철 1호선 개봉역이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

건물구조: 본건은 2019년 4월 9일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 2층 202호임.

토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 과밀억제권역 등에 해당함.

1.2. 권리분석

본건은 주택도시보증공사의 신청으로 진행되는 부동산 강제경매 물건임.

등기부등본상 말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025.08.13 등기)보다 선순위 권리는 존재하지 않아, 낙찰자는 본건의 소유권을 깨끗하게 취득할 수 있음.

임차인 김 (전입일자 2022.05.12, 확정일자 2022.04.24)의 주택임차권은 대항력이 없으며, HUG 인수조건 변경 및 특별매각조건에 따라 매각으로 소멸될 예정임.

권리분석상 매수인이 인수하는 인수보증금은 0원으로 파악됨.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 개봉동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다세대 및 연립주택이 주를 이루는 지역임.

인근 학교(서울개웅초등학교)와 주거단지로 인해 배후수요는 확보되어 있으나, 대규모 상업 및 업무 시설보다는 지역 기반의 소규모 상권임.

근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능함.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 인근에 마트, 편의점 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

교육시설: 서울개웅초등학교가 도보 거리에 있어 자녀 교육에 편리한 환경을 제공함.

의료시설: 종합병원급 대형 의료시설은 다소 거리가 있을 수 있으나, 의원급 의료기관은 접근 가능할 것으로 예상됨.

1.5. 잠재적 리스크

공부와 현황의 불일치:

본건(2층 202호)은 공부상 호수와 실제 현관 표식이 상이한 문제가 있음. 구체적으로 공부상 202호(현황상 203호)를 기준으로 매각되나, 실제 점유자는 공부상 201호(현황상 202호)를 점유하고 있는 것으로 파악됨.

이로 인해 명도 과정에서 점유자와의 협상이 원활하지 않을 경우, 별도의 인도명령 및 명도 소송 절차가 필요할 수 있음.

임차인(김 )과의 관계: 임차인은 대항력이 없으며 보증금 225,000,000원에 대해 배당받을 예정이나, HUG 인수 조건에 따라 매각으로 인해 임차권은 말소됨. 이는 매수인의 부담이 없음을 의미하지만, 실제 명도 과정에서 점유자와의 협상이 중요할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 2019년에 사용승인된 신축 다세대주택으로 건물의 상태가 비교적 양호할 것으로 기대됨.

권리상 하자 없이 깨끗한 소유권을 취득할 수 있다는 점은 큰 장점임.

다만, 공부와 현황의 호수 불일치 및 점유 문제로 인한 명도 리스크는 반드시 고려해야 할 사항임.

명도 리스크 해소 가능성을 면밀히 검토하고, 이를 감안한 입찰가 산정이 필요함.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건축물이라 향후 가치 상승 잠재력이 있음.

토지 지분 포함: 건물 면적 대비 적절한 토지 지분을 보유하고 있어 향후 재건축/재개발 시 유리할 수 있음.

가격 경쟁력: 권리상 문제가 없고 명도 리스크를 감안한 합리적인 입찰가 책정 시 시세 차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 222,000,000원

주변 시세 분석 (제공된 JSON 정보 기준, 2026년 7월):

* 한신빌라 (330-8), 2002년식, 51.48㎡ (약 15.57평): 250,000,000원 (평당 약 1,605만원)

* 파크빌라 (342-1), 1993년식, 41.52㎡ (약 12.56평): 139,500,000원 (평당 약 1,110만원)

* 미림빌라 (108-5), 1982년식, 61.19㎡ (약 18.51평): 250,000,000원 (평당 약 1,350만원)

본건 건물 면적은 29.39㎡ (약 8.89평)이며, 감정가 기준 평당 약 2,497만원으로 산정됨. 이는 비교 대상 건물들의 건축 연도가 오래되었고 면적이 넓은 점을 감안할 때, 신축 건물로서의 프리미엄이 반영된 것으로 판단됨.

잠재적 리스크(명도)를 고려하여 보수적인 접근이 필요함. 감정가의 80% ~ 90% 범위를 고려할 수 있음.

예상 입찰가 범위: 177,600,000원 ~ 200,000,000원

*상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 시세 분석에 기반한 것이며, 실제 현장 조사, 권리 관계 재확인, 명도 성공 가능성 평가 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.