나이스옥션 법원경매 장흥 2023타경389 [1] 전라남도 장흥군 장흥읍 삼산리 756 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광주 · 평가일 2024.05.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장흥군 장흥읍 해당리 및 삼산리 소재 ""해당산업단지""내에 위치하며, 주변은 소규모 공장 및 공장용지 등이 주류를 이루는 소규모 공장지대로서, 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근으로 시내버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

지대평탄한 사다리형 토지로서, 공장용지로 이용중입니다.

인접 도로상태

북서측으로 중로에 접하여 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1) 도시지역, 일반공업지역, 도시계획구역, 지구단위계획구역(2015-05-07), 소로1류(폭 10m~12m)(2015-05-07)(최초(전고321, 2008.12.12))(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-05-07)(전라남도)(접합), 가축사육제한구역(300m제한구역(소,사슴,양,말,염소,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반지방산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 공장설립승인지역(0 - - )(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>.

제시목록 외의 물건

별지 ""토지건물감정평가명세표"" 및 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2-가) 일반철골구조 기타지붕(판넬) 지상 2층 건으로서,
외벽 : 복합판넬 등,
내벽 : 시멘트 몰탈위 석고보드, 판넬 등,
바닥 : 데코타일 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기호 2-가)의 1층 제조공장 및 냉동냉장 창고, 포장실, 탈의실 등,
기호 2-가)의 2층 사무실 등.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 스프링클러설비, 시스템냉난방성비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별지 ""토지건물감정평가명세표"" 및 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구(일부는 분리되어 비닐에 쌓여져 보관중임, 감정평가서 참조) 포함
- 컨테이너 2개동을 이어 붙여 만든 식당 및 휴게실, 타인(한화솔루션)소유 전기차 충전시설은 평가 및 매각 제외
- 1층 공장에 장흥군에서 유체동산가압류(장흥지원 24카단1046, 청구채권 보조금반환청구권, 청구금액 158,480,640원)한 기계(수량: 압출 후 이송 콘베이어 등 총 12대)는 평가 및 매각 제외함
- 위 부동산 취득시 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제40조에 의거 장흥바이오식품산업단지 관리기관인 장흥군과 입주계약 체결 또는 정해진 기간 내 제3자에게 양도하여야 함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 장흥지원 2023타경389 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 소재지: 전라남도 장흥군 장흥읍 삼산리 756

* 용도: 공장

* 감정가: 3,256,690,500원

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 3300.00㎡ (약 998.25평)

* 건물면적: 1024.00㎡ (약 309.76평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 48.00㎡ (단, 식당 및 휴게실 용도의 컨테이너 2개동은 매각 제외)

1.3. 매각 대상

* 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 특이사항

* 중복사건, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주위환경

* 본건은 전라남도 장흥군 장흥읍 삼산리 소재 ""해당산업단지"" 내에 위치하며, 주변은 소규모 공장 및 공장용지가 주류를 이루는 소규모 공장지대입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근으로 시내버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 기호 (1)은 도시지역, 일반공업지역, 도시계획구역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 북서측으로 중로 1류(폭 20m~25m)에 접하여 출입 가능합니다.

* 가축사육제한구역(300m제한구역), 일반지방산업단지, 공장설립승인지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2021년 4월 16일 접수된 신한은행 근저당권(금246,000,000원)입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리는 2022년 4월 20일 접수된 신한은행 근저당권(금3,672,000,000원)입니다.

* 매각으로 인하여 위 말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리(예: 채무자의 소유권 이전 등)가 존재하지 않는 한, 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 포함 및 제외 사항

* 포함: 토지 및 건물 일괄매각, 제시외 건물 일부, 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구(일부는 분리되어 비닐에 쌓여져 보관 중임)

* 제외: 컨테이너 2개동을 이어 만든 식당 및 휴게실, 타인(한화솔루션) 소유 전기차 충전시설, 1층 공장에 장흥군에서 유체동산가압류한 기계(압출 후 이송 콘베이어 등 총 12대)

3.3. 인수되는 권리

* 물건명세서에 ""매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:""라고 기재되어 있으나, 상세 내용은 별도 확인이 필요합니다. (다만, 토지 등기부 요약상 신한은행 지상권은 말소된 것으로 보입니다.)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

* *주의: 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유하고 있는 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 별도의 명도 협의가 필요할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.*

4. 상권분석

4.1. 산업단지 내 위치

* 본 물건은 소규모 공장 및 공장용지가 중심인 지역에 위치하고 있으며, 일반공업지역 및 일반지방산업단지 내 입지로 관련 산업 연관성 및 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

4.2. 접근성

* 차량 접근성이 양호하며, 인근 대중교통 이용도 가능한 입지입니다.

5. 생활정보

* 제공된 정보에는 주변 생활 편의 시설에 대한 구체적인 언급이 없습니다.

* 본 물건은 공장 용도로서, 산업단지 내 위치를 고려할 때 기본적인 업무 및 생산 활동을 위한 환경은 갖춘 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제40조에 의거, 본 부동산 취득 시 장흥군과 입주계약 체결 또는 정해진 기간 내 제3자에게 양도해야 하는 의무가 발생합니다. 이는 취득 후 반드시 이행해야 하는 중요한 사항이므로 사전에 충분히 검토해야 합니다.

* 일부 기계 장치(컨테이너 식당/휴게실, 장흥군 가압류 기계)가 매각 대상에서 제외되어 있습니다. 공장 운영을 위해서는 제외된 설비들을 별도로 확보하거나 관련 비용을 추가로 고려해야 할 수 있습니다.

* 타인(한화솔루션) 소유의 전기차 충전시설이 매각에서 제외되므로, 해당 시설에 대한 이용 및 관리 관계를 명확히 파악해야 합니다.

* 중복사건 및 유동화물건으로 표기되어 있어, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변동사항이나 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

* 임대관계가 미상인 점은 명도 진행 시 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 전라남도 장흥군 내 산업단지에 위치한 공장 용지로, 관련 산업 분야의 사업장 부지 확보를 고려하는 경우 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 동시에 취득할 수 있으며, 감정가는 약 32억 5천만 원대입니다.

* 그러나 취득 후 장흥군과의 입주계약 체결 의무, 매각 대상에서 제외되는 주요 설비 및 시설물 등이 존재하므로, 계약 체결 전 관련 법규 및 물건 상태를 면밀히 확인해야 합니다.

* 권리 관계 자체는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 임차인 현황이 미상인 점은 명도 단계에서 확인이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 장흥군 내 산업단지 내 공장 부지 확보를 위한 기회

* 토지와 건물을 일괄 취득하여 효율적인 운영 가능

* 감정가를 기준으로 주변 시세 및 향후 가치 상승 가능성 비교 분석을 통한 투자 판단

9. 예상 입찰가

* 본 보고서에서는 제공된 정보만을 바탕으로 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 성공적인 입찰을 위해서는 최근 거래 사례, 해당 지역의 부동산 시세, 본 물건의 실제 현황(포함 및 제외되는 기계/시설물 명확화), 경매 시장 동향, 장흥군과의 입주계약 관련 조건 및 제반 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 추가 분석이 필수적입니다.

* 따라서, 보수적인 접근과 함께 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 예상 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.