나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경2409 [1] 서울특별시 동작구 신대방동 348-37 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2025.08.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 신대방동 소재 지하철 7호선 ""신대방삼거리역"" 남동측 인근에
위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 ""신대방삼거리역""이
소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

장방형 토지로서 다중주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도:
단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))
［추가기재사항］건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

본건 토지 중 일부(약 5.29㎡)는 도로선후퇴에 따른 현황 도로인 바 경매 진행시 참조바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 다중주택으로서,

외벽 : 석재붙임마감 및 치장벽돌마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다중주택으로 이용중임.

지1층 : 4개호가 소재함.(현황 현관문 외부표기: B01, B02, B03, B04)

1층 : 4개호가 소재함.(현황 현관문 외부표기: 101, 102, 103, 104)

2층 : 5개호가 소재함.(현황 현관문 외부표기: 201, 202, 203, 204, 205)

3층 : 1개호가 소재함.(현황 현관문 호수 외부표기는 없음)

옥탑1층: 계단실임.

설비내역

위생, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

건물개황도 참조.

공부와의 차이

기호 2 본건 건물은 건물등기사항전부증명서 및 귀 의뢰목록과 일반건축물대장상 면적이
서로 상이한 바 현황 및 증축사항이 반영된 일반건축물대장상 면적을 기준으로 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 기호 2 본건 건물은 일반건축물대장상 2015.09.17.증축(1층:다중주택,1.35㎡(71.1㎡→
72.45㎡), 3층:다중주택, 26.9㎡(53.72㎡→80.62㎡), 연면적:276.54㎡→304.79㎡
(증28.25㎡), 건축과-111631호)로 기재되어 있음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경2409 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 신대방동 348-37

토지면적: 142.00㎡ (약 42.95평)

건물면적: 285.12㎡ (약 86.24평)

건물 제시외면적: 1.00㎡ (약 0.30평)

용도: 다중주택

감정가: 1,954,662,880원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건, 일괄매각. 제시외 건물 포함. 본건 토지 중 일부(약 5.29㎡)는 현황 도로로 확인됨.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 동작구 신대방동 소재 지하철 7호선 신대방삼거리역 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 신대방삼거리역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 4m 내외의 도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등 대상). 건축법에 따른 도로로 일부 포함됨.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부상 말소기준권리는 2010년 12월 10일 접수된 중소기업은행 근저당권(420,000,000원)임. 건물 등기부상 말소기준권리는 2011년 4월 18일 접수된 중소기업은행 근저당권(420,000,000원)임.

* 주요 권리 내역: 토지 및 건물 등기부상 모든 근저당권, 임의경매, 강제경매, 압류, 주택임차권 등이 현재 말소된 것으로 확인됨. 이는 경매로 인해 모든 권리가 소멸됨을 의미함.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재로서는 확인되지 않음 (등기부요약상 지상권 개요 부분 공란).

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 80,000,000원, 전입 2022-08-16, 확정 2022-08-02, 대항력 없음.

* 김*: 보증금 10,000,000원, 전입 2021-10-15, 확정 2021-09-27, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 65,000,000원, 전입 2020-06-12, 확정 2020-06-12, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 90,000,000원, 전입 2021-02-26, 확정 2021-02-02, 대항력 없음.

* 안 : 보증금 100,000,000원, 전입 2021-11-22, 확정 2021-10-19, 대항력 없음.

* 양 : 보증금 350,000,000원, 전입 2023-05-23, 확정 2023-05-23, 대항력 없음.

* 원 : 보증금 0원, 전입 2021-02-18, 확정일자 없음, 배당신고일자 없음, 대항력 없음. (보증금 및 차임이 미상이거나 0원으로 기재되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 판단됨. 금액이 미상이라도 주의 필요)

* 유 : 보증금 50,000,000원, 전입 2022-03-18, 확정 2022-03-18, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 60,000,000원, 전입 2021-10-15, 확정 2021-09-28, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 100,000,000원, 전입 2021-06-28, 확정 2021-06-02, 대항력 없음.

* 전 : 보증금 72,000,000원, 전입 2022-03-18, 확정 2022-02-23, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 80,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2021-03-23, 확정 2021-02-22, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 보증금이 낙찰자에게 인수되지 않음)

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본건은 지하철역 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역임.

* 인근 시세 동향: 제공된 주변 연립, 다세대 매매 정보를 분석한 결과, 최근(2026년 7월) 61.22㎡(약 18.5평) 면적의 연립주택이 4억 8천 8백만원, 74.27㎡(약 22.5평) 면적의 연립주택이 5억 5천만원에 거래된 사례가 있음. 이는 약 730만원~800만원/㎡ 수준의 시세로 파악됨.

* 건물 유형 차이: 본건은 다중주택으로, 개별 호실 등기가 가능한 연립/다세대주택과는 운영 및 가치 평가 방식에서 차이가 있을 수 있음. 그러나 인근 유사 주거 형태의 시세를 고려할 때, 본건의 예상 가치를 산정하는 기초 자료로 활용할 수 있음.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 지하철 7호선 신대방삼거리역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리하며, 주변에 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있을 것으로 예상됨.

* 혐오시설: 주변 지도 및 외부 검색을 통한 혐오시설(유해시설) 정보는 현재 분석 불가함.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 일부 현황 도로: 본건 토지 중 약 5.29㎡가 도로선 후퇴로 인한 현황 도로로 사용되고 있어, 실제 사유지 이용 면적에 제약이 있을 수 있음.

* 건물 면적 공부상 차이: 일반건축물대장상 면적과 건물등기사항전부증명서상 면적이 상이하며, 증축 이력이 있음. 감정평가서상에서는 현황 및 증축사항이 반영된 면적(285.12㎡)을 기준으로 평가하였음.

* 건물 노후화: 건물 사용승인일이 2011년으로, 준신축 건물은 아니므로 내외부 시설 및 구조물의 노후화 정도에 따른 추가적인 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

* 중복사건 관련: '중복사건' 표기는 경매 절차 진행 중이거나 과거 관련 사건이 있었을 가능성을 시사하므로, 관련 내역에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 지하철 7호선 역세권에 위치한 다중주택으로, 입지조건은 양호한 편임. 등기부상 모든 권리가 말소되어 권리관계가 매우 깨끗하며, 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점이 큰 장점임. 제시외 건물 포함 일괄매각 조건이며, 토지 일부가 현황 도로라는 점은 고려해야 할 사항임. 감정가는 약 19.5억 원 수준이나, 인근 연립/다세대 주택의 최근 시세를 감안할 때, 본건의 실제 시장 가치는 감정가와 유사하거나 그 이상일 가능성도 배제할 수 없음.

1.7. 투자 포인트

* 깨끗한 권리관계: 모든 선순위 채권 및 임차권이 말소되어 안전하게 부동산을 취득할 수 있음.

* 무잉수 임차보증금: 임차인의 보증금 전액을 인수할 필요가 없어 투자금 부담이 적음.

* 역세권 입지: 지하철역 인근으로 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 임대 수익 확보에 유리함.

* 토지 및 건물 규모: 연면적 약 86평의 건물과 43평의 토지를 단독 소유할 수 있다는 점에서 투자 가치가 높음.

* 잠재적 개발 가능성: 제2종일반주거지역(7층)으로 향후 건축법 개정이나 지역 개발에 따른 가치 상승 여력이 있을 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,954,662,880원

* 주변 시세 분석 기반 예상 가치: 약 20억 8천만원 ~ 22억 8천만원 (인근 연립/다세대 단위 매매가 적용 시)

* 최종 입찰가 산정 근거: 본건은 다중주택이라는 점, 토지 일부 현황 도로, 건물 노후화 가능성 등을 종합적으로 고려해야 함. 감정가는 시장 가치 대비 적정하거나 다소 낮을 수 있으나, 신중한 접근이 필요함. 낙찰 가능성을 높이기 위해서는 감정가 수준에서 시작하여, 시세 및 물건의 장단점을 고려한 상향 입찰 전략이 유효함.

* 권장 입찰가 범위: 1,950,000,000원 ~ 2,150,000,000원 (본 권장가는 참고용이며, 입찰 전 현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.