나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103654 [1] 서울특별시 관악구 신림동 621-19 스위트캐슬 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강산감정 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""난곡초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독
주택, 다세대주택, 오피스텔, 점포, 음식점, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용의 편의도
는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건내 4층 403호로서,
외벽 : 석재 및 벽돌 치장쌓기 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(별첨 '내부구조도' 참조) 임.

설비내역

급ㆍ배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단지 부정형의 평탄한 토지로서 공동주택 및 2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측, 동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(난곡생활권중심(서울특별시 고시 제
2023-567호(2023.12.21.))), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요
한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군
사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거
래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기
간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

*기호2 : 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(난곡생활권중심(서울특별시 고시 제
2023-567호(2023.12.21.))), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요
한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군
사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거
래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기
간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 2024.07.02일 서울중앙지방법원의 임차권등기명령(2024카임31851)으로
2024.07.05일자로 주택임차권 등재, 2024.09.30일자로 임차권경정등기 되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103654 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 621-19 스위트캐슬 4층403호

용도: 다세대주택

건축물명: 스위트캐슬

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 4층 403호

1.3. 토지 및 건물 면적

토지면적: 13.21㎡ (약 3.99평)

토지지분: 13.21㎡ (약 3.99평)

건물면적: 29.53㎡ (약 8.93평)

건물지분: 29.53㎡ (약 8.93평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 채권 총액

감정가: 344,000,000원

등기부채권 총액: 277,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "난곡초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 점포, 음식점, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건은 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 무난합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 이 외에 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

소유권 보존 등기일은 2019년 06월 20일이며, 소유권 이전은 2020년 07월 20일에 이루어졌습니다. 현재 본 경매는 주택도시보증공사의 강제경매 신청으로 진행되고 있으며, 이는 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

등기부등본상 주택임차권(을5)이 등기되어 있으나, 해당 임차권은 말소 대상입니다.

제공된 임차인 현황에 따르면 주택도시보증공사(이형석)가 임차인으로 기재되어 있으며, 보증금 합계액은 0원으로 인수할 보증금이 없는 것으로 분석됩니다. 이는 신청채권자인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되었기 때문입니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(이 )

보증금: 272,000,000원 (임차인 1) / 277,000,000원 (임차인 2, 1차 보증금 증액분 5,000,000원 포함)

차임: 0원

전입일자: 2020년 07월 01일

확정일자: 2020년 06월 12일 (임차인 1), 2020년 09월 09일 (임차인 2)

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 본 건 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

말소기준권리(2025.08.13. 접수, 강제경매)보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다. 따라서 매각으로 인해 촉탁 등기되는 모든 권리(소유권이전 촉탁 등기 포함)를 제외한 나머지 권리들은 소멸될 예정입니다. 주택임차권 등은 매수인에게 인수되지 않고 말소됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 주택가와 더불어 점포, 음식점, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 개발 가능성

본건 소재지는 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 계획적인 개발이 이루어질 가능성이 있습니다. 또한, 신림동 일대에서 대규모 재개발 사업들이 추진되고 있어 지역 전반의 주거 환경 개선 및 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 주변에 다양한 상업 시설 및 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 환경

단지 북동측 인근에 난곡초등학교가 위치하고 있으며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 다만, 교육환경보호구역 세부사항은 동작교육청 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

제출된 확약서 및 등기부등본상의 말소 예정 표시를 통해 매수인이 인수할 임차보증금은 없으나, '대항력 있는 임차인', '선순위 임차권' 등의 특이사항 기재는 항상 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 권리관계 최종 확인이 필수적입니다.

6.2. 법규 및 규제

본건 토지는 토지이용계획상 여러 제한 사항(가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등)을 포함하고 있어 향후 건물 이용이나 건축 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 주소지(신림동 621-19) 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 신림동 일부 지역에서는 순대타운 인근의 냄새 등 일부 지역적 특성이 언급되기도 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 신림동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 건물은 2017년 준공된 신축급으로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 권리관계상 특이사항으로 대항력 있는 임차인 및 선순위 임차권이 언급되었으나, 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 임차보증금은 없으므로 권리분석상 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 감정가와 주변 시세 간의 상당한 격차가 존재하여 입찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 관악구의 편리한 교통 및 생활 인프라 이용 가능.

* 비교적 신축(2017년 준공) 건물로 향후 가치 상승 잠재력 보유.

* 매수인이 인수할 임차보증금이 없어 권리관계가 명확함.

* 대규모 신림재정비촉진지구 개발 사업 진행으로 인한 지역 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 344,000,000원이지만, 제공된 주변 시세 자료 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 8.93평)의 최근 거래 사례가 부족하거나, 과거 거래 사례를 바탕으로 추산한 시세는 감정가보다 현저히 낮은 수준을 보입니다.

가장 최근 거래 사례(2026년 5월 1일, 49.63㎡ 거래가 230,000,000원)를 기준으로 평당 약 4,634,300원을 적용하면, 본건(29.53㎡)의 적정 시가는 약 136,800,000원으로 산정됩니다. 이는 감정가 및 채권 총액(277,000,000원)과 큰 차이를 보입니다.

따라서, 본 물건은 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성을 배제할 수 없습니다.

매각으로 인해 인수할 임차보증금이 없다는 점을 고려할 때, 채권 총액(277,000,000원)을 기준으로 하되, 현 시세 추정치와 감정가 간의 괴리를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

현 시세 분석을 토대로 볼 때, 공격적인 입찰가는 250,000,000원에서 280,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있으나, 이는 현장 조사 및 최신 시세 변동 등을 종합적으로 고려한 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.