나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103631 [1] 서울특별시 강남구 자곡동 662 강남지웰홈스 에이동 5층523호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 자곡동 소재 ""서울자곡초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 지하6층/지상10층건내 제5층 제523호로서,

외 벽 : 모르타르위 페인트 등,
창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기본적인 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서, 업무시설(오피스텔), 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 15m 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(서울강남보금자리주택지구), 도로(접합) 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지), 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계는 미상임.
② 본건은 탐문조사시 관리비 등이 미납되고, 현관문 앞에 단전, 단수 최고장이 붙어 있는 것으로 조사되었는바, 추후 경매 입찰 및 업무 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103631 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 자곡동 662 강남지웰홈스 에이동 5층523호

용도: 오피스텔

토지면적: 6.09㎡ (약 1.84평)

건물면적: 26.71㎡ (약 8.08평)

감정가: 185,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조, 평지붕, 지하6층/지상10층 건물 중 제5층 제523호

준공일: 2014년 10월 15일

2. 입지조건

주위환경: 본건은 서울특별시 강남구 자곡동 소재 '서울자곡초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황: 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준임.

인접도로: 본건 북서측으로 노폭 약 15m 도로와 접하고 있음.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중임.

주변 시설:

* 서울자곡초등학교가 인근에 위치함.

* 주변 지역은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타남.

* 별도의 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않음.

3. 권리분석

등기부현황:

* 말소기준권리: 한국주택금융공사의 강제경매 (갑5, 접수일자 2025-08-11)

* 인수되는 권리: 선순위 주택임차권 (을3, 접수일자 2023-11-22), 보증금 180,000,000원. 이 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 함.

임차인 현황:

* 임차인: 선

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-06 (대항력 발생)

* 확정일자: 2021-08-11

* 배당신고일자: 2023-11-22

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 180,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수할 가능성이 높음.

4. 상권분석

주변지역 특성: 서울 강남구 자곡동에 위치하며, 오피스텔 및 아파트 단지, 근린생활시설이 밀집되어 있어 주거 및 상업 활동이 이루어지는 지역임.

업종분포: 주위 환경을 고려할 때, 오피스텔, 아파트 단지 내 상가, 소매점, 음식점 등 일반적인 근린생활시설 업종이 분포할 것으로 예상됨.

유사 물건 시세:

* 최근 2026년 7월 13일, 25.155㎡ 규모의 유사 물건이 163,000,000원(약 648만원/㎡)에 거래되었음.

* 본건(26.71㎡)의 경우, 현 시세 기준 약 173,000,000원 수준으로 추정됨.

5. 생활정보

편의시설: 인근에 버스정류장이 소재하며, 주위 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

설비내역: 건물 내 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기본적인 소방설비 등이 갖추어져 있음.

관리비/공과금:

* 기타 참고사항에 따르면 관리비 등이 미납된 상태이며, 현관문 앞에 단전, 단수 최고장이 부착되어 있는 것으로 조사됨. 입찰 시 참고 필요.

6. 잠재적 리스크

선순위임차인: 보증금 180,000,000원을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 함.

관리비/공과금 미납: 현재 관리비 등이 미납된 상태로 단전, 단수 조치가 예정되어 있어, 인수 시 정산 필요.

토지이용계획상 제한: 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호법 구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사에 일부 제한이 있을 수 있음.

7. 종합의견

본 물건은 서울 강남구에 위치하여 입지적 장점을 가지지만, 180,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하고, 관리비 미납으로 인한 단전/단수 최고장이 부착된 점 등 인수해야 할 부담이 상당한 물건임. 권리분석 및 현장 확인을 통해 임차인과의 협상 가능성 및 인수 금액의 정확한 규모를 파악하는 것이 필수적임.

8. 투자포인트

강남구 자곡동의 입지적 가치.

오피스텔 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 향후 시세 상승 잠재력 보유.

선순위 임차인과의 원만한 협상 또는 보증금 인수 후 안정적 임대 수익 창출 가능성 (협상 결과에 따라 변동).

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 185,000,000원이나, 대항력 있는 임차인으로 인해 180,000,000원의 보증금 부담이 발생할 수 있음.

따라서, 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요함.

현 시세 기준 추정 시장가(173,000,000원)를 고려할 때, 임차 보증금 180,000,000원을 인수할 경우, 본건 자체의 취득가는 최소 180,000,000원 이상이 될 수 있음.

감정가(185,000,000원)를 총 매수 비용으로 가정 시, 입찰가는 약 5,000,000원 수준으로 추정되나, 이는 매우 낮은 금액으로 실제 입찰 시 경쟁률 및 법원 결정에 따라 달라질 수 있음.

따라서, 임차인과의 협상 결과에 따라 입찰가를 결정하는 것이 합리적이며, 예상 입찰가는 5,000,000원 ~ 20,000,000원 사이로 제안함. (총 예상 매수 비용: 약 185,000,000원 ~ 200,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.