나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103635 [1] 서울특별시 동작구 대방동 391-75 명성하우스 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 대방동 소재 '서울공업고등학교' 북동측 인근에 위치하고 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철역(보라매역 신림선, 7호선)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 6층 내 제5층 제501호로서(사용승인 2019.2.28)
외벽: 석재붙임 등 마감.
창호: 샷시창호 등 마감.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 장방형토지로서 인접토지와 등고 평탄하며 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대방동 391-75)제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))
대방동 391-288, 391-578)제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(2023-12-21)(저촉), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103635 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 대방동 391-75 명성하우스 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 340,000,000원

토지면적: 17.08㎡ (약 5.17평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.90㎡ (약 8.44평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2019년 2월 28일

2. 입지조건

본 건은 서울특별시 동작구 대방동에 소재하며, '서울공업고등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택 등이 소재하는 주거 밀집 지역입니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

* 등기부요약상 말소기준권리는 2023년 9월 8일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(채권액 금 1,279,000,000원)입니다.

인수되는 권리:

* 을구 순위 4번 주택임차권등기(채권액 금 297,000,000원)가 존재하며, 해당 임차인은 대항력이 있습니다.

* 물건명세서상 "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 기재되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금 잔액을 인수해야 하는 위험이 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(조 )

* 보증금: 297,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-18

* 확정일자: 2022-02-22

* 배당신고일자: 2024-03-27

* 대항력: 있음

* 비고: 임대관계 미상으로 기재되어 있으나, 등기부상 주택임차권으로 확인됩니다.

주의사항:

* 위 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 297,000,000원의 잔액을 낙찰자가 인수해야 하므로, 실제 총 지출 금액 산정 시 매우 신중해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 대방동 일대는 다세대주택 및 단독주택이 밀집한 전형적인 주거지역입니다. 또한, 토지 이용계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성도 존재합니다. 건부지에는 다세대주택 및 근린생활시설이 이용 중입니다.

5. 생활정보

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 보라매역(신림선, 7호선)이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 주변 편의시설: '서울공업고등학교' 인근에 위치하며, 주거지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 297,000,000원 중 배당으로 변제되지 않는 잔액을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 총 투자 비용을 크게 증가시키는 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축(2019년 사용승인) 건물로 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 또한, 지하철역 접근성이 좋고 주거 환경이 안정된 지역에 위치하고 있다는 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 297,000,000원 잔액 인수 부담이 매우 크므로, 실제 투자 수익률 계산 시 해당 금액을 반드시 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2019년 준공)이라는 점.

* 더블 역세권(신림선, 7호선 보라매역) 인근의 우수한 교통 접근성.

* 안정적인 주거지역 내 위치.

9. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 297,000,000원 전액 또는 일부를 인수해야 하는 부담이 있습니다. 따라서, 입찰가는 이러한 위험 요소를 충분히 반영하여 보수적으로 산정해야 합니다.

현재 감정가는 340,000,000원이나, 인수해야 할 보증금(297,000,000원)을 고려할 때, 낙찰 후 총 지출 금액이 상당히 높아질 수 있습니다.

주변 유사 면적(약 27.90㎡)의 다세대주택 실거래가를 고려하고, 신축 연식(2019년) 및 입지를 감안할 때, 본 건의 순수 부동산 가치는 감정가 수준 또는 그 이하로 판단됩니다.

이에, 잠재적 위험 요소를 고려한 예상 입찰가는 255,000,000원(2억 5천 5백만원)으로 제안합니다.

이는 감정가의 약 75% 수준이며, 실제 총 투자 비용은 낙찰가 255,000,000원에 임차인에게 인수하게 될 보증금 잔액(297,000,000원 - 법원 배당액)을 합한 금액이 될 것입니다. 입찰 전 법원 배당표 및 관련 절차를 면밀히 확인하여 총 지출 금액을 최종 산정하는 것이 필수적입니다.

주변 혐오시설 관련 조사 결과, 해당 물건지 주변에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.