나이스옥션 법원경매 해남 2024타경1286 [2] 전라남도 완도군 신지면 신리 516 센텀펜트하우스 101동 2층204호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JHP · 평가일 2024.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 완도군 신지면 신리 소재 "신리마을" 북서측 인근에 위치하며
주위는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 소재하는 해안 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건 단지까지 제반 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물(제101동) 내 제102호 및 제204호로서,
외벽 : 치장석붙임 및 일부 치장벽돌쌓기, 드라이비트 등,
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등,
창호 : 새시창호 등

이용상태

기호(1): 소매점(음식점)으로 이용중임.
기호(2): 연립주택으로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 난방설비, 위생설비, 시스템 냉방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비,
옥외주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 사다리형 평지로서 연립주택 및 상가 건부지임.

인접 도로상태등

남서측으로 아스콘 포장 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 접도구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 기호(2)는 공부상 제204호이나, 현황 공동출입구 및 현관에 제205호로 표시되어있음.

- 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 공부상 제204호이나 현황은 공동출입구 및 현관에 제205호로 표시되어 있음
2. 완도군에 의하면 101동, 102동 모두 4층까지 4호라인이 미존재함. 건축물대장의 도면과 등기부상에 204호로 명시되어 있는 상태로 건축물대장과 등기사항은 일치하나, 소유주가 4호를 임의로 5호로 바꾼 것에 해당함. 출입구와 각 호별 출입문에 기재된 동 전체를 원상 복구해야 한다고 판단됨(2025.7.31.자 완도군 사실조회서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2024타경1286 (2)

소재지: 전라남도 완도군 신지면 신리 516 센텀펜트하우스 101동 2층204호

용도: 연립주택

감정가: 310,000,000원

토지면적: 135.48㎡ (약 41.00평)

건물면적: 84.93㎡ (약 25.69평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 (센텀펜트하우스 101동)

총세대수: 센텀펜트하우스 단지 총 28세대 (101동 12세대 포함)

준공년월: 2021년 9월 (사용승인 2022년 9월 26일)

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 완도군 신지면 신리 소재 "신리마을" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 소재하는 해안 주택 및 상가 혼용지대입니다.

본건 단지까지 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다.

남서측으로 아스콘 포장된 소로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 4월 12일 접수된 완도제일신용협동조합의 근저당권 (을3, 채권최고액 402,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없습니다. 등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이하로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 채무액: 등기부채권 총액은 702,000,000원 (근저당 2건 합계)으로, 감정가 대비 채무 부담이 높은 편입니다.

경매신청채권자: 유한회사 (채권액 300,000,000원)

임차인 현황:

* 임차인: 서행용

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-11-29

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 보증금 및 차임이 없으며, 전입일자가 이후로 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 해안 상가 및 주택 혼용지대입니다.

현황이용상태상 연립주택으로 이용중인 기호(2)와 소매점(음식점)으로 이용중인 기호(1)가 존재합니다.

다만, 본 건의 구체적인 상권 활성화 정도나 배후 수요에 대한 상세 정보는 제공되지 않아 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재 제공된 자료에서 확인할 수 없습니다.

1.4. 생활정보

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

해안가에 위치하여 바다 조망 및 관련 레저 활동에 접근성이 좋을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1. 건축물 현황과 공부상 표기 불일치:

본건은 공부상 제204호이나 현황은 공동출입구 및 현관에 제205호로 표시되어 있습니다.

완도군에 따르면 101동, 102동 모두 4층까지 4호 라인이 존재하지 않으며, 소유주가 4호를 임의로 5호로 변경한 것으로 판단됩니다.

이에 따라 출입구 및 각 호별 출입문에 기재된 동 전체를 원상 복구해야 한다는 완도군의 의견이 있습니다 (2025.7.31.자 완도군 사실조회서 참조). 이로 인한 복구 비용 및 행정 절차 발생 가능성이 있습니다.

2. 중복사건:

중복사건이 존재하는 것으로 명시되어 있으나, 경매 절차 진행에 따른 영향은 추가 확인이 필요합니다.

3. 높은 채무 비율:

총 채무액이 감정가 대비 상당히 높아, 낙찰 후에도 채무 일부가 잔존할 가능성이 있으며, 이는 채권자에게도 부담으로 작용할 수 있습니다.

4. 임의 변경된 호수 표시:

소유주의 임의적인 호수 변경은 추후 건물 관리 및 소유권 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전라남도 완도군의 해안가에 위치한 연립주택으로, 감정가는 310,000,000원입니다.

토지 및 건물 면적이 적절하며, 철근콘크리트 구조의 4층 건물에 속해 있습니다.

권리관계는 비교적 명확하여 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

그러나 가장 큰 문제는 공부상 호수와 실제 표기 호수의 불일치 및 완도군의 원상 복구 의견입니다. 이로 인한 복구 비용, 행정 절차, 잠재적 분쟁 발생 가능성은 본건 투자의 핵심 리스크로 작용할 것입니다.

더불어, 건물 내부에 연립주택 외 소매점(음식점)으로 이용되는 부분이 있어 용도 혼재로 인한 관리 및 수익성 측면의 고려가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 해안가에 위치한 지역적 특성으로 인한 향후 가치 상승 잠재력.

* 연립주택과 상가(음식점)의 혼합 이용 가능성을 통한 다양한 수익 창출 기회.

* 상대적으로 낮은 전입신고/임차인 보증금으로 인한 명도 부담이 적을 것으로 예상됨. (단, 대항력 없는 임차인 존재)

* 본건과 같이 채무액이 감정가 대비 높아 경매가 유찰될 경우, 비교적 저가에 취득할 기회가 발생할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 310,000,000원입니다.

하지만, 공부상과 현황상의 호수 불일치 및 완도군의 원상 복구 의견으로 인한 복구 비용, 행정 절차, 잠재적 분쟁 발생 가능성이 매우 높은 리스크로 작용합니다.

또한, 총 채무액이 감정가를 초과하는 상황입니다.

따라서, 이러한 불확실성을 충분히 고려하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

현 시세 및 복구 비용에 대한 정확한 정보가 부족한 관계로, 감정가를 기준으로 보수적인 범위 내에서 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가는 약 250,000,000원 ~ 280,000,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다.

입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 건물의 정확한 상태를 확인하고, 완도군청에 방문하여 원상 복구 관련 세부 사항 및 예상 비용에 대한 정확한 정보를 파악한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

인수할 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정에 반영되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.