나이스옥션 법원경매 해남 2024타경1286 [1] 전라남도 완도군 신지면 신리 516 센텀펜트하우스 101동 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JHP · 평가일 2024.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 완도군 신지면 신리 소재 "신리마을" 북서측 인근에 위치하며
주위는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 소재하는 해안 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물(제101동) 내 제102호 및 제204호로서,
외벽 : 치장석붙임 및 일부 치장벽돌쌓기, 드라이비트 등,
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등,
창호 : 새시창호 등

이용상태

기호(1): 소매점(음식점)으로 이용중임.
기호(2): 연립주택으로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 난방설비, 위생설비, 시스템 냉방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비,
옥외주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 사다리형 평지로서 연립주택 및 상가 건부지임.

인접 도로상태등

남서측으로 아스콘 포장 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 접도구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 기호(2)는 공부상 제204호이나, 현황 공동출입구 및 현관에 제205호로 표시되어있음.

- 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

소매점으로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 현황

2.2. 감정가 및 면적 정보

3. 입지조건

3.1. 소재지 및 주변 환경

3.2. 교통 상황

3.3. 건축물 정보

4. 권리분석

4.1. 권리관계 요약

4.2. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

4.3. 채권 총액

5. 물건 상세 정보

5.1. 토지 정보

5.2. 건물 정보

5.3. 이용 상태 및 공부와의 차이

6. 상권분석

6.1. 주변 상업 시설 현황

6.2. 업종 분석

7. 생활정보

7.1. 주변 편의 시설

7.2. 주거 환경

8. 잠재적 리스크

8.1. 중복사건 관련

8.2. 임대차 관계 불확실성

8.3. 높은 채권 총액

9. 종합 의견

10. 투자 포인트

11. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 해남지원 2024타경1286 (1)

소재지: 전라남도 완도군 신지면 신리 516 센텀펜트하우스 101동 1층102호

물건 종류: 근린상가

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOO

특이사항: 중복사건

주의사항: 소매점으로 이용중

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 375,000,000원

토지면적: 159.95㎡ (약 48.4평)

건물면적: 139.05㎡ (약 42.1평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 전라남도 완도군 신지면 신리 소재 "신리마을" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 소재하는 해안 주택 및 상가 혼용지대임. [cite: appraisal]

2.2. 교통 상황

본건 단지까지 제반 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임. [cite: appraisal]

2.3. 건축물 정보

건물명: 센텀펜트하우스

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 [cite: appraisal, JSON]

준공일: 2021년 8월 31일 (사용승인일 2022년 9월 26일) [cite: JSON]

주용도: 공동주택 (본건 102호는 근린상가) [cite: appraisal, JSON]

건축물대장상 총 대지면적: 4,195㎡ [cite: JSON]

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건 부동산에 설정된 권리로는 소유권보존, 소유권이전, 근저당, 근저당부채권압류, 임의경매 등이 등기되어 있으며, 이중 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 완도제일신용협동조합 근저당 (접수일자: 2023-04-12, 권리금액: 402,000,000원) [cite: registration]

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 상으로는 확인되지 않음.

인수되는 권리: 제공된 정보 상으로는 인수되는 권리가 없는 것으로 파악됨.

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액: 702,000,000원 (근저당 402,000,000원 + 근저당 300,000,000원) [cite: registration]

4. 물건 상세 정보

4.1. 토지 정보

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 접도구역. [cite: appraisal]

형상 및 이용상태: 3필지 일단의 사다리형 평지로서 연립주택 및 상가 건부지임. [cite: appraisal]

인접 도로상태: 남서측으로 아스콘 포장 소로에 접함. [cite: appraisal]

4.2. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물(제101동) 내 제102호 및 제204호 [cite: appraisal]

외벽: 치장석붙임 및 일부 치장벽돌쌓기, 드라이비트 등. [cite: appraisal]

내벽: 벽지 및 타일붙임 등. [cite: appraisal]

창호: 새시창호 등. [cite: appraisal]

설비내역: 급·배수설비, 난방설비, 위생설비, 시스템 냉방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 옥외주차장 등을 갖추었음. [cite: appraisal]

4.3. 이용 상태 및 공부와의 차이

기호(1)(본건 102호 추정): 소매점(음식점)으로 이용중임. [cite: appraisal]

기호(2)(204호 추정): 연립주택으로 이용중임. [cite: appraisal]

공부와의 차이: 없음. [cite: appraisal]

기타참고사항: 본건 기호(2)는 공부상 제204호이나, 현황 공동출입구 및 현관에 제205호로 표시되어 있음. [cite: appraisal]

5. 상권분석

5.1. 주변 상업 시설 현황

본건 소재지는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 해안 주택 및 상가 혼용지대로, 지역 주민 및 관광객을 대상으로 한 소매점, 음식점 등이 분포할 것으로 예상됨. [cite: appraisal]

5.2. 업종 분석

본건 102호는 현재 소매점(음식점)으로 이용 중이며, 향후 유사 업종으로의 운영 또는 임대가 가능할 것으로 보임. [cite: appraisal]

6. 생활정보

6.1. 주변 편의 시설

본건 인근에는 명사십리 해수욕장, 완도 타워 등 관광 명소가 있으며, 펜션 등 숙박시설 및 기본적인 근린생활시설이 소재하는 것으로 파악됨. [cite: search results 2, 3, 4, 5, 6] 구체적인 혐오시설이나 특별한 유해시설은 검색 결과에서 확인되지 않음.

6.2. 주거 환경

해안가 인근의 주택 및 상가 혼용 지역으로, 조용한 편이나 편의시설 이용은 보통 수준임.

7. 잠재적 리스크

7.1. 중복사건 관련

"중복사건" 표기는 동일 물건에 대해 여러 건의 경매 절차가 진행 중이거나, 관련된 법적 절차가 있을 수 있음을 시사함. 이는 경매 진행 및 명도 과정에 예상치 못한 변수로 작용할 가능성이 있어 추가적인 확인이 필요함.

7.2. 임대차 관계 불확실성

본건은 소매점으로 이용 중이나, 임대관계는 미상이며 인수되는 보증금 합계는 0원으로 확인됨. 이에 따라 명도 과정에서 점유자와의 협의가 필요할 수 있으며, 임대차 관련 상세 내역에 대한 추가 확인이 권장됨.

7.3. 높은 채권 총액

등기부채권 총액이 702,000,000원으로 감정가 375,000,000원을 크게 초과함. 이는 낙찰 후 배당 순위에 따라 채권자들에게 배당금이 전액 지급되지 않을 가능성이 있으며, 잔여 채무의 발생 여부 및 그 처리 방안에 대한 검토가 필요함.

8. 종합 의견

본 물건은 전라남도 완도군 신지면의 해안가에 위치한 근린상가로, 지역의 주거 및 상업 복합 용도 특성을 반영하고 있습니다. 현재 소매점(음식점)으로 이용 중이며, 교통 접근성은 보통 수준입니다. 권리분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 중복 사건으로 인한 복잡성, 임대차 관계의 불확실성, 그리고 감정가를 상회하는 높은 채권 총액은 본건의 주요 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 요소들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 해안가 지역에 위치한 상가로서 지역 주민 및 관광객을 대상으로 한 상권 개발 가능성이 있습니다.

* 신지면의 지역 경제 활성화 및 해양 치유 단지 조성 등 개발 계획과 연계된 잠재적 가치 상승 요인을 고려할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 375,000,000원을 기준으로, 유사 물건의 최근 실거래가, 지역 시장 동향, 권리 관계의 안정성, 본건의 잠재적 리스크 요인(중복 사건, 높은 채권 총액, 임대차 관계 등) 및 명도 가능성 등을 종합적으로 분석하여 산정해야 합니다. 인수 보증금은 0원으로 확인되어 입찰가 산정 시 별도의 보증금 인수 비용은 고려되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.