나이스옥션 법원경매 순천 2024타경2439 [2] 전라남도 여수시 문수동 243-3 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남도 · 평가일 2024.08.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 문수동 소재「한려초등학교」북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 학교, 단독주택, 주상용건물 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건 1-21)은 일단지로서, 부정형의 상업용(예식장 및 음식점 등)으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 1-21)은 일단지로서, 남측의 포장도로를 통하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

<본건 1,3,8,14,15> 토지이용계획확인원상,
제1종일반주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(2023-02-02)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(여수중앙유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한려초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.
<본건 2,5> 토지이용계획확인원상,
제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(여수중앙유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한려초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.
<본건 4,21> 토지지용계획확인원상,
제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(여수중앙유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한려초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.
<본건 6,7> 토지이용계획확인원상,
제1종일반주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(2023-02-02), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(여수중앙유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한려초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.
<본건 9,13> 토지이용계획확인원상,
제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(여수중앙유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한려초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(여수중앙유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.
<본건 10> 토지이용계획확인원상,
제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(여수중앙유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한려초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(여수중앙유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임.
<본건 11,12,18,19> 토지이용계획확인원상,
제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(여수중앙유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한려초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.
<본건 16> 토지이용계획확인원상,
제1종일반주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(2023-02-02), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(여수중앙유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한려초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
<본건 17> 토지이용계획확인원상,
제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(여수중앙유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한려초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
<본건 20> 토지이용계획확인원상,
제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(여수중앙유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한려초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(여수중앙유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

「지적 및 건물개황도」참조.

공부와의 차이

본건은 총 21필지이며, 공부상 지목이 "전, 대, 임야, 도로, 주차장"이나 현황 21필지는 일단지로서 "상업용 및 부속토지 등"으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 본건은 제시목록 및 공부상 소유자가 「안경한 외 2명」이며, 임대관계는 미상임.
㉡ 본 사건(2024타경2439)와 관련하여 관련사건(2024타경2798)이 진행중이며, 본 사건 중 일련번호 10) 지상에 소재한 건물이 본 사건에서 의뢰되지 않았으나 해당 건물(일련번호 10) 지상 소재, 철근콘크리트구조 3층 건물)은 관련사건(2024타경2798)에서 평가되어 진행되니 참고하시기 바라며, 추후 관련사건(2024타경2798)과 병합되어 진행될 예정으로 귀(광주지방법원 순천지원 경매2계) 요청에 의거 일련번호 10) 지상에 소재한 건물은 제시외건물로 평가하지 않고 건물 소재 여부에 구애없이 토지를 정상평가하였으니 참고하시기 바람.
㉢ 본건 1-21)은 용도상 일단의 상업용(예식장 및 음식점 등)로 이용중이며, 사회적ㆍ 경제적ㆍ행정적 측면에서 합리적이고 가치형성측면에서 타당하다고 인정되는 등 용도상 불가분의 관계에 있다고 판단되어 일단의 토지로 평가하였으니 참고하시기 바람.
㉣ 본건 1-21)은 일단지로서, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상 둘이상의 용도지역에 걸쳐있어 용도지역별 면적은 지적도에 의하여 개략적으로 산출하였으며, 각 용도지역 부분의 위치·형상·이용상황, 그 밖에 다른 용도지역 부분에 미치는 영향 등을 고려하고 용도지역에 따른 면적비율을 감안하여 평균가격으로 평가하였으니 참고하시기 바람.
㉤ 본건 1-21)은 일단지이나 각 개별 필지의 지목 등이 일부 상이하고, 토지이용계획확인원상 일부 필지는 도시계획시설(도로)에 저촉되어 있어 일단지 평가시 개별요인의 행정적조건에 반영하여 평가하였으니 참고하시기 바람.
㉥ 본건 지상에 동백나무, 사철나무, 철쭉, 금목서 등의 수목이 식재되어 있어 토지와 수목은 일괄로 평가한 후, 배분내역을 명시하였으니 참고하시기 바람.
㉦ 본건 지상에 제시외건물(ㄱ)이 소재하고 있어 개략적인 실측에 의해 면적 사정하여 평가하였으니 경매 진행시 소유권 및 일괄경매 여부는 재확인하시기 바람.
㉧ 본건 지상에 제시외기계기구(수변전설비)가 소재하여 외부 명판에 기재된 용량을 기준으로 평가하였으니 경매 진행시 소유권 및 일괄경매 여부는 재확인하시기 바람.
㉨ 본건 지상(284-3번지)에 저온저장고가 소재하나 이동 또는 철거가 용이할 것으로 판단되어 평가제외하였으니 참고하시기 바람.
㉩ 본건 지상 일부에 폐기물이 쌓여있으니 업무진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 가)는 철근콘크리트구조 및 경량철골구조 슬래브지붕 및 내화판넬지붕 3층 문화집회시설 건으로,
외 벽: 몰탈위 페인팅마감, 판넬마감 등,
내 벽: 몰탈위 페인팅마감, 타일, 내부 인테리어 등,
창 호: 강화유리, 샷시 등임.

기호 나)는 철근콘크리트구조 슬래브지붕 단층 예식장 건으로,
외 벽: 몰탈위 페인팅마감 등,
내 벽: 타일, 내부 인테리어 등,
창 호: 강화유리, 샷시 등임.

이용상태

기호 가)는 연회장 및 예식장 등으로 이용중임.
기호 나)는 예식장 등으로 이용중임.

설비내역

기호 가)는 일반적인 급·배수설비, 위생설비, 전기설비, 화재경보설비, 승강기설비 등이 되어 있음.
기호 나)는 일반적인 급·배수설비, 위생설비, 전기설비, 화재경보설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

「지적 및 건물개황도」참조.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

㉠ 본건은 제시목록 및 공부상 소유자가 「안경한 외 2명」이며, 임대관계는 미상임.
㉡ 본 사건(2024타경2439)와 관련하여 관련사건(2024타경2798)이 진행중이며, 본 사건 중 일련번호 10) 지상에 소재한 건물이 본 사건에서 의뢰되지 않았으나 해당 건물(일련번호 10) 지상 소재, 철근콘크리트구조 3층 건물)은 관련사건(2024타경2798)에서 평가되어 진행되니 참고하시기 바라며, 추후 관련사건(2024타경2798)과 병합되어 진행될 예정으로 귀(광주지방법원 순천지원 경매2계) 요청에 의거 일련번호 10) 지상에 소재한 건물은 제시외건물로 평가하지 않고 건물 소재 여부에 구애없이 토지를 정상평가하였으니 참고하시기 바람.
㉢ 기호 가)는 1997.11, 2009.11, 2017.12 경 일부 증축되었으며, 1997.11경 증축부분은 기존건물의 사용승인일과 1개월 차이로 기존부분에 포함하여 평가였고, 나머지 증축부분은 기존부분과 구분하여 평가하였으니 참고하시기 바람.
㉣ 기호 가)는 실지조사 당시 건물 내부(지하층, 3층 등)에 일부 누수가 있는 것으로 조사되니 업무진행시 필히 재확인하시기 바람.
㉤ 본건 기호 가) 내부에 안내문("공사비 채권에 기한 유치권 권리행사중", 사진대장 참조)이 게시되어 있으니 업무진행시 재확인하시기 바람.
㉥ 기호 가) 옥상에 통신중계기가 소재하니 업무진행시 임대차 여부 등은 재확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 및 기계기구(수변전설비) 포함, 수목 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 순천지원 2024타경2439 (2)

* 소재지: 전라남도 여수시 문수동 243-3

* 용도: 근린시설 (예식장 및 음식점 등)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 1703.00㎡ (약 515.1 평)

* 건물 면적: 1135.57㎡ (약 343.5 평)

* 건물 제시외 면적: 186.49㎡ (약 56.4 평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 2,577,474,170원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 주의사항: 제시외 건물 및 기계기구(수변전설비), 수목 포함 매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 본건은 전라남도 여수시 문수동 소재 '한려초등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 학교, 단독주택, 상가 등 다양한 용도의 건물이 혼재하는 지역입니다.

* 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

* 본건 토지는 남측의 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 본건 토지는 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역 등으로 지정되어 있습니다.

* 일부 필지는 대로3류(폭 25m-30m)에 저촉되며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(여수중앙유치원, 한려초등학교)으로 지정되어 있습니다.

* 일부 필지는 준보전산지 및 절대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 토지 등기부채권 총액: 15,438,033,500원

* 건물 등기부채권 총액: 5,860,000,000원

* 다수의 근저당, 가처분, 가압류, 지상권 등의 권리가 등기되어 있습니다.

3.2. 말소 기준 권리

* 건물 등기부상 말소기준권리는 2018년 1월 24일 접수된 여수원예농업협동조합의 근저당권(을6)입니다.

* 토지 등기부상 말소기준권리 역시 2018년 1월 24일 접수된 여수원예농업협동조합의 근저당권(을31)입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리:

* 목록 10번 토지에 부기등기된 환매특약등기(환매권자: 여수시)

* 목록 5, 10번 토지에 설정된 최선순위 지상권 설정등기. (단, 지상권자인 신청채권자로부터 말소 동의서가 제출되었음)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자: 2022-01-05

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수 보증금 없음

* 임차인: 전

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-04-08

* 확정일자: 2024-04-08

* 배당신고일자: 2024-09-03

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수 보증금 없음

* 임차인: 주식회사다다씨푸드

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업일자: 2022-09-26

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수 보증금 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 현황

* 본건은 현재 예식장 및 음식점 등의 용도로 이용되고 있는 것으로 파악됩니다.

* 토지는 상업용 및 부속 토지로 일괄 이용 중입니다.

4.2. 업종 관련성

* 건물의 구조와 현재 이용 현황을 볼 때, 예식장, 연회장, 음식점 등 서비스업종에 적합한 것으로 판단됩니다.

* 주변에 아파트단지 및 학교가 있어 잠재적 고객 확보에 유리할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교육 시설: 한려초등학교, 여수중앙유치원 등이 인근에 위치합니다.

* 기타 주변 시설: 아파트 단지, 주택가, 상업 시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 확보될 것으로 보입니다.

* 주변에 특별한 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않으나, 자세한 사항은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 복잡성

* 토지 및 건물 등기부에 다수의 채권이 설정되어 있으며, 복잡한 소유권 이전 및 권리 관계가 존재합니다.

6.2. 유치권 및 선순위 권리

* 보고서상 '유치권' 및 '선순위지상권'이 특이사항으로 명시되어 있습니다. 특히, 지상권은 말소되지 않고 인수될 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

6.3. 중복 병합 사건

* 본 사건 외에 관련 사건(2024타경2798)이 진행 중이며, 추후 병합되어 진행될 예정으로 법적 절차 진행이 복잡할 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물 및 기계기구

* 제시외 건물, 수변전설비, 수목 등이 포함되어 있어 정확한 권리 관계 및 철거/이전 여부를 확인해야 합니다.

6.5. 위반 건축물 가능성

* 목록 24번 건물이 2020년 8월 24일 위반건축물로 등재된 사실이 있으며, 관련 사항은 여수시 사실조회를 통해 확인할 필요가 있습니다.

6.6. 토지 이용 제한

* 다수의 필지가 상이한 용도지역에 걸쳐 있으며, 도시계획시설(도로) 저촉 등 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 여수시 문수동에 위치한 근린시설로, 예식장 및 음식점 등으로 활용 가능한 대형 상가 건물입니다. 넓은 토지 면적과 현재의 용도 적합성은 장점이나, 다수의 선순위 권리, 유치권, 복잡한 법적 절차, 제시외 물건 등 권리 분석 및 현장 확인이 매우 중요한 물건입니다. 철저한 사전 조사와 권리 분석 없이는 상당한 리스크가 따를 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 여수시 주요 상업지역 내 위치하여 잠재 고객 확보 용이

* 넓은 토지 면적을 활용한 다양한 상업적 용도 개발 가능성

* 현재 운영 중인 시설을 활용하여 즉시 수익 창출 가능

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 상세한 현장 조사, 주변 시세 비교, 권리 분석 결과에 따른 인수 비용 등을 종합적으로 검토해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정밀한 입찰가 산정이 어렵습니다. 감정가는 2,577,474,170원이지만, 위에 명시된 복잡한 권리 관계와 잠재적 리스크 요인들을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 전문가와 함께 권리 분석 및 현장 조사를 충분히 진행한 후, 예상되는 인수 비용 및 추가 투자 비용을 반영하여 보수적으로 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

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