나이스옥션 법원경매 해남 2024타경53126 [1] 전라남도 완도군 노화읍 동천리 266-4 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2024타경53126 [1] 전라남도 완도군 노화읍 동천리 266-4 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경53126
• 주소: 전라남도 완도군 노화읍 동천리 266-4
• 감정가: 36,470,400원
• 최저가: 29,176,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 단독주택

해남지원 경매3계 2024타경53126 | 소재지: 전라남도 완도군 노화읍 동천리 266-4 | 감정가: 36,470,400원 | 최저가: 29,176,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

본 물건은 전라남도 완도군 노화읍 동천리 "알갱이마을" 내에 위치한 단독주택으로, 해안 어촌지대에 소재하여 조용하고 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 주위는 단독주택, 농경지, 선착장 등으로 이루어져 있습니다.

1.2. 면적 정보 (토지 및 건물)

토지 면적: 295.00㎡ (약 89.24평, 2필지 합산)

건물 면적: 104.08㎡ (약 31.49평)

제시외 건물 면적: 24.00㎡ (약 7.26평)

* 총 건물 면적 (제시외 포함): 128.08㎡ (약 38.74평)

* 용도: 단독주택 (이용 상태: 단독주택)

* 구조: 목조 및 조적조 기와형강판지붕 단층 건물

1.3. 경매 정보

사건번호: 해남지원 2024타경53126 (1)

감정가: 36,470,400원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 법정지상권 문제 발생 가능성, 재매각 물건

2. 입지 및 환경 분석 (입지조건)

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 완도군 노화읍 동천리 소재 "알갱이마을" 내에 위치하고 있으며, 해안가에 인접한 어촌지대로서 주위 환경은 매우 한적하고 조용합니다. 감정평가서에 따르면 주위환경은 단독주택, 농경지, 선착장 등이 소재하며, 전원생활 및 힐링을 위한 용도로 적합한 입지입니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 접근성

본건 및 인근까지 차량 접근은 가능하나, 도서지역(섬)이라는 특성상 대중교통 이용 및 육지와의 이동은 불편함이 예상됩니다.

토지 기호(1)은 지적도상 맹지이나, 북측으로 현황 도로(세로, 불분명)에 접하고 있어 건축물 이용에 있어 실질적인 출입은 가능해 보입니다. 다만, 토지 기호(3)은 지적도상 맹지입니다. 계획관리지역으로 분류되어 있어 개발 행위는 가능하나, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)입니다.

2.3. 혐오시설 검토 (생활정보)

주변 환경은 주택, 농경지, 선착장 등이 주를 이루는 해안 어촌마을입니다. 검색 결과, 주변에 대형 산업 시설이나 도시형 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 선착장 인근의 특성상 어업 활동에 따른 소음이나 해산물 비린내 등은 존재할 수 있습니다. 이는 도서지역 어촌마을의 일반적인 생활환경으로 판단됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행의 특수성

본 건은 소유자(고OOOOOOOOOOOOOOOOO)와 채무자(고OOOOOOOOOOOOOOOOO)가 동일한 부동산강제경매 물건입니다.

가장 큰 주의사항은 "재매각" 물건이라는 점입니다. 재매각은 과거 최고가 매수인이 대금을 미납하여 다시 경매가 진행되는 건을 의미하며, 입찰자는 입찰 보증금을 법원 지정가(통상 최저가의 20%)로 준비해야 할 수 있습니다 (정확한 금액은 매각 공고 확인 필요).

3.2. 법정지상권 문제

가장 중요한 권리적 리스크는 "법정지상권"입니다. 이는 토지와 건물의 소유자가 다를 때 발생하는 문제로, 본건의 경우 소유자/채무자가 동일함에도 불구하고 '법정지상권' 특이사항이 기재된 점을 면밀히 분석해야 합니다. 만약 매각 시점에 토지 또는 건물 중 어느 하나에 대한 권리만 소멸하거나, 토지에만 저당권이 설정된 후 건물이 신축된 경우 등에 문제가 발생할 수 있습니다.

* *컨설팅 의견:* 법정지상권 성립 여부에 따라 건물 철거 및 지료 청구 소송 등 복잡한 법적 분쟁이 예상되므로, 입찰 전 현장 확인 및 전문가의 심층적인 권리 분석이 필수적입니다.

3.3. 매각 대상 및 제시외 건물

본건은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

제시외 건물(다용도실, 창고) 24.00㎡ (약 7.26평)이 일괄 매각에 포함되며, 수목도 포함입니다.

주의사항 3에 따라 제시외 건물이 목록1. 지상과 *일부 인접 필지*에 걸쳐 소재한다고 명시되어 있어, 추후 경계 침범으로 인한 문제가 발생할 수 있습니다.

주의사항 4에 따라 본건 토지 위에 철파이프하우스 2동이 소재하나, 이는 이동 및 철거가 용이하여 감정가에서 제외되었습니다. 이는 매각 후 매수인이 처리해야 할 부분입니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 물건은 도서지역 내 소규모 어촌마을에 위치하고 있어, 일반적인 도시의 상권 분석은 의미가 없습니다. 주거지로서의 가치가 주를 이루며, 기본적인 생활 편의 시설(노화읍 소재)은 차량 이동을 통해 접근해야 합니다. 상업적 투자보다는 개인 주거, 세컨드 하우스, 농어촌 민박 등의 용도로 적합합니다.

4.2. 건물 상태 및 이용 상태

건물은 목조 및 조적조 구조의 단층 주택이며, 외벽은 타일 붙임 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 마감입니다. 위생설비 및 난방 설비를 갖추어 주거에 필요한 기본적인 요건을 충족합니다. 이용 상태는 '단독주택'으로 현재도 거주 용도로 사용되고 있습니다.

5. 잠재적 리스크 검토

1. **법정지상권 리스크:** 본 물건의 최대 리스크입니다. 성립 시 소송에 따른 시간적, 경제적 손실이 발생합니다.

2. **재매각 위험:** 재매각 물건으로, 입찰 보증금이 일반 경매(10%)보다 높게 책정될 수 있습니다. 또한, 과거 낙찰자가 대금을 포기할 만한 숨겨진 위험이 있을 가능성도 배제할 수 없습니다.

3. **맹지 및 도로 접근성:** 토지(1)은 현황 도로에 접하나 지적도상 맹지이며, 토지(3)은 완전한 맹지입니다. 향후 건축 및 토지 활용 시 도로 문제 해결이 필요할 수 있습니다.

4. **제시외 건물 경계 침범:** 제시외 건물이 인접 필지에 걸쳐 소재하므로, 경계측량 후 인접 필지 소유자와의 분쟁 또는 철거 및 매입 협상이 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 감정가 3천만원대의 저가로 진행되는 도서지역의 단독주택입니다. 조용하고 깨끗한 해안 어촌마을 환경을 갖추고 있어 전원생활, 휴식, 또는 주말 별장 용도로의 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 '법정지상권'이라는 중대한 권리상 하자가 존재하며, 재매각, 제시외 건물의 경계 침범, 일부 토지의 맹지 등 해결해야 할 리스크가 명확합니다.

6.2. 투자 포인트

1. **저렴한 진입 장벽:** 감정가가 낮아 (36,470,400원) 소액으로 부동산 투자가 가능합니다.

2. **자연 환경:** 해안 어촌지대로서 쾌적한 전원생활 환경을 제공하며, 장기적인 관점에서 귀농·귀촌 수요에 대응할 수 있습니다.

3. **일괄 매각:** 토지와 건물을 일괄로 취득할 수 있어, 법정지상권 문제만 해결된다면 소유권 행사에는 지장이 없습니다. (다만, 법정지상권 성립 시 법적 다툼 예상)

4. **계획관리지역:** 토지가 계획관리지역으로 분류되어 있어, 향후 리모델링이나 신축(법적 요건 충족 시)이 용이합니다.

*결론: 본 물건은 법정지상권에 대한 철저한 사전 분석과 명도 및 리스크 해결에 대한 명확한 전략을 가진 경험 있는 투자자에게 적합하며, 단순한 실수요자나 초보 투자자에게는 다소 부담스러운 난이도가 높은 물건입니다.*

법원 정보

해남지원 경매3계