나이스옥션 법원경매 해남 2024타경53126 [2] 전라남도 완도군 노화읍 동천리 268 전 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2024타경53126 [2] 전라남도 완도군 노화읍 동천리 268 전 경매

물건 대표 이미지

해남지원 경매3계 2024타경53126 | 소재지: 전라남도 완도군 노화읍 동천리 268 | 감정가: 6,726,400원 | 최저가: 3,013,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 해남지원 2024타경53126 (2)이며, 매각대상은 토지입니다. 본건의 소재지는 전라남도 완도군 노화읍 동천리 268이고, 용도는 '전'(밭)입니다. 현재 이용상태는 '전'으로 이용 중인 것으로 확인됩니다.

1.2. 면적 정보 및 감정가

감정가는 6,726,400원으로 책정되었으며, 매각대상 토지면적은 1051.00㎡ (약 317.94평)입니다. 건물면적은 0.00㎡이며, 본건은 토지만 매각하는 조건입니다.

1.3. 매각 조건 및 현황

본 경매는 부동산강제경매 사건이며, 채무자와 소유자는 고OOO으로 동일하고 채권자는 농OOO입니다. 가장 중요한 특이사항으로 '농지취득자격증명원(농취증)' 제출이 필요하며, 매각결정기일 전까지 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않는 조건이 제시되어 있습니다. 또한, 본건은 지적도상 **맹지**이며, 토지 위에 철파이프하우스 2동이 소재하나, 이는 이동 및 철거가 용이하여 감정가에서 제외되었습니다. 현황은 '전'으로 이용 중이며 수목이 일부 포함된 상태입니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 전라남도 완도군 노화읍 동천리 소재 "알갱이마을" 내에 위치합니다. 주위는 단독주택, 농경지, 선착장 등이 소재하는 전형적인 해안 어촌지대입니다. 본건은 도서지역에 소재하고 있어 육지와의 교통상황은 불편하나, 본건 및 인근까지 차량 접근은 가능합니다. 용도지역은 계획관리지역 및 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

노화읍은 완도군 소안군도의 일부로, 보길도와는 보길대교로 연결되어 있어 이동이 용이합니다. 지역적으로는 우리나라 전복 생산의 약 80%를 차지하는 **전복 양식**의 중심지이며, 어업 및 농업이 발달한 곳입니다. 노화읍 내에 읍사무소, 경로당 등 생활 편의 시설이 소재하고 있으며, 과거에는 인근 섬들의 중심지 역할을 하였으나 현재는 5일장이 명맥만 유지하고 있는 상황입니다. 본건은 동천리 해안가 마을에 위치하여 생활 시설까지는 차량 이동이 필요할 수 있습니다. 주변 검색 결과, 보고서 작성 시점에서 특별히 주거에 부정적인 영향을 미칠만한 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석 및 법적 검토

3.1. 권리 관계 분석

본 경매는 채권자 농OOO의 신청에 의한 부동산강제경매입니다. 소유자와 채무자가 고OOO으로 동일하여 복잡한 권리 관계는 없을 것으로 보입니다. 매각대상은 토지이므로, 매각에 따른 모든 권리관계는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 법정 지상권 및 제시외 물건 검토

매각대상은 토지(전)이며, 건물은 매각에서 제외되었습니다. 토지 위에 소재하는 철파이프하우스 2동은 **이동 및 철거가 용이**하다고 판단되어 감정가에서 제외되었으므로, 매각 후 법정 지상권 성립 여지는 낮을 것으로 판단됩니다. 다만, 매수인은 매각 후 이 제시외 물건(하우스)의 철거나 이동에 대한 책임(협의 또는 소송)을 질 수 있습니다. 본건에 포함된 **수목**은 매각에 포함됩니다.

3.3. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 두 가지입니다. 첫째는 **맹지(Landlocked)**라는 점입니다. 본건은 지적도상 도로에 접하지 않아 건축행위는 불가능하며, 인근 토지 소유자와의 협의를 통해 도로 사용 승낙을 받지 않는 한 재산권 행사에 제약이 따릅니다. 둘째는 **농지취득자격증명원(농취증)** 의무 제출입니다. 매수인은 농지법에 따른 자격을 갖추어야 하며, 매각결정기일 전까지 미제출 시 보증금 전액을 몰수당하게 됩니다.

4. 잠재적 리스크

* **맹지 리스크:** 본건은 맹지로서 현황도로의 배타적 사용수익권이 확보되지 않는 이상 건축 행위가 어렵고, 맹지 해소를 위한 추가적인 비용(인접 토지 사용료 또는 매입)이 발생할 수 있습니다.

* **농취증 미제출 리스크:** 농취증 제출 의무가 확실히 명시되어 있으므로, 자격이 없는 자가 입찰할 경우 보증금을 손해 볼 수 있습니다. 반드시 사전에 노화읍사무소 등에 문의하여 자격 요건을 확인해야 합니다.

* **도서지역 접근성:** 섬 지역 특성상 교통이 불편하고, 물류비용이나 인력 동원 비용이 육지보다 높을 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 전라남도 완도군 노화도의 해안 어촌 지역에 위치한 **저렴한 소액 농지**입니다. 계획관리지역 내의 맹지라는 한계가 명확하지만, 면적이 300평을 상회하여 농지로서의 활용 가치는 충분합니다. 토지 위에 있는 제시외 하우스는 철거 용이로 감정에서 제외되었으므로, 맹지 해소 방안만 마련된다면 향후 주말 농장 또는 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다. 따라서 실수요자인 농업인 또는 장기적 관점에서 맹지 리스크를 감수할 수 있는 투자자에게 적합해 보입니다.

5.2. 투자 포인트

* **소액 투자 및 높은 면적:** 6백만원대의 낮은 감정가로 1051㎡(약 317평)의 농지를 취득할 수 있는 기회입니다.

* **용도 전환 가능성:** 계획관리지역이므로 향후 맹지 해소 및 농지 전용 허가를 득할 경우 제한적인 개발이 가능할 수 있습니다.

* **전복 양식지 인근:** 완도 노화도의 청정 환경을 누릴 수 있는 지역입니다.

* **맹지 해소 시 가치 상승:** 인접 토지 소유자와 협의를 통해 도로 문제를 해결한다면 토지의 가치가 크게 상승할 잠재력을 가집니다.

법원 정보

해남지원 경매3계