나이스옥션 법원경매 순천 2025타경50572 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 204동 2층211호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-01

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경50572 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 204동 2층211호 아파트 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매2계 2025타경50572 | 소재지: 전라남도 광양시 광장로 70, 204동 2층211호 (중동,성호2차아파트) | 감정가: 70,000,000원 | 최저가: 70,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 순천지원 2025타경50572 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 204동 2층211호

용도: 아파트

감정가: 70,000,000원

토지면적: 19.50㎡ (약 5.9평)

건물면적: 59.79㎡ (전용, 약 18.09평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매 (채권자: 주OOOOOOOOOOO)

1.2. 특이사항 분석

본건은 전용면적 약 18평 규모의 아파트로 감정가가 7천만원으로 책정된 소액 물건입니다. 경매구분은 금융기관이 채권자인 임의경매로, 권리관계가 비교적 명확할 것으로 예상됩니다.

가장 주의해야 할 사항은 2025년 2월 기준으로 미납 관리비가 988,520원 존재한다는 점입니다. 대법원 판례상 아파트 전(前) 소유자의 '공용부분' 관리비는 낙찰자가 인수할 수 있으므로, 정확한 공용/전용분 구분 및 연체 내역을 확인하여 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

2. 입지 및 건물 분석

2.1. 입지조건

본건이 위치한 곳은 광양시 중동 소재 성호2차아파트로, 대단위 아파트단지 내에 속해 있어 안정적인 주거 환경이 형성되어 있습니다.

단지 내 차량 출입이 용이하며 도로는 포장된 상태입니다. 대중교통 사정은 '보통' 수준으로 평가되어, 차량 이용 시에는 편리하나 대중교통만을 이용하기에는 다소 제한적일 수 있습니다. 토지는 사다리형 평지로 아파트 부지로 적합하며, 제3종일반주거지역에 속하여 높은 주거 밀집도를 바탕으로 한 생활 편의시설 접근성이 우수할 것으로 추정됩니다.

2.2. 건물의 현황

해당 아파트는 24층 중 2층에 위치한 저층 세대입니다. 철근콘크리트 벽식구조의 슬래브 지붕으로, 일반적인 아파트 구조를 취하고 있습니다.

외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 등으로 마감되어 있으며, 샷시창을 사용하고 있습니다. 위생, 급배수, 난방설비와 함께 승강기 및 소방 설비 등 기본적인 아파트 편의 시설을 갖추고 있습니다. 저층이라는 점은 조망권이나 일조량 측면에서 단점으로 작용할 수 있으나, 이동 편의성 측면에서는 장점이 될 수 있습니다.

3. 권리 및 시장 분석

3.1. 권리분석

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 것으로, 아파트 경매에서 흔히 볼 수 있는 형태입니다. 토지 지분과 건물 전용 면적 전체가 매각 대상이므로, 낙찰 후 온전한 소유권 취득에 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

소유자와 채무자가 이OO으로 동일하며, 채권자가 금융기관인 임의경매이므로 복잡한 권리관계나 유치권 등의 특별한 하자가 발생할 가능성은 낮습니다. 다만, 미확인된 임대관계는 입찰 전 반드시 명확히 확인하여 대항력 있는 임차인의 유무를 점검해야 합니다. (감정평가서상 임대관계 미상)

3.2. 상권분석

본건은 '대단위 아파트단지' 부근에 위치하고 토지이용계획상 '제3종일반주거지역'으로 지정되어 있어, 거주자들을 대상으로 하는 생활 밀착형 상권(마트, 병원, 학원, 기타 편의시설 등)은 단지 주변에 안정적으로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

주거지역 내 상권은 유동 인구가 아닌 배후 세대의 소비력을 바탕으로 하므로, 급격한 상권 활성화보다는 안정적인 주거 편의를 제공하는 성격이 강합니다.

4. 투자 타당성 검토

4.1. 생활정보

대단위 아파트 단지라는 입지 특성상 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 실수요자에게 적합한 환경입니다.

교통은 차량 이용 시 편리하며, 제3종일반주거지역의 장점을 살려 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있을 것으로 보입니다. 전용 면적 59.79㎡는 소형 아파트에 해당하여 1~3인 가구가 거주하기에 적합합니다.

4.2. 잠재적 리스크

미납관리비: 약 99만원의 미납 관리비는 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. 입찰가를 결정할 때 이 비용을 감안해야 합니다.

저층의 한계: 24층 중 2층은 일조량, 조망권, 사생활 보호 측면에서 고층 대비 불리함이 있어 매매 시 선호도가 낮을 수 있습니다.

임대관계 미상: 현재 임차인이 존재하는지, 존재한다면 대항력 유무는 명확히 확인되어야 추후 명도 과정에서 추가적인 비용과 시간을 줄일 수 있습니다.

4.3. 종합 의견

광양시 중동 성호2차아파트 59.79㎡ 물건은 비교적 저렴한 감정가(7천만원)로 진입 장벽이 낮은 소액 투자 물건입니다.

권리상 하자는 비교적 깨끗하며, 토지/건물 일괄매각으로 깔끔한 소유권 취득이 가능합니다. 주거지역의 입지와 대단위 아파트단지라는 안정적인 환경은 실수요자 및 저가 주택 투자자에게 매력적입니다. 다만, 약 100만원에 육박하는 미납 관리비 처리와 임대관계 확인이 최종적인 투자 성공의 핵심 요소가 될 것입니다.

4.4. 투자 포인트

소액 투자 및 실수요 적합: 7천만원 감정가로 진입 장벽이 낮아 소액 투자자나 생애 최초 주택 구매자에게 적합합니다.

안정된 주거 환경: 제3종일반주거지역 및 대단위 아파트단지 부근으로 안정적인 생활 인프라를 기대할 수 있습니다.

깔끔한 매각 조건: 토지 및 건물을 일괄 매각하여 복잡한 지분 문제가 없습니다.

명확한 권리관계: 금융기관 임의경매로 권리분석이 비교적 용이합니다.

법원 정보

순천지원 경매2계