나이스옥션 법원경매 순천 2025타경50329 [1] 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 1395-23 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2025.01.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 소재 ""진모마을""남측 근거리에 위치하며, 주변은 숙박시설(팬션, 리조트) 및 단독주택, 농경지 등이 소재하는 해안지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1)~3), 11) 부정형 완경사이며, 도로로 이용중임.
일련번호 4), 5) 2필 일단의 사다리 완경사이며 상업용(숙박시설) 건부지임.
일련번호 10) 세장형 완경사이며 수영장 부대시설(기타나지)로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1)~3), 11) 도로임.
일련번호 4), 5) 2필 일단의 토지로 동측 및 남측, 서측으로 노폭 약6~8m의 포장도로에 접함.
일련번호 10) 동측으로 노폭 약6m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 자연녹지지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라남도문화재보호조례> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 중점경관관리구역(2017-01-06)임.
일련번호 2) 자연녹지지역, 특화경관지구, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<전라남도문화재보호조례>, 중점경관관리구역(2017-01-06), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.
일련번호 3)~5), 10), 11) 자연녹지지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 역사문화환경보존지역<전라남도문화재보호조례>, 중점경관관리구역(2017-01-06)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 6-가), 7-나) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상2층 건물로서,
외벽 : 스타코플렉스 마감 등,
내벽 : 시멘몰탈위 페인트 및 타일붙임, 벽지 및 인테리어 치장 마감 등,
창호 : 새시창호임.

일련번호 8-다), 9-라) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하3층 지상1층 건물로서,
외벽 : 스타코플렉스 마감 등,
내벽 : 시멘몰탈위 페인트 및 타일붙임, 벽지 및 인테리어 치장 마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

일련번호 6-가), 7-나), 8-다), 9-라) 숙박시설(호스텔) 등으로 이용중임.

설비내역

일련번호 6-가), 7-나), 8-다), 9-라) 일반적인 급배수 및 위생설비, 급탕설비, 중앙(수축열)냉난방시설, 소방설비 등이 되어있음.
일련번호 6-가), 9-라) 는 승강기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) 철골조 기타지붕 단층, 바베큐장, 약 338.4㎡임.
제시외건물 ㄴ) 철골조 슁글지붕 단층, 사우나실, 약 13.5㎡임.
제시외건물 ㄷ), ㄹ) 썬라이트지붕 단층, 차양, 약 18.0㎡임.
제시외건물 ㅁ) 철골조 기타지붕 단층, 휴게실, 약 40.0㎡임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각, 목록1~3번 지분매각, 제시외 건물, 공작물 및 기계기구 매각 포함, 조경수 및 수목 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

사건번호: 순천지원 2025타경50329 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO

물건소재지: 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 1395-23

용도: 숙박시설

감정가: 10,671,486,150원

1.2. 면적 및 건물 정보

토지 총면적: 5,223.00㎡ (약 1,579.53평)

토지 지분 면적: 3,700.1978㎡ (약 1,119.31평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 총면적: 3,070.11㎡ (약 928.65평)

건물 지분 면적: 3,070.1099999999997㎡ (약 928.65평)

건물 제시외 면적: 427.90㎡ (약 129.41평)

주요 건물 구조: 철근콘크리트구조, 슬래브지붕 (지하1층-지상2층, 지하3층-지상1층 등 복합)

주요 건물 용도: 숙박시설 (호스텔 등)

1.3. 매각 대상 및 조건

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

주의사항: 일괄매각, 목록1~3번 지분매각, 제시외 건물, 공작물 및 기계기구 매각 포함, 조경수 및 수목 포함.

1.4. 특이사항

중복사건, 공동담보, 대항력있는 임차인 존재.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 여수시 돌산읍 평사리 소재 "진모마을" 남측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변은 팬션, 리조트 등 숙박시설과 단독주택, 농경지가 혼재된 해안지대로서 자연환경이 양호합니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 여건은 보통입니다. 다만, 대중교통 이용 시 환승이 필요할 수 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 자연녹지지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리(토지, 건물 공통): 2021년 7월 13일자 새여수새마을금고 근저당권 (을11-(1))

매각으로 인해 다음 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 근저당권 (새여수새마을금고, 녹동새마을금고, 동광주새마을금고)

* 가압류 (전남신용보증재단, 신용보증기금)

* 압류 (여수시, 여수세무서장)

* 강제경매 (신용보증기금)

* 임의경매 (새여수새마을금고)

3.2. 임차인 현황

* 씨제이프레시웨이주식회사

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2019-05-23

대항력: 있음

비고: 금액이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 보유로 인해 명도에 주의가 필요합니다.

* 원민재

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2021-04-06

대항력: 있음

비고: 금액이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 보유로 인해 명도에 주의가 필요합니다.

인수되는 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석 종합 의견

본건은 현재 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 권리분석이 가능합니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 두 명 존재하며, 이들의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 점유의사가 있을 경우 명도에 시간과 비용이 발생할 수 있으므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 및 관광 자원

본 물건지는 여수의 주요 관광지인 돌산도에 위치하여 해안 경관이 뛰어나고 관광객 유치에 유리한 입지입니다. 주변에 팬션, 리조트, 해수욕장(방죽포해수욕장 인근), 해양수산과학관, 항일암 등 다양한 관광 명소가 존재하여 관광 상권의 잠재력이 높습니다.

특히, 숙박시설 밀집 지역으로 관련 업종의 집객력이 우수할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반 시설

차량 이동 시 마트, 식당, 편의점 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 다양한 숙박시설이 운영되고 있어 관련 인프라가 형성되어 있습니다.

5.2. 주변 환경

조용하고 쾌적한 해안가 지역으로, 주거 및 휴양 목적에 적합한 환경입니다. 다만, 일부 지역에서는 난개발에 대한 우려도 제기되고 있으므로, 향후 지역 개발 계획 등을 확인해 볼 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련 리스크

대항력 있는 임차인이 두 명 존재합니다. 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 점유하고 있는 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용 또는 시간이 소요될 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 토지 이용 규제

본 토지는 자연녹지지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등으로 묶여 있어 향후 건축 및 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 복합 물건 및 포함 내역

토지와 건물 외 제시외 건물, 공작물(데크시설, 바닥타일 등), 기계기구(수변전설비), 조경수 및 수목까지 일괄 매각 대상에 포함되므로, 이들에 대한 관리 및 철거 비용을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 여수의 아름다운 해안선을 따라 위치한 대규모 숙박시설 부지 및 건물입니다. 뛰어난 관광 입지 조건과 풍부한 주변 관광 자원을 바탕으로 숙박업 운영 시 높은 수익 창출이 기대됩니다. 또한, 등기부상 권리관계가 명확하여 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 명도 문제, 토지 이용 제한, 복합 매각 대상 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 여수의 대표적인 관광지인 돌산에 위치하여 뛰어난 입지적 강점 보유.

* 주변 관광 명소 및 해안 경관을 활용한 숙박업 사업 경쟁력 높음.

* 대규모 토지 및 건물 면적으로 다양한 개발 또는 운영 가능성.

* 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 10,671,486,150원입니다.

예상 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정될 수 있으나, 이는 시장 상황, 경쟁 물건, 낙찰가율, 명도 진행 상황 및 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

명도 관련 추가 비용 및 예상 기간 등을 고려하여 보수적으로 접근할 것을 권고합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 7,470,040,305원 ~ 9,604,337,535원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

* 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려할 필요가 없습니다.

* 최종 입찰가는 반드시 현장 조사를 통한 상세 분석 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.