나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103642 [1] 서울특별시 관악구 신림동 571-5 모던하우스 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""금천문화예술정보학교"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 주상용건물, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 위치하고 거리 및 운행상태 등을 보았을 때 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 건 내 제3층 제303호로서,
(사용승인일: 2019-06-13)
외벽: 석재붙임 마감 등
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임(후첨 '내부구조도' 참고).

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1)신림동 571-5:도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).
(2)신림동 1670:도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

- 주택도시보증공사(임차인 김태이) : 경매신청채권자로 임차인 김태이의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력및우선변제권 승계)
- 주택도시보증공사(양도전:임차인 김태이)로부터 2026.05.04.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 571-5번지 모던하우스 3층 303호에 소재한 도시형생활주택입니다. 사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경103642 (1)이며, 토지 및 건물 일괄 매각으로 진행됩니다. 감정가는 241,000,000원(2억 4,100만 원)입니다.

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103642 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 571-5 모던하우스 3층 303호

* 건물명: 모던하우스

* 구분: 도시형생활주택

* 토지 면적: 12.55㎡ (약 3.8평)

* 건물 면적: 21.62㎡ (약 6.5평)

* 감정가: 241,000,000원 (2억 4,100만 원)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

* 사용승인일: 2019년 06월 13일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본 건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ""금천문화예술정보학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주상용 건물, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 토지 이용 및 도로: 본 건은 2필지로 이루어진 사다리형 토지로서 주상용 건물 부지로 이용 중입니다. 북서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 지역 지구: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자의 경우 거래 시 허가를 받아야 합니다.

1.2. 권리분석

본 건의 권리 관계를 분석한 결과, 말소기준권리는 서초세무서장의 압류(갑7)입니다.

* 임차인 현황: 임차인 김태이(보증금 258,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-04-25)가 확인됩니다. 그러나 등기부상 임차권(을4)은 말소되었으며, 임차인 현황에 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다. 주택도시보증공사(경매 신청 채권자)는 임차인 김태이의 보증금반환채권을 양수하였으며, HUG로부터 제출된 확약서에 따라 임차인은 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한 것으로 확인됩니다. 이에 따라 본 경매로 임차권은 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수하는 임차 보증금은 없습니다.

* 인수되는 권리: 인수되는 보증금은 0원입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

* 소멸 예정 권리: 을4(주택임차권), 갑7(압류), 갑8(가압류), 갑9(강제경매) 등기 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본 건이 위치한 신림동 지역은 주상용 건물, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 및 주거 기능이 함께 발달되어 있습니다.

* 업종 분포: 다양한 근린생활시설이 분포되어 있어 지역 주민들의 일상생활에 필요한 서비스를 제공할 것으로 보입니다.

* 경쟁 환경: 유사한 규모의 다세대주택 및 주상용 건물이 다수 분포하고 있어, 임대 및 매매 시 경쟁이 존재할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건의 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 취급 시설 등)은 파악되지 않았습니다. 다만, 정확한 현황 파악을 위해서는 현장 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 편의 시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 마트, 병원, 은행 등은 차량 또는 도보로 접근 가능한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

* 교통 편의성: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진출입이 용이하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

* 교육 시설: 금천문화예술정보학교가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 건 토지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 해당 기간 내에 거래 시 허가를 받아야 하며, 향후 매도 시에도 해당 규정을 확인해야 합니다.

* 용도 지역 제한: 본 건이 속한 제2종일반주거지역은 7층 이하로 건축이 제한되어 있어, 향후 재건축 또는 신축 시 층수 제한을 고려해야 합니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 특이사항: HUG가 임차인의 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하며 임차권 말소에 동의한 점은 낙찰자에게는 부담이 없는 요소입니다. 다만, 관련 계약 조건 및 확약서 내용을 정확히 이해하고 최종 확인하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2019년에 사용승인된 비교적 신축급의 도시형생활주택으로, 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 부담이 없는 것이 가장 큰 장점입니다. 신림동 지역의 우수한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 관심을 받을 수 있는 물건입니다. 토지거래허가구역 지정 기간과 2종일반주거지역의 층수 제한 등은 향후 활용에 있어 고려해야 할 사항입니다. 감정가 대비 주변 시세 비교 분석을 통해 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 사용승인으로 건축 연한이 짧아 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 권리관계 명확: 임차인 관련 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 우수한 입지: 서울 관악구 신림동이라는 입지적 장점과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 활용 잠재력: 실수요자의 주거 목적이나 임대 수익 목적 모두 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 241,000,000원을 기준으로 주변 시세 및 본 건의 특성을 고려하여 예상 입찰가를 산정하였습니다.

* 비교 물건 시세 분석:

* 제일빌라 (1991년식, 30.92㎡): 185,000,000원 (2026.07.06)

* 드림하우스 (2015년식, 29.56㎡): 320,000,000원 (2026.07.06)

* 어반팰리스 (2018년식, 45.37㎡): 390,000,000원 (2026.07.03)

본 건의 면적(21.62㎡) 및 건축 연도(2019년)를 감안할 때, 비교 물건 중 드림하우스(2015년식, 29.56㎡, 320,000,000원)의 평당 가격(약 10,820,000원/㎡)을 적용하여 환산 시 약 233,970,000원이 산출됩니다. 감정가(241,000,000원)는 이러한 시장 가격을 잘 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

본 건의 안전한 낙찰 가능성과 시장 경쟁률을 고려하여, 감정가 대비 5% 정도 상향된 금액을 예상 입찰가로 제안합니다.

* 예상 입찰가: 255,000,000원 (2억 5,500만 원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.