나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103641 [1] 서울특별시 동작구 사당동 1048-31 기쁨채 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대동감정 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 동작구 사당동 소재 ""남성중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 일반주택, 공동주택, 근린주택 등으로 형성된 주거지역으로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 가능하며, 남측 인근 ""남부순환로""변에 노선버스정류장이 소재하고 동측 약 520미터 지점에 전철역(사당역 : 지하철 2·4호선)이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 무남함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건내 제4층 제401호로서,
외 벽 : 인조석붙임 마감 등,
내 벽 : 벽지도배, 내부 인테리어 마감 및 타일붙임 마감 등,
창 호 : 알루미늄샷시 이중창호 마감.

이용상태

도시형생활주택-단지형다세대주택(별첨 ""호별배치도 및 내부구조도 ""참조)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재경보기설비, 도시가스공급설비에 의한 개별 난방시설 등의 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건은 동측 하향 경사지에 평탄하게 조성된 가장형의 토지로서, 건부지(도시형생활주택-단지형다세대주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측 및 남동측으로 노폭 약 6미터, 노폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로와 각각 접하며, 이 도로를 통하여 남측 인근에 대중교통이 운행하는 간선도로(남부순환로)와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2022-04-14), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 건축용도지역기타(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103641 (1)

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 부동산 정보

소재지: 서울특별시 동작구 사당동 1048-31 기쁨채 4층401호

용도: 도시형생활주택 (철근콘크리트구조)

감정가: 291,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 17.02㎡ (약 5.15평)

토지지분: 17.024㎡ (약 5.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.13㎡ (약 8.51평)

건물지분: 28.13㎡ (약 8.51평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 채권자 및 특이사항

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인

특수물건정보: 공동담보, 대항력있는임차인

1.5. 감정평가 요약

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제401호

이용상태: 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용 중

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기, 화재경보기, 도시가스 개별난방 설비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 동작구 사당동 소재 "남성중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 일반주택, 공동주택, 근린주택 등으로 형성된 주거지역으로서 전반적인 주위환경은 양호합니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 남측 인근 "남부순환로"변에 버스정류장이 소재하고 동측 약 520미터 지점에 전철역(사당역: 지하철 2·4호선)이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리하며 전반적인 교통사정은 무난합니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건은 북동측 및 남동측으로 노폭 약 6미터, 노폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있으며, 해당 도로를 통해 간선도로(남부순환로)와 연계됩니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 건축용도지역기타(가로구역별 건축물 최고 높이 지정구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권보존(곽춘이 외 2명) 이후 소유권이 강규식에게 이전되었으며, 이후 여러 가압류, 압류, 근저당이 설정되었습니다. 말소기준권리는 을구 4번 근저당권(권혁상, 2022.06.23.)이며, 해당 권리보다 선순위인 권리들은 말소될 예정입니다.

3.2. 주요 권리 요약

* 소유권보존: 2017-02-08

* 소유권이전(매매): 2017-07-28 (강규식)

* 근저당(말소기준권리): 2022-06-23 (권혁상, 37,500,000원) - 말소예정

* 가압류: 2023-02-22 (주식회사테크에셋대부, 600,000,000원) - 말소예정

* 압류: 2025-01-07 (동작구(서울특별시), 징수과) - 말소예정

* 강제경매: 2025-08-12 (주택도시보증공사, 288,000,000원) - 말소예정

* 압류: 2025-08-25 (국민건강보험공단, 징수부) - 말소예정

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 이 (주택도시보증공사)

* 보증금: 288,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-21

* 확정일자: 2021-03-30

* 대항력: 있음

* 물건명세서상 비고: "을구 5번 주택임차권등기(2025. 1. 31. 등기)는 배당에서 임대차보증금반환채권이 전액 변제되지 아니하면 잔액의 범위에서 말소되지 않고 매수인이 인수함"

3.4. 권리분석 종합

말소기준권리보다 선순위의 권리는 없으므로, 낙찰로 인해 대부분의 권리는 소멸됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 288,000,000원은 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 해당 임차인의 대항력과 보증금 액수를 고려할 때 이는 매우 중요한 인수 사항입니다.

4. 상권분석

본 건이 소재한 사당동 일대는 주거지역으로서, 주거용 오피스텔 및 다세대주택이 밀집해 있으며, 주변에 상업 시설과 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 비교적 양호합니다. 남부순환로 및 지하철 사당역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 남성중학교 등 다수의 학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통시설: 남부순환로 인근 버스정류장 및 사당역(2·4호선) 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 상업시설 및 근린생활시설을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 조용한 주거 지역에 속하며, 비교적 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 이 임차인의 보증금 288,000,000원이 낙찰 후에도 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 총 인수 금액을 크게 증가시키는 요인입니다.

* 위반건축물 등재: 건축물대장상 지붕층에 불법 증축(주거 용도, 128.3㎡)되어 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 이행강제금 부과, 철거 명령 등 법적 제재 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가 291,000,000원 대비 최근 거래 사례 분석 시 시세보다 높게 평가되었을 가능성이 있습니다.

* 부동산 시장 변동성: 주택 시장의 전반적인 변동성에 따른 가격 하락 위험이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 사당동 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성은 양호합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 288,000,000원 인수 부담과 건축물대장상 위반건축물 등재라는 중대한 리스크를 동시에 안고 있습니다. 특히 임차인 보증금 인수액이 감정가에 육박하여, 낙찰 후 총 실인수 금액이 매우 커질 수 있습니다. 이러한 위험 요인들을 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 사당역 역세권의 입지적 장점

* 최근 연식(2016년 준공)의 건물

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 291,000,000원입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 288,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 상황입니다.

따라서 낙찰받아 실제 부담하게 되는 총 금액은 (낙찰가 + 인수 보증금)이 됩니다.

최근 인근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 실거래가 분석 결과, 본 건의 면적(28.13㎡)을 고려할 때 시세는 대략 95,000,000원에서 120,000,000원 수준으로 추정됩니다.

상기 내용을 종합적으로 고려할 때, 본 건은 감정가 대비 임차인 인수 보증금 부담이 매우 커 투자 수익률을 기대하기 어려운 물건입니다. 만약 투자하신다면, 총 인수 금액이 시세 대비 현저히 낮아질 수 있는 범위 내에서 신중하게 결정해야 합니다.

현 시세 및 리스크를 고려했을 때, 보수적인 관점에서 150,000,000원 ~ 200,000,000원 범위의 입찰가를 제안합니다.

다만, 이 경우에도 총 인수 금액은 약 438,000,000원에서 488,000,000원에 달하므로, 반드시 명확한 시세 조사와 권리 분석 후 최종 입찰가를 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.