나이스옥션 법원경매 순천 2024타경2439 [1] 전라남도 여수시 문수동 241-2 문화 및 집회시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남도 · 평가일 2024.08.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 문수동 소재「한려초등학교」북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 단독주택, 주상용건물 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 1-21)은 일단지로서, 부정형의 상업용(예식장 및 음식점 등)으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 1-21)은 일단지로서, 남측의 포장도로를 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

<본건 1,3,8,14,15> 토지이용계획확인원상,
제1종일반주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(2023-02-02)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(여수중앙유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한려초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.
<본건 2,5> 토지이용계획확인원상,
제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(여수중앙유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한려초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.
<본건 4,21> 토지지용계획확인원상,
제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(여수중앙유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한려초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.
<본건 6,7> 토지이용계획확인원상,
제1종일반주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(2023-02-02), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(여수중앙유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한려초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.
<본건 9,13> 토지이용계획확인원상,
제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(여수중앙유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한려초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(여수중앙유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.
<본건 10> 토지이용계획확인원상,
제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(여수중앙유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한려초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(여수중앙유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.
<본건 11,12,18,19> 토지이용계획확인원상,
제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(여수중앙유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한려초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.
<본건 16> 토지이용계획확인원상,
제1종일반주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(2023-02-02), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(여수중앙유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한려초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
<본건 17> 토지이용계획확인원상,
제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(여수중앙유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한려초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
<본건 20> 토지이용계획확인원상,
제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(여수중앙유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한려초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(여수중앙유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

「지적 및 건물개황도」참조.

공부와의 차이

본건은 총 21필지이며, 공부상 지목이 "전, 대, 임야, 도로, 주차장"이나 현황 21필지는 일단지로서 "상업용 및 부속토지 등"으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 본건은 제시목록 및 공부상 소유자가 「안경한 외 2명」이며, 임대관계는 미상임.
㉡ 본 사건(2024타경2439)와 관련하여 관련사건(2024타경2798)이 진행중이며, 본 사건 중 일련번호 10) 지상에 소재한 건물이 본 사건에서 의뢰되지 않았으나 해당 건물(일련번호 10) 지상 소재, 철근콘크리트구조 3층 건물)은 관련사건(2024타경2798)에서 평가되어 진행되니 참고하시기 바라며, 추후 관련사건(2024타경2798)과 병합되어 진행될 예정으로 귀(광주지방법원 순천지원 경매2계) 요청에 의거 일련번호 10) 지상에 소재한 건물은 제시외건물로 평가하지 않고 건물 소재 여부에 구애없이 토지를 정상평가하였으니 참고하시기 바람.
㉢ 본건 1-21)은 용도상 일단의 상업용(예식장 및 음식점 등)로 이용중이며, 사회적ㆍ 경제적ㆍ행정적 측면에서 합리적이고 가치형성측면에서 타당하다고 인정되는 등 용도상 불가분의 관계에 있다고 판단되어 일단의 토지로 평가하였으니 참고하시기 바람.
㉣ 본건 1-21)은 일단지로서, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 둘이상의 용도지역에 걸쳐있어 용도지역별 면적은 지적도에 의하여 개략적으로 산출하였으며, 각 용도지역 부분의 위치·형상·이용상황, 그 밖에 다른 용도지역 부분에 미치는 영향 등을 고려하고 용도지역에 따른 면적비율을 감안하여 평균가격으로 평가하였으니 참고하시기 바람.
㉤ 본건 1-21)은 일단지이나 각 개별 필지의 지목 등이 일부 상이하고, 토지이용계획확인원상 일부 필지는 도시계획시설(도로)에 저촉되어 있어 일단지 평가시 개별요인의 행정적조건에 반영하여 평가하였으니 참고하시기 바람.
㉥ 본건 지상에 동백나무, 사철나무, 철쭉, 금목서 등의 수목이 식재되어 있어 토지와 수목은 일괄로 평가한 후, 배분내역을 명시하였으니 참고하시기 바람.
㉦ 본건 지상에 제시외건물(ㄱ)이 소재하고 있어 개략적인 실측에 의해 면적 사정하여 평가하였으니 경매 진행시 소유권 및 일괄경매 여부는 재확인하시기 바람.
㉧ 본건 지상에 제시외기계기구(수변전설비)가 소재하여 외부 명판에 기재된 용량을 기준으로 평가하였으니 경매 진행시 소유권 및 일괄경매 여부는 재확인하시기 바람.
㉨ 본건 지상(284-3번지)에 저온저장고가 소재하나 이동 또는 철거가 용이할 것으로 판단되어 평가제외하였으니 참고하시기 바람.
㉩ 본건 지상 일부에 폐기물이 쌓여있으니 업무진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 가)는 철근콘크리트구조 및 경량철골구조 슬래브지붕 및 내화판넬지붕 3층 문화집회시설 건으로,
외 벽: 몰탈위 페인팅마감, 판넬마감 등,
내 벽: 몰탈위 페인팅마감, 타일, 내부 인테리어 등,
창 호: 강화유리, 샷시 등임.

기호 나)는 철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층 예식장 건으로,
외 벽: 몰탈위 페인팅마감 등,
내 벽: 타일, 내부 인테리어 등,
창 호: 강화유리, 샷시 등임.

이용상태

기호 가)는 연회장 및 예식장 등으로 이용중임.
기호 나)는 예식장 등으로 이용중임.

설비내역

기호 가)는 일반적인 급·배수설비, 위생설비, 전기설비, 화재경보설비, 승강기설비 등이 되어 있음.
기호 나)는 일반적인 급·배수설비, 위생설비, 전기설비, 화재경보설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

「지적 및 건물개황도」참조.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 본건은 제시목록 및 공부상 소유자가 「안경한 외 2명」이며, 임대관계는 미상임.
㉡ 본 사건(2024타경2439)와 관련하여 관련사건(2024타경2798)이 진행중이며, 본 사건 중 일련번호 10) 지상에 소재한 건물이 본 사건에서 의뢰되지 않았으나 해당 건물(일련번호 10) 지상 소재, 철근콘크리트구조 3층 건물)은 관련사건(2024타경2798)에서 평가되어 진행되니 참고하시기 바라며, 추후 관련사건(2024타경2798)과 병합되어 진행될 예정으로 귀(광주지방법원 순천지원 경매2계) 요청에 의거 일련번호 10) 지상에 소재한 건물은 제시외건물로 평가하지 않고 건물 소재 여부에 구애없이 토지를 정상평가하였으니 참고하시기 바람.
㉢ 기호 가)는 1997.11, 2009.11, 2017.12 경 일부 증축되었으며, 1997.11경 증축부분은 기존건물의 사용승인일과 1개월 차이로 기존부분에 포함하여 평가였고, 나머지 증축부분은 기존부분과 구분하여 평가하였으니 참고하시기 바람.
㉣ 기호 가)는 실지조사 당시 건물 내부(지하층, 3층 등)에 일부 누수가 있는 것으로 조사되니 업무진행시 필히 재확인하시기 바람.
㉤ 본건 기호 가) 내부에 안내문("공사비 채권에 기한 유치권 권리행사중", 사진대장 참조)이 게시되어 있으니 업무진행시 재확인하시기 바람.
㉥ 기호 가) 옥상에 통신중계기가 소재하니 업무진행시 임대차 여부 등은 재확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 목록 28번 지분매각, 수목 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2024타경2439 (1)

소재지: 전라남도 여수시 문수동 241-2

용도: 문화 및 집회시설 (예식장, 음식점 등)

감정가: 12,319,136,320원

토지면적: 13512.00㎡ (약 4087.23평)

토지지분: 13458.258㎡ (약 4071.11평)

건물면적: 4133.65㎡ (약 1250.65평)

건물지분: 4133.65㎡ (약 1250.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 여OOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 유치권 신고되었으나 취하됨, 선순위지상권 (말소동의서 제출됨), 공동담보, 수목 포함.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 여수시 문수동에 소재하며, 북서측 인근에 한려초등학교가 위치하고 있습니다. 주위는 아파트단지, 학교, 단독주택, 주상용건물 등이 혼재된 지역으로 일반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 일반적인 교통상황은 보통으로 판단됩니다.

* 형태 및 이용상태: 본건 토지는 21필지로 이루어져 있으며, 부정형의 토지로서 현재 예식장 및 음식점 등 상업용으로 이용 중입니다. 공부상 지목은 전, 대, 임야, 도로, 주차장 등이나 현황은 일단지의 상업용 부속토지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 남측으로 포장된 도로에 접해 있어 차량의 접근 및 이용이 편리합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 일부 필지는 대로3류(폭 25m-30m)에 저촉됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(여수중앙유치원, 한려초등학교), 절대보호구역(여수중앙유치원) 및 준보전산지 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을20 (2017-04-06, 여수농업협동조합 근저당권)

* 인수되는 권리:

* 을13 (2007-05-02, 여수농업협동조합 지상권설정): 목적은 건물, 공작물, 수목의 소유이며 존속기간은 30년입니다. (말소기준권리보다 선순위)

* 목록 9,11,13,19,20번에 부기등기된 환매특약등기 (환매권자: 여수시).

* 최선순위 지상권 설정등기 (다수의 목록): 지상권자인 신청채권자(여수농업협동조합)의 말소동의서가 제출되어 있어 소멸될 가능성이 높으나, 최종 말소 여부는 경매 절차를 통해 확인이 필요합니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후 설정된 대부분의 근저당권, 가압류, 가처분, 압류, 임의경매 등은 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 주식회사다다씨푸드: 보증금 300,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2024-03-26, 확정일자 2024-03-25, 배당신고일자 2024-08-30. 대항력 없음.

* 주식회사씨유디: 보증금 400,000,000원, 차임 3,000,000원, 전입/사업일자 2021-03-24, 확정일자 없음, 배당신고일자 2024-08-22. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항:

* 본건은 중복병합사건(2024타경2798)이 진행 중입니다.

* 유치권 신고(주식회사 로운, 1,650,000,000원)가 있었으나, 2024년 9월 30일 취하되었습니다.

* 토지 및 건물 지상에 수목이 포함되어 일괄 평가되었습니다.

* 제시외 건물(ㄱ), 수변전설비, 저온저장고(평가제외), 폐기물 등이 소재하는 것으로 조사되었습니다.

* 건물 기호 가) 내부에 일부 누수 조사가 되었습니다.

1.4. 상권분석

본건은 여수시 문수동의 중심부에 위치하며, 주변에 주거 단지 및 학교가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다. 현재 예식장 및 음식점 등으로 이용되고 있어, 웨딩, 연회, 외식 관련 상권 형성에 유리합니다. 인근 상업 시설 및 주상용 건물들과 함께 지역 상권을 형성하고 있으며, 아파트 단지 및 학교를 기반으로 한 소매업, 서비스업 등 다양한 업종의 활성화가 기대됩니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량으로 주요 도로 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장을 통해 시내외 이동이 편리합니다.

* 교육: 한려초등학교, 여수중앙유치원이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변 아파트 단지 및 상업 시설 내에 일반적인 편의시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 병원: 대형 병원 등은 차량 이동이 필요할 것으로 보이나, 지역 내 일반 의원 등은 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경: 인근에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 중복 병합 사건: 관련 사건이 진행 중이므로 경매 절차의 지연 가능성이 있습니다.

* 선순위 지상권: 말소동의서가 제출되었으나, 최종적으로 말소 여부를 반드시 확인해야 합니다. 지상권이 인수될 경우 건물 및 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 건물 내부 하자: 기호 가) 건물에 일부 누수가 조사되었으며, 옥상에 통신 중계기가 소재합니다.

* 제시외 물건: 제시외 건물, 수변전설비, 폐기물 등이 소재하고 있어, 이에 대한 처리 및 소유권 관계를 확인해야 합니다.

* 토지 이용계획 제약: 일부 필지가 도시계획시설(도로)에 저촉되어 있어 향후 건축 및 개발 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 증축 부분: 증축된 부분에 대한 평가 방식 및 건축물대장과의 일치 여부를 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시의 중심부에 위치한 대규모 문화 및 집회시설로, 넓은 토지 면적과 건물을 갖추고 있습니다. 현재 예식장 및 음식점 등으로 운영 중이며, 주변 주거 단지의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권 형성이 가능합니다. 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다. 다만, 선순위 지상권의 말소 여부, 건물 누수, 제시외 물건 존재, 중복 병합 사건 등 잠재적 리스크 요인을 철저히 분석하고 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 여수시 중심 상업지역에 위치한 대규모 부지와 건물.

* 확실하게 소멸되는 유치권 및 대항력 없는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담 없음.

* 주거 단지 및 학교 인근으로 안정적인 배후 수요 확보 가능.

* 향후 용도 변경 및 재개발을 통한 가치 상승 잠재력 보유.

1.9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 각종 권리관계, 물건 상태, 현장 조사 결과, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다. 제시된 정보에 따르면 인수해야 할 임차인 보증금은 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 고려할 수 있습니다. 다만, 감정가 및 선순위 권리 분석, 잠재적 리스크 등을 면밀히 검토하여 신중한 접근이 필요하며, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 전문가의 분석이 요구됩니다.

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