나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103646 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1491-13 다솜그랑빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 데이타운 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""서울미성초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하며 주거용으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 제302호로서,
(2019.11.18. 사용승인)

외벽 : 석재 및 치장벽돌 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 ""건물개황도"" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 대체로 등고 평탄한 자루형 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

지적상 동측으로 폭 약 6미터 내외, 북측으로 폭 약 4미터 내외의 막다른 도로와 접하며, 북측 도로를 통해 본건까지 차량의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103646 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1491-13 다솜그랑빌 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 393,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 33.26㎡ (약 10.06평)

토지지분: 33.26㎡ (약 10.06평)

건물면적: 51.78㎡ (약 15.66평)

건물지분: 51.78㎡ (약 15.66평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물명: 다솜그랑빌

건축물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물

사용승인일: 2019년 11월 18일

해당층: 3층 (총 5층)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 서울미성초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 지하철 2호선 신림역 또는 경전철 서부선(예정) 신림역, 서울대입구역 등과의 연계성이 있습니다.

2.3. 도로

지적상 본건 토지는 동측으로 폭 약 6미터 내외, 북측으로 폭 약 4미터 내외의 막다른 도로와 접하고 있으며, 북측 도로를 통해 차량 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행 중입니다.

3.2. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 모든 등기부상 권리(소유권보존, 공유자지분 이전, 주택임차권, 가압류, 압류, 강제경매)는 말소될 예정입니다. 특히, 물건명세서상 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인은 인수하는 보증금이 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 주택임차권등기 말소 예정.

* 임차인: 주택도시보증공사

보증금: 368,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-04-10

배당신고일자: 2024-04-18

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 및 채권 포기 조건에 따라 매수인에게 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부 요약

말소기준권리는 2023-09-18 접수된 주택도시보증공사의 가압류(금액 1,279,000,000원)입니다. 그 외 소유권보존, 공유자지분 이전, 주택임차권, 압류, 강제경매 등의 권리들이 등기되어 있으나 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 주변으로 근린생활시설이 분포하여 주거 생활에 필요한 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 대규모 상업 지구보다는 지역 주민을 위한 생활 편의 상권으로 볼 수 있습니다.

4.2. 주변 시설

서울미성초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며, 소규모 마트, 편의점, 음식점 등 일상생활에 필요한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육

본건 북동측 인근에 서울미성초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 교통

인근 버스정류장을 통해 서울 시내 주요 지역으로 이동 가능한 다양한 노선이 운행되고 있습니다. 지하철 2호선 신림역까지는 대중교통 이용 시 약 10-15분 소요됩니다.

5.3. 편의시설

단지 주변으로 소규모 상가, 마트, 은행, 병의원 등 생활 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

현장 조사 시 점유자의 폐문부재 등으로 인해 내부 건물 상태, 설비 작동 여부, 내부 인테리어 상태 등을 직접 확인하지 못했습니다. 입찰 시 이러한 점을 충분히 고려해야 합니다.

6.2. 임대차 미상

현재 임대 관계가 명확히 확인되지 않아, 점유 현황 및 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 법적 제한사항

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등의 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으니, 낙찰 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

6.4. HUG 조건 관련

HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건은 매수인에게 유리하게 작용하지만, 관련 서류 및 절차의 완결 여부를 사전에 꼼꼼히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인)인 다세대주택입니다. 주거 환경이 양호하고 교통이 편리한 입지입니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG) 관련 채무 및 임차권등기가 매각으로 소멸되거나 채권자의 포기 조건 하에 진행되어, 인수 부담이 없는 것이 큰 장점입니다. 다만, 내부 상태 확인이 어렵고 임대차 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* HUG 보증금 관련 대항력 및 채무 인수 부담이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 2019년 신축 건물로 내부 시설 및 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 서울 관악구 신림동이라는 지역적 수요가 꾸준한 입지입니다.

* 교육환경보호구역 내 위치하여 초등학교 학군 수요가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 393,000,000원

최근 유사 물건 매매 사례(2026년 7월)를 고려할 때, 본건과 유사한 조건(2018년식, 45.37㎡, 3층)의 물건이 390,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 2019년식으로 더 신축이며 전용면적도 51.78㎡로 더 넓다는 점을 감안하면, 시장가치는 감정가를 상회할 가능성이 있습니다.

따라서, 인수 부담이 없고 비교적 신축인 점, 그리고 최근 실거래가를 반영하여 예상 입찰가는 400,000,000원에서 420,000,000원 사이로 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 이는 보수적인 관점에서 입찰 시 유리한 가격이며, 경쟁 상황에 따라 조정이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.