나이스옥션 법원경매 해남 2024타경2135 [2] 전라남도 완도군 완도읍 가용리 540-1 제1동 2층202호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2024타경2135 [2] 전라남도 완도군 완도읍 가용리 540-1 제1동 2층202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

해남지원 경매3계 2024타경2135 | 소재지: 전라남도 완도군 완도읍 장보고대로29번길 7, 2층202호 (제1동) | 감정가: 208,000,000원 | 최저가: 93,184,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보 및 물건 상세

사건번호: 해남지원 2024타경2135 (2)

소재지: 전라남도 완도군 완도읍 가용리 540-1 제1동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 208,000,000원

경매구분: 부동산임의경매 (채권자 완OOOOOOOOO)

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 김OO

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적: 101.06㎡ (약 30.57평)

토지 지분율: 10106.25 중 해당 지분

건물면적 (전용면적): 69.26㎡ (약 20.95평)

건물면적 (추정 분양면적): 다세대주택의 특성상 전용면적 외 공용부분을 포함하여 약 86.58㎡ (약 26.19평) 내외로 추정됩니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물 중 2층 (외벽: 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 등, 창호: 샷시창호)

이용상태: 다세대주택으로 이용 중이며, 일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 구비되어 있습니다.

1.3. 특이사항 및 주의사항 요약

특이사항: 별도의 특이사항은 보고되지 않았습니다.

주의사항: 별도의 주의사항은 보고되지 않았습니다.

임대관계: 임대관계는 미상(미확인)입니다. 이는 향후 명도 난이도 및 기간에 영향을 줄 수 있습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 완도군 완도읍 가용리 소재 완도문화예술의전당 북서측 근거리에 위치합니다.

주위는 공동주택 및 단독주택, 상업용 건물이 혼재하는 주거지대로서, 비교적 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

토지는 4필지 일단의 부정형 완경사지이며, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며 일반적인 교통이용상황은 보통 수준입니다.

남측으로 폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 출입이 용이합니다.

2.3. 혐오시설 및 환경

주변에는 완도문화예술의전당, 청해진스포츠센터 등 문화 및 체육시설이 가까이 위치하고 있으며, 인근에 제2종근린생활시설과 마을회관 등이 있어 생활 편의성이 확보되어 있습니다.

제시된 정보와 주변 시설 검색 결과, 인근에 특별히 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 종류 및 청구 배경

경매구분은 부동산임의경매이며, 채권자 완OOOOOOOOO의 담보권 실행에 의한 경매로 추정됩니다.

3.2. 등기부상 권리 분석

제시된 정보만으로는 상세한 등기부 현황은 파악할 수 없으나, 부동산임의경매의 경우 통상적으로 채권자가 1순위 근저당권자 등 담보권자일 가능성이 높습니다.

말소기준권리 이하의 권리는 낙찰 후 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 권리가 발생할 가능성은 낮으나, 정확한 권리 관계 파악을 위해 매각물건명세서 확인이 필수적입니다.

3.3. 임차인 관계 분석 및 명도 리스크

임대관계가 '미상'인 점이 가장 큰 권리 분석상의 리스크입니다.

이는 실제 거주자가 소유자(채무자)인지, 혹은 대항력 있는 임차인인지, 아니면 대항력 없는 임차인인지 알 수 없음을 의미합니다.

만약 소유자 점유일 경우 명도 협상 과정은 비교적 간단할 수 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재한다면 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

본건 주위는 공동주택, 단독주택 및 상업용 건물이 혼재하는 주거지대입니다.

생활 편의시설로는 인근에 근린생활시설(상가)이 다수 분포하고 있으며, 완도문화예술의전당, 청해진스포츠센터 등 공공 시설과의 접근성이 우수하여 문화 및 체육 생활을 향유하기에 용이한 환경입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임대관계 미상에 따른 명도 리스크

가장 큰 리스크는 임대관계 미상(미확인)으로, 실제 점유자의 신분 및 대항력 유무에 따라 낙찰 후 명도 진행 기간 및 비용이 크게 달라질 수 있습니다. 잔금 납부 후 철저한 현장 조사를 통해 점유 관계를 명확히 할 필요가 있습니다.

5.2. 지역 부동산 시장 리스크

완도 지역 부동산 시장의 유동성 및 가격 추이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 대도시 대비 매매 수요가 한정적일 수 있으므로, 출구 전략을 고려하여 보수적인 입찰가 산정이 요구됩니다.

5.3. 다세대주택 특유의 리스크

다세대주택은 아파트 대비 환금성이 낮을 수 있으며, 공용부분 관리나 하자 발생 시 의사결정 과정이 복잡할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 완도읍 내에서도 주거와 상업 시설이 혼재된 안정적인 주거지에 위치한 다세대주택입니다. 감정가 208,000,000원은 해당 지역의 평균적인 시세를 반영한 것으로 판단됩니다.

다만, 임대 관계 미상에 따른 명도 리스크와 지방 소도시의 유동성 리스크를 고려하여, 초기 입찰 시에는 충분한 안전마진을 확보하는 전략이 중요합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 완도문화예술의전당 인근으로 생활 편의시설 및 공공시설 접근성이 양호한 주거지입니다.

면적: 전용면적 약 21평으로, 소형 아파트에 준하는 면적이며 실거주에 적합합니다.

구조: 승강기설비 및 소화전설비 등이 구비되어 있어 공동주택으로서의 편의성이 확보되어 있습니다.

토지/건물 일괄매각: 토지와 건물을 모두 취득하여 권리 관계가 단순하며, 토지면적이 약 30평대로 양호한 편입니다.

법원 정보

해남지원 경매3계