나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103602 [1] 서울특별시 관악구 신림동 675-265 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해원 · 평가일 2025.08.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""서울난향초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는
저층 중심의 단독, 다가구 주택 및 다세대주택 등이 혼재되어 있는 지역으로 제반 주위환경
은 대체로 무난함.

교통상황

본건까지 차량의 진입이 가능하고, 근거리에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은
보통시됨.

형태 및 이용상태

전반적으로 동측 하향 완경사지에 평탄하게 조성된 세장형의 토지로서 단독주택(다중주택)
건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남동측으로 노폭 약6미터 내외의 도로 및 북동측으로 노폭 약3미터 내외의 막다른 도로에
접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 건축허가·착공제한지역(2022-01-14)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2024-
09-26)(신림7 주택정비형 재개발정비구역)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025. 4. 4. ~ 2026. 4. 3.)임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지중 북동측 막다른 도로에 접한 일부는 도로후퇴(1.27㎡) 되었음.
(후첨하는 건물배치도 참조)

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상3층 건물로서,
(사용승인일 : 2016.04.12)
외벽은 석재 및 복합판넬 마감등,
창호는 하이샷시 창호임.

이용상태

공부상 지하1층 ~ 2층은 각층 2개호, 3층은 1개호의 다중주택임.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

발코니 확장부분으로 기호 (1)~(19)가 소재하며 각 층 주택일부로 이용되고 있음.
(후첨하는 내부구조도 및 건축물현황도 참조)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 675-265번지에 소재하는 다중주택입니다.

토지 면적은 112.00㎡ (약 33.88평)이며, 건물 면적은 207.97㎡ (약 62.91평)입니다.

건물은 2016년 4월 12일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 지하 1층, 지상 3층 건물입니다.

건물 제시외 면적은 55.16㎡ (약 16.69평)이며, 매각 대상에 포함됩니다.

1.2. 감정가 및 경매 정보

감정가는 1,034,050,700원 (10억 3,405만 700원)입니다.

본 건은 서울중앙지방법원 2025타경103602 (1)호로, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

채권자는 김OO입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 제시외 건물도 포함됩니다.

1.3. 건물 및 토지 세부 현황

본건 토지는 동측 하향의 완경사지에 평탄하게 조성된 세장형 토지로, 단독주택(다중주택) 건축부지로 이용 중입니다. 남동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 북동측으로 폭 약 3미터 내외의 막다른 도로에 접해 있습니다. 토지 중 북동측 막다른 도로에 접한 일부 1.27㎡는 도로 후퇴 면적입니다.

건축물 현황상 지하 1층부터 지상 2층까지 각 2개 호실, 지상 3층에 1개 호실로 총 7개 호실(공부상)의 다중주택으로 이용 중이며, 발코니 확장 부분(기호 (1)~(19))은 각 층 주택의 일부로 이용되고 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '서울난향초등학교' 서측 인근에 위치합니다. 주변은 저층 중심의 단독, 다가구, 다세대 주택 등이 혼재된 주거 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 재개발구역(신림7 주택정비형 재개발정비구역)으로 지정되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진입이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2025년 8월 7일 접수된 김성규의 강제경매개시결정(2025타경103602)입니다. 이보다 선순위인 소유권 이전 등기 외에는 특별한 권리 제한은 확인되지 않습니다.

건물 등기부상 말소기준권리 역시 2025년 8월 7일 접수된 김성규의 강제경매개시결정(2025타경103602)입니다.

다만, 건물 등기부상 을구 4번(2025.02.13.) 김성규 소유의 주택임차권 100,000,000원과 을구 5번(2025.09.15.) 우연희 소유의 주택임차권 80,000,000원이 '인수'로 등기되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인들이 다수 존재하며, 보증금 및 차임 내역은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김 , 보증금: 80,000,000원, 차임: 100,000원, 전입: 2020-12-14, 확정: 2020-11-20

* 임차인: 김 , 보증금: 100,000,000원(1차 증액분 20,000,000원 포함), 차임: 0원, 전입: 2020-12-14, 확정: 2022-11-08

* 임차인: 방 , 보증금: 70,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2022-02-16, 확정: 2022-01-18

* 임차인: 양 , 보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2020-09-04, 확정: 2020-08-14

* 임차인: 한국토지주택공사(오 ), 보증금: 230,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2022-01-26, 확정: 2021-12-27

* 임차인: 우 , 보증금: 100,000,000원, 차임: 0원, 전입: 2021-12-27, 확정: 2021-11-19

3.3. 인수되는 권리

등기부 요약 및 물건명세서 참고사항에 따르면, 을구 4번 김성규의 주택임차권(100,000,000원)과 을구 5번 우연희의 주택임차권(80,000,000원)은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다. 따라서 인수되는 총 보증금은 180,000,000원 (1억 8천만원)입니다. 만약 해당 임차인들의 임대차보증금반환채권이 배당을 통해 전액 변제되지 아니하면, 그 잔액 범위 내에서 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 최근(2026년 7월) 거래된 사례 중 1991년식 제일빌라(30.92㎡, 1층)가 18,500만원에, 2015년식 드림하우스(29.56㎡, 6층)가 32,000만원에, 2018년식 어반팰리스(45.37㎡, 3층)가 39,000만원에 거래되었습니다.

본 건은 2016년에 사용 승인된 다중주택으로, 비교적 신축에 해당합니다. 제공된 주변 시세는 다세대 주택으로, 다중주택과는 건물의 형태 및 수익 구조에 차이가 있으나, 지역 내 주택 가치를 파악하는 데 참고가 됩니다. 최근 거래된 주택들의 평당 단가가 약 600만원에서 1,000만원 이상으로 형성되어 있음을 고려할 때, 본 건 역시 유사한 수준 이상의 가치를 지닐 것으로 예상됩니다.

특히 본 건이 포함된 신림7구역은 재개발 정비구역으로 지정되어 있어, 향후 정비사업 진행에 따라 가치 상승의 잠재력이 있습니다. (2026년 9월 기준, 신림7구역은 조합설립인가를 받은 상태입니다.)

5. 생활정보

본건은 서울난향초등학교 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다. 또한, 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다. 주변 주거 환경이 안정적이고 생활 편의시설 접근성이 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차보증금: 총 180,000,000원의 임차보증금이 매수인이 인수해야 하는 부담으로 작용합니다. 이 금액은 낙찰가 외에 추가적으로 부담될 수 있으며, 임차인의 배당 여부에 따라 실제 부담액이 달라질 수 있습니다.

* 재개발 사업 불확실성: 재개발 구역으로 지정되어 있으나, 사업 진행 속도, 사업성 변화, 예상치 못한 변수 발생 등은 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있습니다. (2026년 1월 기사에 따르면 사업성 추가 개선 지원이 이루어지고 있으며, 2026년 9월 조합설립인가가 완료되었습니다.)

* 법적 문제: 복수의 임차인 존재 및 '인수' 권리 사항으로 인해 복잡한 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림동의 재개발 예정 지역에 위치한 신축급 다중주택입니다. 편리한 교통 및 교육 환경, 그리고 재개발을 통한 미래 가치 상승 가능성을 갖추고 있습니다. 그러나 1억 8천만원에 달하는 임차 보증금 인수 부담은 분명한 리스크 요인입니다. 낙찰 후 임차인과의 관계 설정 및 보증금 해결 방안을 명확히 수립해야 합니다. 재개발 사업 진행 상황을 면밀히 주시하며 투자 가치를 판단해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 재개발 사업 추진으로 인한 미래 가치 상승 잠재력 보유 (신림7구역, 2026년 9월 조합설립인가 완료).

* 비교적 신축 건물(2016년 준공)로 인한 유지보수 용이성.

* 시세 대비 합리적인 낙찰가 책정 시, 임차보증금 인수 부담에도 불구하고 수익성 확보 가능.

* 안정적인 임대 수익 창출 가능성 (현재 일부 임차인이 차임을 지급하고 있음).

9. 예상 입찰가

감정가 1,034,050,700원 대비 인수되는 임차보증금 180,000,000원을 제외한 금액을 기준으로 입찰가를 산정합니다. 이는 낙찰자가 부담해야 할 총 인수 금액을 고려한 보수적인 접근입니다.

(감정가 1,034,050,700원 - 인수 보증금 180,000,000원) = 854,050,700원.

이를 바탕으로 시장 상황과 투자 전략을 고려하여, 예상 입찰가를 850,000,000원 ~ 880,000,000원 범위로 제안합니다. (최종 입찰가는 응찰자 수, 경매 진행 상황, 임차인 보증금 변제 여부 등 종합적인 판단 하에 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.