나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103650 [1] 서울특별시 관악구 신림동 610-249 우성아트빌 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '남강고등학교' 북서측 인근에 위치하는 구분건물(우성아트빌 제2층 제204호)으로서, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제204호로서,
[사용승인일 : 2019.12.31.]
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택 도시형생활주택(단지형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 두 필지 일단의 가장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1), (2) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(제한기간: (최초)제한공고(고시)일로부터 2년)<건축법>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.6.17.~2026.8.30.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건 현장조사시 폐문부재 등으로 외부관찰 및 탐문조사 등을 종합 고려하여 평가하였으므로 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 관악구 신림동 610-249번지, 우성아트빌 2층 204호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경103650 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

감정평가액은 253,000,000원입니다.

토지 면적은 20.96㎡ (약 6.34평)이며, 건물 면적은 27.33㎡ (약 8.27평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

본건은 2019년 12월 31일에 사용승인된 건물입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 '남강고등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 교통 상황은 보통입니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 분류되며, 가축사육제한구역, 건축허가·착공제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.6.17.~2026.8.30.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2025년 8월 13일자 서울중앙지방법원의 강제경매개시결정 등기입니다.

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(이웅찬)

- 보증금: 208,000,000원

- 전입일자: 2020년 7월 31일

- 확정일자: 2020년 7월 20일

- 대항력: 있음

* 임차인: 주택도시보증공사(이웅찬)

- 보증금: 213,000,000원 (1차 보증금 증액분 5,000,000원 포함)

- 전입일자: 2020년 7월 31일

- 확정일자: 2022년 5월 20일

- 대항력: 있음

인수되는 임차보증금은 없습니다.

이는 신청채권자로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.6.26.자)가 제출되었기 때문입니다.

등기부채권 총액은 213,000,000원입니다.

기타 권리로는 선순위임차권, 공동담보 등이 있습니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 단독주택, 다세대주택, 그리고 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 형성되어 있는 것으로 판단됩니다.

제공된 JSON 데이터는 주로 부동산 매매 및 임대 정보이며, 직접적인 상권 분석 데이터는 제한적입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 인근에 남강고등학교가 위치합니다.

* 교통시설: 도보 거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 혐오시설: 본건 주변 지역에 대해 조사한 결과, 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인들은 대항력이 있으나, 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 말소 동의 확약서가 제출되어 매수인의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 하지만, 확약서의 법적 효력 및 집행 가능성은 최종 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 건축허가·착공제한지역, 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.6.17.~2026.8.30.) 등 다수의 지역 지구 지정은 향후 재산권 행사 시 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 명확히 확인된 임차인 외에 추가적인 임대 관계는 미상으로, 현장 조사가 제한적이었음을 고려할 때 주의가 필요합니다.

* 현장 조사 제약: 폐문부재로 외부 관찰 및 탐문 조사로 평가되었기에, 실제 내부 상태 및 구조와 다소 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 2019년 준공의 신축급 도시형생활주택으로, 2층에 소재합니다.

감정가는 2억 5천 3백만원이며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 있으나, 보증금 및 관련 권리를 포기하는 확약서를 제출하여 매수인이 인수할 보증금 부담이 없다는 점입니다. 이는 본건의 가장 중요한 긍정적 요소입니다.

다수의 지역 지구 지정은 투자 또는 향후 활용 시 고려해야 할 사항입니다.

신축 건물이라는 점과 권리관계의 명확성은 매력적인 투자 포인트가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이라 내부 상태 및 유지보수 측면에서 유리합니다.

* 권리관계 명확: 임차인의 확약서 제출로 인해 인수되는 임차보증금이 없어 권리관계가 매우 명확합니다.

* 소액 투자 가능성: 감정가 대비 면적이 작아 상대적으로 초기 투자 비용 부담이 낮을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 제공된 JSON 데이터상 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2015년식 드림하우스(29.56㎡, 6층): 2026년 7월 6일, 32,000,000원 거래. 평당 약 358만원.

* 1991년식 제일빌라(30.92㎡, 1층): 2026년 7월 6일, 18,500,000원 거래. 평당 약 198만원.

* 1998년식 기풍홈타워(84.91㎡, 5층): 2026년 7월 3일, 63,000,000원 거래. 평당 약 245만원.

본건은 27.33㎡ (약 8.27평) 면적이며, 2019년 준공된 신축 건물입니다. 감정가는 253,000,000원이며, 평당 약 925만원 수준입니다.

이는 제시된 주변 시세(특히 노후 건물의 경우)와 비교했을 때 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

하지만, 대항력 있는 임차인이 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출하여 매수인이 인수할 보증금이 없다는 점은 매우 중요합니다.

이러한 권리관계의 명확성을 고려하되, 감정가가 시세 대비 높게 나온 점을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

또한, 임대관계가 미상인 다른 임차인이 존재할 가능성, 토지거래계약 허가구역 지정 기간(2025.6.17.~2026.8.30.)의 영향 등을 고려해야 합니다.

보수적으로 감정가의 80% 수준을 시작점으로 보고, 임차인 관련 확약서 내용의 확실성, 추가 임차인 유무, 잔금 납부 시점의 허가구역 영향 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 210,000,000원 ~ 230,000,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.