나이스옥션 법원경매 장흥 2024타경5633 [1] 전라남도 강진군 작천면 현산리 189-1 공장 경매
매각기일: 2025-12-01
물건 개요
나이스옥션 법원경매 장흥 2024타경5633 [1] 전라남도 강진군 작천면 현산리 189-1 공장 경매
- 사건번호: 2024타경5633
- 주소: 전라남도 강진군 작천면 현산리 189-1
- 감정가: 3,591,048,960원
- 최저가: 2,298,271,000원
- 유찰 횟수: 2회
- 용도: 공장
장흥지원 경매1계 2024타경5633 | 소재지: 전라남도 강진군 작천면 현산리 189-1 | 감정가: 3,591,048,960원 | 최저가: 2,298,271,000원 | 용도: 공장
1. 장흥지원 2024타경5633 (1) 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
1.1. 1.사건 기본 정보
사건번호: 장흥지원 2024타경5633 (1)
소재지: 전라남도 강진군 작천면 현산리 189-1
용도: 공장
감정가: 3,591,048,960원
경매구분: 부동산임의경매
매각대상: 토지/건물 일괄매각
1.1. 2.면적 정보
토지 면적: 39,670.00㎡ (약 12,000.5평)
건물 면적: 24,148.32㎡ (약 7,304.7평)
건물 제시외 면적: 88.80㎡
1.1. 3.소유자 및 채권자
소유자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOO
채권자: 농OOOOOOOOOOO
1.1. 4.특이사항 및 주의사항
특이사항: 법정지상권
주의사항:
- 본건은 토지와 건물을 일괄 매각합니다.
- 제시외 건물, 수목(조경수, 감정가 6,300,000원), 매립형 계근대(감정가 900,000원)가 포함됩니다.
- 목록 12번 공장 내부의 제시외 기계기구는 대부분 임차인 소유로 탐문 조사되어 평가 및 매각에서 제외되었습니다.
- 토지 목록 1, 3, 4, 5번의 공부상 지목은 하천이나, 현황은 하천, 휴경전, 전 및 일부 도로 등입니다.
- 본건의 최저매각가격은 최초 감정가로 정해졌습니다.
1.1. 5.입지조건
본건은 전라남도 강진군 작천면 현산리 소재 "작천초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.
부근 지역은 농경지, 중소규모 공장, 단독주택 및 면사무소 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.
차량 접근이 가능하며, 버스 정류장 및 간선도로와의 거리 등을 고려할 때 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.
토지 형태는 일련번호 1, 2, 3번은 사다리형에 가까운 평지 및 저지이며 하천, 휴경전 등으로 이용 중입니다. 일련번호 4, 5번은 부정형 평지로서 전 및 일부 도로 등으로 이용 중입니다. 일련번호 6번부터 11번까지는 일단의 부정형 평지로서 공업용 건부지 및 부속 토지로 이용되고 있습니다.
인접 도로 상태는 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로가 있어 접근이 용이하며, 동측으로는 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 접하고, 북동측 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하는 등 접근성이 양호한 편입니다.
토지 이용 계획상 보전관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 농업보호구역 등 다양한 용도지역에 해당하며, 이는 개발 및 이용에 제한이 따를 수 있습니다.
1.1. 6.권리분석
본건의 가장 중요한 권리 분석 사항은 "법정지상권"의 존재입니다. 이는 토지 소유권과 별개로 건물이나 공작물에 대한 소유권이 인정되는 권리로서, 추후 재산권 행사 및 처분에 중대한 영향을 미칠 수 있으므로 철저한 조사가 필요합니다.
기타 채권, 채무 관계는 제공된 정보 내에서 확인 가능하며, 추가적인 권리 관계는 현장 조사 및 등기부등본 확인을 통해 명확히 파악해야 합니다.
1.1. 7.상권분석
본건이 위치한 작천면 현산리는 농경지, 공장, 주택이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설이 밀집한 상권이라기보다는 지역 기반 산업 및 주거 단지의 특성을 보입니다.
공장으로서의 입지 조건은 원자재 수급, 생산품 유통 경로, 주변 산업과의 연계성 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재로서는 주변에 특정 상권의 발달보다는 농업 및 소규모 공업 활동이 주를 이루는 지역으로 판단됩니다.
따라서 본건의 상권 가치는 해당 공장의 업종 및 운영 계획에 따라 크게 달라질 수 있습니다.
1.1. 8.생활정보
본건 인근에는 작천초등학교가 소재하여 교육 시설 접근성이 있습니다.
면사무소 등 행정 시설이 부근에 위치하고 있어 기본적인 행정 서비스 이용이 가능합니다.
주변 지역의 주택 및 농경지 분포를 고려할 때, 전원생활 또는 지역 기반 산업 종사자들에게 적합한 환경일 수 있습니다.
현재 제공된 정보상으로 특별한 혐오시설이 인근에 있다는 내용은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 현장 방문 및 주변 탐문이 필수적입니다.
1.1. 9.잠재적 리스크
가장 큰 리스크는 "법정지상권"의 존재입니다. 이에 대한 명확한 권리 관계 파악이 선행되지 않으면 소유권 행사 및 재산권 처분에 심각한 제약이 발생할 수 있습니다.
토지의 공부상 지목(하천)과 현황(하천, 휴경전, 전, 도로 등)의 차이는 법적 분쟁의 소지가 있으며, 토지 이용에 관한 허가 또는 신고 필요 여부를 확인해야 합니다.
농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역/보호구역 등의 지정으로 인해 개발 및 토지 이용에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.
임대 관계가 불명확하여, 인수 후 임차인과의 명도 문제가 발생할 가능성이 있습니다.
제시외 기계기구가 매각에서 제외되었으므로, 공장 운영을 위해서는 별도의 설비 확보가 필요합니다.
1.1. 10.종합 의견
본건은 전라남도 강진군 작천면 현산리에 위치한 대규모 공장 부지 및 건물입니다.
"법정지상권"이라는 중대한 권리 문제가 존재하며, 공부상 지목과 현황의 불일치, 여러 제한구역 지정 등으로 인해 권리관계 및 이용에 복잡성이 예상됩니다.
현장 방문을 통해 건물의 상태, 법정지상권의 구체적인 내용, 주변 환경 등을 면밀히 파악하는 것이 최우선 과제입니다.
이러한 복합적인 요소를 고려할 때, 본건은 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 요구되는 물건입니다.
1.1. 11.투자 포인트
대규모의 토지와 건물을 비교적 낮은 감정가 대비 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.
법정지상권 문제를 해결하고 공장 시설을 정상화할 경우, 지역 산업 발전 또는 신규 사업 추진을 위한 거점 확보가 가능합니다.
향후 지역 개발 계획이나 산업 유치 여부에 따라 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (다만, 이는 장기적인 관점이며 불확실성이 높습니다.)
경매 초보자보다는 부동산 법률 및 권리 분석에 대한 깊이 있는 이해와 경험을 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다.
법원 정보
장흥지원 경매1계