나이스옥션 법원경매 해남 2024타경54969 [1] 전라남도 진도군 지산면 와우리 산133-44 임야 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2024타경54969 [1] 전라남도 진도군 지산면 와우리 산133-44 임야 경매

물건 대표 이미지

해남지원 경매3계 2024타경54969 | 소재지: 전라남도 진도군 지산면 와우리 산133-44 | 감정가: 146,756,000원 | 최저가: 65,746,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 해남지원 2024타경54969 (1)

용도: 임야

매각대상: 토지매각 (3,862.00㎡, 약 1,168.27평)

감정가: 146,756,000원

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 김OO

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 전라남도 진도군 지산면 와우리 산133-44

면적: 토지면적 3,862.00㎡ (약 1,168.27평)

형태 및 이용상태: 사다리형의 토지임야이며, 주위는 임야 등인 해안 야산지대입니다.

접근 도로: 본건 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접하여 차량 접근성이 매우 양호합니다.

토지 이용 계획 및 제한 사항:

계획관리지역: 건폐율 및 용적률 적용에 유리하여 개발 잠재력이 있습니다.

접도구역: 본건 토지 일부가 '접도구역'에 포함되어 있어 건축행위 및 토지의 형질 변경에 제한이 따릅니다.

준보전산지: 산지관리법에 따른 개발 제한이 적용됩니다.

가축사육제한구역: 모든 가축에 대한 사육이 제한됩니다.

1.3. 입지 조건

위치: 진도군 지산면 와우리 "금노마을" 북측 원거리에 위치합니다.

주위 환경: 서남해안을 접하는 해안 야산 지대로서, 자연경관이 수려하며 인근에 가치저수지, 와우저수지, 검망산, 세방낙조전망대 등이 위치하여 관광 및 휴양 잠재력이 있는 지역입니다.

교통 상황: 왕복 2차선 도로에 직접 접하고 있어 본건 임야의 용도에 따른 교통 상황은 보통 이상으로 평가됩니다.

2. 권리 분석

2.1. 등기부상 권리 분석

본건은 채무자(김OO)와 소유자(김OO)가 동일한 임의경매 사건입니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되므로, 낙찰자가 인수해야 할 등기부상 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

2.2. 토지 이용 제한 및 특이사항

가장 중요한 특이사항은 토지의 일부가 도로법상 '접도구역'으로 지정되어 있다는 점입니다. 접도구역 내에서는 건축물의 신축, 증축, 개축 및 토지 형질 변경 등이 엄격히 제한되므로, 향후 개발 계획 수립 시 반드시 이 제한 사항을 고려해야 합니다.

3. 입지 환경 분석

3.1. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석: 본건 임야는 금노마을 북측 원거리 해안 야산 지대에 위치하므로, 자체적인 상권은 형성되어 있지 않습니다.

생활 정보: 인근에 지산면 주민복지센터 등 일부 생활 편의시설 및 지산 민속전수관 등 농촌 체험 시설이 위치하고 있으나, 기본적인 생활 편의시설은 면소재지 등으로 이동해야 합니다.

3.2. 주변 혐오 시설

조사 결과, 본건 인근에는 대규모의 혐오 시설(폐기물 처리장, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다. 주위는 자연경관을 기반으로 한 해안 산지 및 농촌 지역입니다.

4. 투자 분석 및 전략

4.1. 잠재적 리스크

첫째, '접도구역' 지정으로 인해 건축 및 개발 행위에 제약이 크다는 점이 가장 큰 리스크입니다. 개발을 위해서는 접도구역 해제 또는 도로법상 허용되는 범위 내에서만 개발이 가능합니다.

둘째, '준보전산지'에 해당하여 산지전용허가를 통한 개발 시 일반 임야 대비 제약이 따를 수 있습니다.

셋째, 임대 관계가 '미상'이므로 현황 조사 시 불법 점유 또는 임차인 유무를 반드시 확인해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 남측으로 직접 접하고 있어 임야치고는 접근성이 매우 우수합니다.

용도: '계획관리지역' 임야로, 장기적으로 도로 인접성을 활용한 휴양 시설 또는 전원주택 부지(접도구역 제외 부분) 등으로의 용도 변경 가능성을 기대할 수 있습니다.

면적: 3,862.00㎡ (약 1,168.27평)의 넓은 면적으로, 단일 필지로서 활용도가 높습니다.

희소성: 해안 야산 지대의 수려한 자연경관을 갖추고 있어 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

4.3. 종합 의견

본건은 왕복 2차선 아스팔트 도로에 접한 '계획관리지역'의 대형 임야라는 점에서 높은 투자 가치가 있습니다. 그러나 '접도구역' 및 '준보전산지'라는 강력한 규제가 동시에 존재하므로, 단순 시세차익 목적보다는 규제 해제 또는 규제를 극복할 수 있는 특수한 용도(예: 조경 시설, 농업용 시설 등)를 계획하는 실수요자나 장기 투자자에게 적합한 물건입니다. 입찰 전 접도구역 현황 및 도로 폭 등을 면밀히 실사하여 개발 가능 면적을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

법원 정보

해남지원 경매3계