나이스옥션 법원경매 장흥 2024타경5633 [1] 전라남도 강진군 작천면 현산리 189-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터 · 평가일 2024.05.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 강진군 작천면 현산리 소재 "작천초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 농경지, 중소규모의 공장, 단독주택 및 면사무소 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장 및 간선도로와의 거리 등으로 보아 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

○일련번호 (1): 사다리형 가까운 평지로서 하천 기타, 휴경전 등.
○일련번호 (2): 사다리형 가까운 저지로서 하천 등.
○일련번호 (3): 사다리형 가까운 평지로서 하천 기타, 휴경전 기타 등.
○일련번호 (4): 부정형 평지로서 전.
○일련번호 (5): 부정형 평지로서 전 및 도로등.
○일련번호 (6)-(11): 일단의 부정형 평지로서 공업용 건부지 및 부속토지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

○일련번호 (1),(2): 본건 북동측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로가 있어 접근이 용이한 편임.
○일련번호 (3): 본건 동측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로와 접하고, 북동측 및 남측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로에 접함.
○일련번호 (4): 지적상 맹지이나 인접토지를 통해 접근 가능함.
○일련번호 (5): 본건 동측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로와 접하고 본건 일부는 도로임.
○일련번호 (6)-(11): 본건 동측으로 노폭 약4미터 내외의 주된 포장도로와 접하고, 본건 북서측 일부분이 농로등에 접하는 등 비교적 출입이 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

○일련번호 (1)-(4): 보전관리지역, 가축사육제한구역(절대_가축사육제한구역 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
○일련번호 (5): 농림지역 , 보전관리지역, 가축사육제한구역(절대_가축사육제한구역 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>
○일련번호 (6): 농림지역 , 보전관리지역, 가축사육제한구역(절대_가축사육제한구역 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 농업진흥구역<농지법>
○일련번호 (7): 농림지역, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(개,돼지) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(닭,오리,메추리) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(젖소) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(절대_가축사육제한구역 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>
○일련번호 (8): 농림지역, 가축사육제한구역(절대_가축사육제한구역 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>
○일련번호 (9): 농림지역(2019-06-13) , 보전관리지역(2019-06-13), 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(개,돼지) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(그밖의가축) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(닭,오리,메추리) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(젖소) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(절대_가축사육제한구역 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 농업진흥구역<농지법>
○일련번호 (10),(11) : 농림지역, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(개,돼지) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(닭,오리,메추리) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(상대_가축사육제한구역(젖소) 취수시설,도로,하천,저수지 등의 직선거리는 관련부서 협의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

별첨 「지적 및 건물개황도」,「사진용지」와 같이 제시외 건물(종물 및 부합물) (ㄱ)-(ㅁ) 및 제시외 기계기구 (ㅂ)이 소재함.

공부와의 차이

○본건 기호 (1),(3): 공부상 지목은 하천이나 현황, 하천 기타로 휴경전 등임.
○본건 기호 (4),(5): 공부상 지목은 하천이나 현황 기호(4)는 전, 기호(5)는 전 및 일부 도로등임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

○일련번호 12(가): 일반철골구조 및 벽체구조/ 경량철골지붕틀 판넬지붕 단층 건물로서,(사용승인일: 1984)
외벽: 판넬마감 등
내벽: 몰탈위 페인팅마감, 강판마감 등
바닥: 콘크리트마감, 일부바닥 코팅마감 등

○일련번호 12(나): 시멘트블럭조 및 벽체구조/ 경량철골지붕틀 판넬지붕 단층 건물로서,(사용승인: 1984)
외벽: 판넬마감 등
내벽: 몰탈위 페인팅마감 등
바닥: 콘크리트마감 등

○일련번호 12(다): 시멘트블럭조 슬래브지붕 2층 건물로서,(사용승인:1984)
외벽: 외장타일마감 등
내벽: 페인팅, 벽지, 타일마감 등
바닥: 장판, 타일마감 등
창호: 새시창호 등.

○일련번호 12(라): 벽돌조 슬래브지붕 기타(판넬마감지붕이고 일부는 스레트지붕임) 단층 건물로서,(사용승인:1984)
외벽: 외장타일, 몰탈위 페인팅마감 등
내벽: 벽지, 타일, 몰탈위 페인팅마감 등
바닥: 장판, 타일, 시멘트마감 등
창호: 새시창호 등.

이용상태

○일련번호 12(가): 농업용도정공장.
○일련번호 12(나): 창고.
○일련번호 12(다): 사무실 및 주택.
○일련번호 12(라): 관리사.

설비내역

건물의 구조, 경제적 잔존년수 대비 공장 내 전기, 위생설비, 급배수설비, 소화전, 난방설비, 화재경보설비 등 제반 부대설비의 구비정도 및 유지 관리상태가 다소 불량한 편임.

부합물 및 종물

별첨 「지적 및 건물개황도」,「사진용지」와 같이 제시외 건물(종물 및 부합물) (ㄱ)-(ㅁ)이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외 건물, 수목(조경수, 감정가 6,300,000원),매립형 계근대(감정가 900,000원) 포함
- 목록 12번 공장의 내부에 수기의 제시외 기계기구가 유휴상태로 소재하나, 대부분 임차인 소유로 탐문조사되어 평가 및 매각에서 제외
- 목록 1,3,4,5 공부상 지목은 하천이나, 현황은 하천, 휴경전, 전 및 일부 도로 등임
- 이 사건 매각대상 부동산의 일괄매각으로 1회 최저매각가격을 최초감정가로 정함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 장흥지원 2024타경5633 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 전라남도 강진군 작천면 현산리 189-1번지이며, 용도는 공장입니다.

감정평가액은 3,591,048,960원입니다.

토지 면적은 총 19,835.00㎡ (약 6,000평)이며, 건물 면적은 6,037.08㎡ (약 1,826평)입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 조건입니다.

채권자는 농OOOOOOOOOOO (등기부상 농업협동조합자산관리회사로 추정)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 강진군 작천면 현산리 소재 "작천초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 농경지, 중소규모의 공장, 단독주택 및 면사무소 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근은 가능하며, 인근 버스정류장 및 간선도로와의 거리 등을 고려할 때 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

토지는 사다리형 또는 부정형의 평지 또는 저지로서, 공부상 지목이 하천이나 현황은 하천, 휴경전, 전 및 일부 도로 등으로 이용되고 있으며, 일부 토지는 공업용 건부지 및 부속토지로 이용 중입니다.

주요 토지(일련번호 1, 2)는 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로가 있어 접근이 용이한 편이며, 다른 토지들도 동측 및 북서측으로 도로에 접하고 있어 비교적 출입이 용이합니다. 다만, 일부 지적상 맹지가 있으나 인접 토지를 통해 접근 가능합니다.

토지 이용계획상 보전관리지역, 농림지역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 농업보호구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 상태가 적용되고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 12월 2일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권최고액 1,175,200,000원)입니다.

이하 모든 권리(근저당, 지상권, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부등본 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 기재되어 있지 않으며, 동일 날짜에 설정된 지상권은 말소 기준으로 보아 소멸될 가능성이 높습니다. (정확한 확인 필요)

임차인 현황:

* 임차인 1: 농업회사법인주식회사금수농산 (대표 김안석)

* 보증금: 80,000,000원, 차임: 0원.

* 대항력: 없음.

* 따라서 해당 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 임차인 2: 주식회사농업회사법인미락 (대표 김양식)

* 보증금: 0원, 차임: 0원.

* 사업일자: 2021년 1월 19일.

* 대항력: 있음.

* 보증금이 0원이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 대항력이 있는 임차인이므로 사업 운영 현황 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 작천면 현산리는 주로 농경지와 함께 중소규모의 공장, 단독주택 등이 산재한 지역입니다.

지역 상권은 대규모 상업 시설보다는 농업 관련 종사자 및 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 생필품 판매점, 식당 등으로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

주요 시설로는 작천초등학교와 면사무소가 인근에 위치하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 작천초등학교가 인근에 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 편의시설: 면사무소가 위치하여 기본적인 행정 편의는 가능하나, 대형 마트, 병원 등 주요 편의시설은 인근 읍면 지역으로 이동해야 할 것으로 보입니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근성은 보통 수준이나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 주식회사농업회사법인미락은 대항력을 보유하나 보증금이 0원이므로 인수 부담은 없습니다. 그러나 사업 운영 중인 점을 감안하여 실제 점유 현황 및 사업 관련 사항 확인은 필수입니다.

* 토지 지목과 현황의 차이: 일부 토지(기호 1, 3, 4, 5)의 공부상 지목은 '하천'이나 현황은 하천, 휴경전, 전, 도로 등으로 사용되고 있어, 향후 토지 이용 및 개발에 있어 행정적인 제약이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한: 보전관리지역, 농림지역 등에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 농업진흥구역 등 각종 규제가 적용되어 토지 활용에 제약이 따릅니다.

* 건물 노후도: 건물들의 사용 승인일이 1984년으로 건물 노후도가 상당하며, 공장 내부 설비의 구비 정도 및 유지 관리 상태가 다소 불량한 편으로, 수리 또는 재건축이 필요할 수 있습니다.

* 제시외 물건: 수목(조경수)과 매립형 계근대는 포함되나, 공장 내부의 유휴 상태 기계기구들은 대부분 임차인 소유로 평가 및 매각에서 제외되었습니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행된 물건으로, 채권 총액이 높아 감정가 산정에 영향을 미쳤을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역(전라남도 강진군 작천면 현산리)에 대한 예비 조사 결과, 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 화학 물질 관련 시설 등 명백한 '혐오시설'은 확인되지 않았습니다. 다만, 공장 밀집 지역의 특성상 소음, 악취 등 환경 관련 민원이 발생할 가능성은 배제할 수 없으므로, 실제 현장 방문 시 주변 환경에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 강진군 작천면에 위치한 대규모 공장 부지 및 건물로서, 넓은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

권리 관계는 말소기준권리 하로 정리되어 낙찰자가 인수할 부담은 적으나, 토지 지목과 현황 불일치, 다양한 지역 지구 지정으로 인한 토지 이용 제한, 건물 노후도 및 설비 불량 등은 주요 리스크 요인으로 작용합니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 없어 인수 부담은 없다는 점은 긍정적이나, 실제 점유 및 사업 현황 확인은 필요합니다.

주변 환경은 농경지와 소규모 공장이 혼재된 지역으로, 일반적인 공장 운영에는 무리가 없을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 광활한 토지 활용 잠재력: 19,835㎡ (약 6,000평)의 넓은 토지는 다양한 형태의 제조, 물류, 농업 관련 사업장으로 활용될 수 있는 큰 잠재력을 가지고 있습니다.

* 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 지역 산업 연계 가능성: 강진군 및 주변 지역의 산업 기반과 연계하여 지역 경제에 기여할 수 있는 시설로 활용 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 낙찰가 산정 시 고려사항:

* 감정가: 3,591,048,960원

* 토지 지목과 현황 불일치, 각종 지역 지구 지정으로 인한 토지 이용의 제한 사항

* 상당한 노후도가 있는 건물 및 설비 상태로 인한 수리/신축 비용 발생 가능성

* 주변 시세 및 유사 공장 거래 사례 분석 (별도 시세 조사를 통한 확인 필수)

* 물건의 잠재적 가치 (활용도, 전환 가능성 등)

* 권고 사항:

본 물건은 인수할 보증금이 없다는 장점이 있으나, 토지 이용 제약 및 건물 노후도 등의 리스크 요인을 충분히 고려해야 합니다. 따라서, 현장 방문을 통한 정밀 진단 및 주변 시세 조사를 철저히 수행한 후, 본 건의 잠재 가치를 반영하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것을 권고합니다. 정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.