나이스옥션 법원경매 해남 2024타경2463 [1] 전라남도 해남군 북일면 운전리 산191 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2024타경2463 [1] 전라남도 해남군 북일면 운전리 산191 임야 경매

• 사건번호: 2024타경2463
• 주소: 전라남도 해남군 북일면 운전리 산191
• 감정가: 10,915,000원
• 최저가: 4,890,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 임야

해남지원 경매3계 2024타경2463 | 소재지: 전라남도 해남군 북일면 운전리 산191 | 감정가: 10,915,000원 | 최저가: 4,890,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 해남지원 2024타경2463 (1)이며, 용도는 임야입니다. 매각 대상은 토지일부지분매각으로, 부동산강제경매 사건입니다. 채무자와 소유자가 동일인(서OO)이며 채권자는 주OOOOOOOO입니다. 감정가는 10,915,000원입니다.

1.2. 물건 현황

소재지는 전라남도 해남군 북일면 운전리 산191이며, 토지면적은 18,920.00㎡ (약 5,723.2평)입니다. 해당 면적에 대한 토지 지분율이 436673.6으로, 지분율이 매우 낮으므로 매각 대상 지분의 정확한 확인이 필요합니다.

1.3. 위치 및 환경

본건은 전라남도 해남군 북일면 운전리 소재 양촌저수지 남동측 원거리에 위치하며, 주위는 자연림이 주를 이루는 산림지대입니다. 지형은 부정형의 완경사지로 현재 자연림 상태로 이용 중입니다.

2. 입지조건 및 토지이용계획

2.1. 입지조건

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 남측 인근에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 이용 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 남서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있어 접근성은 양호한 편입니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한사항

해당 임야는 자연환경보전지역, 공익용산지(보전산지), 도립공원(두륜산도립공원), 공원자연환경지구 등 보존 및 관리 관련 법규의 적용을 강하게 받는 지역입니다. 특히, 가축사육제한구역(닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한 및 모든 가축 사육 제한 구역)으로 지정되어 있어 사실상 축사 등 건축을 통한 활용은 매우 제한됩니다. 하천구역(화내천)에 일부 저촉되나 전체 면적 대비 저촉 부분은 미미하다고 감정평가서에 명시되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 유형 및 특징

본건은 '토지일부지분매각'이며, '일괄매각' 조건입니다. 또한 '부동산강제경매' 사건입니다. 특이사항으로는 분묘기지권, 지분매각, 공유자우선매수신고가 존재합니다.

3.2. 권리관계 특이사항

가장 중요한 권리관계 특이사항은 다음과 같습니다.

1. 지분매각: 전체 토지 면적 18,920.00㎡ 중 일부 지분(436673.6)만을 매각합니다. 이는 낙찰 후 다른 공유자들과의 협의, 사용 수익 배분, 또는 공유물 분할 청구 소송 등의 법적 절차를 거쳐야 하는 복잡성이 있습니다.

2. 공유자우선매수신고: 다른 공유자가 법원에 우선매수신고를 할 경우, 최고가 매수신고인이 되더라도 공유자에게 매수 기회가 우선적으로 주어지게 됩니다. 다만, 이 조건은 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.

3. 분묘기지권: 목록1. 지상에 소유자 미상의 분묘 1기가 소재합니다. 이 분묘에 대해 분묘기지권이 성립한다면, 낙찰자는 분묘를 임의로 이전할 수 없으며, 추후 분묘 소유자와의 협상 및 이장 절차에 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권분석

본건은 자연림이 주를 이루는 산림지대로, 상업시설이 위치할 만한 입지가 아니므로 상권분석은 무의미합니다. 해당 임야는 공익용산지 및 도립공원 등 규제가 강하여 개발을 통한 상업적 활용은 매우 어렵다고 판단됩니다.

4.2. 생활정보

주변은 자연림이 주를 이루는 만큼, 일상적인 편의시설이나 생활정보는 거의 없다고 보아야 합니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 가능하나, 전반적인 생활 편의성은 낮습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분 매각 리스크

가장 큰 리스크는 '지분매각'이라는 점입니다. 낙찰 이후 다른 공유자들과 원활한 협의가 이루어지지 않을 경우, 투자 자금 회수 및 토지 활용에 장기간의 법적 분쟁(공유물 분할 소송 등)이 발생할 수 있습니다. 지분율이 매우 낮은 점도 협상력을 약화시킬 수 있습니다.

5.2. 개발 제한 및 규제 리스크

자연환경보전지역, 공익용산지, 도립공원, 공원자연환경지구 등의 중첩된 규제로 인해 건축 행위나 용도 변경을 통한 개발 이익 창출은 사실상 불가능합니다. 순수하게 임야 본연의 가치 또는 보존 가치에 국한되어 투자해야 합니다.

5.3. 분묘 관련 리스크

소유자 미상의 분묘 1기가 소재하므로, 분묘기지권 성립 여부에 따라 향후 토지 이용에 제한을 받을 수 있으며, 분묘 처리 비용 및 협상 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 전라남도 해남군 북일면 소재의 임야 지분 매각 물건으로, 낮은 감정가와 산림지대라는 특성을 가집니다. 그러나 '지분 매각'과 '분묘기지권'이라는 권리상의 복잡성, 그리고 '자연환경보전지역', '공익용산지' 등 강력한 공법상 규제가 중첩되어 있어 개발을 통한 투자는 불가능합니다. 따라서 단순 시세 차익이나 보존 가치에 중점을 둔 특수 물건 투자 경험자에게 적합한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

1. 낮은 감정가: 입찰자가 많지 않을 경우, 상대적으로 낮은 가격에 매수할 기회가 될 수 있습니다.

2. 자연림의 가치: 두륜산도립공원 내에 위치하며 자연환경보전지역으로 지정되어 있어 장기적인 산림 보존 가치 측면에서 접근할 수 있습니다.

3. 공유자 우선매수: 공유자가 우선매수를 포기할 경우에만 낙찰이 가능하며, 공유자 우선매수 행사가 1회로 제한되어 있어 입찰 전략 수립이 용이합니다.

법원 정보

해남지원 경매3계