나이스옥션 법원경매 해남 2024타경52833 [1] 전라남도 해남군 송지면 가차리 산22 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2024타경52833 [1] 전라남도 해남군 송지면 가차리 산22 임야 경매

• 사건번호: 2024타경52833
• 주소: 전라남도 해남군 송지면 가차리 산22
• 감정가: 34,632,000원
• 최저가: 15,515,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 임야

해남지원 경매3계 2024타경52833 | 소재지: 전라남도 해남군 송지면 가차리 산22 | 감정가: 34,632,000원 | 최저가: 15,515,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서

1.1. 사건 및 소재지 개요

본 보고서의 대상 물건은 전라남도 해남군 송지면 가차리 일원에 소재한 토지(임야 및 답)로, 해남지원 2024타경52833 (1) 사건으로 진행 중인 부동산 강제경매 물건입니다. 본 사건은 복수의 토지(기호 1, 2, 3)로 구성되어 있으며, 감정가는 총 34,632,000원으로 책정되었습니다.

1.2. 면적 및 감정가 요약

총 토지면적은 19,240.00제곱미터이며, 이는 약 5820.21평에 해당합니다. 매각 대상은 토지 전체입니다.

2. 입지조건

2.1. 지역 분석

본 물건의 소재지인 송지면 가차리 일대는 해남의 대표적인 관광지인 '땅끝마을'과 비교적 근거리에 위치하고 있습니다. 주위는 마을 주변의 산림지대 및 농경지대로 형성되어 있습니다.

인접 지역인 송지면에는 땅끝오토캠핑장, 땅끝전망대, 송호해변 등 다수의 관광 인프라가 조성되어 있어, 잠재적인 관광 및 휴양 수요는 존재하는 지역으로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

기호 1, 2 토지 (임야)의 경우, 차량 접근이 불가능한 맹지 상태이며, 제반 교통사정이 불편합니다.

기호 3 토지 (답)의 경우, 북서측 및 북동측으로 소폭 포장된 농로에 접하고 있어 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 현황 및 이용상태

토지는 임야(기호 1, 2)와 답(기호 3)으로 구성되어 있습니다.

기호 1, 2 임야는 부정형의 급경사 내지 완경사지로, 현재 자연림 상태로 이용 중입니다.

기호 3 답은 세장형의 평지로, 현재 농경지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상 및 권리 관계

매각 대상은 토지 매각이며, 건물 면적 및 제시외 면적은 없습니다. 본 경매는 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일인일 가능성이 높습니다. 낙찰 시 채권에 의해 담보되는 권리들은 소멸되므로, 권리 분석상 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항 (가장 중요)

본 물건의 최대 리스크는 '분묘기지권'입니다.

1. 분묘기지권: 특이사항으로 분묘기지권이 기재되어 있습니다. 특히, 울창한 수풀 및 진입로 부재로 인해 *육안으로 분묘의 소재 여부를 확인하는 것이 불가능*하다고 감정평가서에 명시되어 있습니다.

2. 경계 불명확: 인접 토지와의 경계가 불명확하여 *별도의 경계 측량이 필수적*입니다.

3. 맹지 및 규제: 기호 1, 2 토지는 맹지인 동시에 농림지역, 보전관리지역, 생산관리지역 및 임업용산지(보전산지), 가축사육제한구역 등으로 복잡하게 규제되어 있어 개발 행위에 제약이 많습니다. 기호 3 토지 역시 농림지역 및 농업진흥구역으로 개발이 제한적입니다.

4. 지역 특성 분석

본 물건은 해남군 송지면 내에서도 외곽 지역의 임야 및 농지로, 기본적인 생활 인프라는 부족하지만, 남해 해안 경관 및 땅끝 관광지와 인접한 지리적 특성을 가지고 있습니다.

기호별로 토지 규제 및 접근성이 크게 다르므로, 투자 전 각 기호별 특성에 따른 이용 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 특히 임야의 경우, 맹지이자 보전산지 등의 복잡한 규제로 인해 단기적인 개발은 매우 어렵습니다.

5. 인근 환경 및 개발 여건

인근 환경은 송호해변, 땅끝오토캠핑장, 땅끝전망대 등 해남의 주요 관광지가 차량으로 접근 가능한 거리에 위치하고 있습니다. 이는 장기적으로 볼 때, 주변 관광 인프라 개발에 따른 간접적인 수혜를 기대할 수도 있음을 시사합니다.

*혐오시설 여부*: 검색 결과 인근에 명확한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

1. 분묘기지권의 불확실성: 분묘의 존재 및 정확한 위치 확인이 불가능하며, 만약 분묘가 확인될 경우 분묘기지권 성립 여부에 따른 추가적인 법적 분쟁 및 토지 사용 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 가장 큰 잠재적 리스크입니다.

2. 맹지 및 복잡한 토지 규제: 전체 토지 면적의 상당 부분을 차지하는 임야(기호 1, 2)가 맹지인 동시에 농림지역, 보전산지 등으로 묶여 있어 사실상 개발이 불가능하며, 투자금 회수까지 장기간이 소요될 수 있습니다.

3. 경계 분쟁 가능성: 경계 불명확으로 인해 인접 토지 소유자와의 경계 측량 및 분쟁 발생 가능성이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 약 5,820평에 달하는 대형 토지임에도 불구하고, 감정가가 3천만 원대로 매우 저렴하게 책정되어 있습니다. 이는 토지의 상당 부분이 맹지이자 복잡한 규제로 묶인 임야이고, 분묘기지권의 불확실성까지 안고 있기 때문입니다.

실수요자 측면에서, 임야는 당장 활용이 불가능하며, 답(기호 3)은 농업진흥구역으로 규제되어 농지로서의 활용만 가능합니다.

투자자 측면에서는, '분묘'와 '맹지'라는 치명적인 리스크를 감수하고 장기적인 시세차익을 노려야 하는 고난도 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

1. 초저가 대면적 토지: 약 5,820평에 달하는 대규모 토지를 평당 약 5,900원(감정가 기준)의 매우 낮은 가격으로 취득할 기회입니다.

2. 장기적 시야의 투자: 분묘 리스크를 안고 저렴하게 취득하여 장기적으로 탄소배출권 사업 등 임야 활용 방안을 모색하거나, 규제 완화에 따른 개발 가능성을 기대하는 고위험-고수익(High Risk-High Return) 투자를 고려할 수 있습니다.

3. 농지 확보 가능: 기호 3 답은 농지로서 활용 가능하며, 농업 경영을 목적으로 하는 실수요자에게 일부 효용이 있습니다.

최종적으로 본 물건은 명확한 리스크를 인지하고, 충분한 법률 및 현장 조사를 선행할 수 있는 전문적인 투자자에게 적합한 물건으로 사료됩니다.

법원 정보

해남지원 경매3계