나이스옥션 법원경매 해남 2024타경54082 [4] 전라남도 해남군 문내면 학동리 712 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2024타경54082 [4] 전라남도 해남군 문내면 학동리 712 전 경매

• 사건번호: 2024타경54082
• 주소: 전라남도 해남군 문내면 학동리 712
• 감정가: 5,649,000원
• 최저가: 2,530,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 전

해남지원 경매3계 2024타경54082 | 소재지: 전라남도 해남군 문내면 학동리 712 | 감정가: 5,649,000원 | 최저가: 2,530,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 해남지원 2024타경54082 (4)이며, 소재지는 전라남도 해남군 문내면 학동리 712번지입니다. 본 물건의 용도는 '전'(밭)이며, 감정가는 5,649,000원입니다. 전체 토지 면적은 1,749.00제곱미터(약 529.07평)이나, 매각 대상은 '토지일부지분매각'입니다. 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

1.2. 특이 및 주의 사항

본 물건은 지분 경매(토지 지분율 26899.62)로 진행되며, 공유자의 우선매수신고(1회 한정)가 가능한 물건입니다. 농지취득자격증명원(농취증)이 필수적으로 요구되며, 매각결정기일 전까지 미제출 시 보증금은 반환되지 않습니다. 가장 큰 리스크는 본 건 지상에 연고자 미상의 분묘가 소재한다는 점과, 감정평가서 및 주의사항에 명시된 지적도상 맹지라는 점입니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지조건

본 물건(기호 6)은 전라남도 해남군 문내면 학동리 학동 저수지 북서측 인근에 위치하며, 전, 답 등이 혼재된 순수 농경지대입니다. 이용 상태는 부정형의 완경사 토지로 현재 '전'으로 이용 중입니다. 차량 진입은 인근까지 가능하며, 인근에 아스팔트 포장도로 등이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 본 물건의 가장 큰 약점은 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)라는 점입니다. 용도지역은 농림지역과 도시지역(자연녹지지역)에 걸쳐 있으며, 가축사육제한구역(닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한) 및 농업보호구역으로 지정되어 있습니다.

2.2. 권리분석

본 물건은 채권자 서OOOOOOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰에 따른 추가 인수 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

가장 주의해야 할 권리적 특이사항은 다음과 같습니다.

1. 지분 경매: 전체 토지의 소유권을 확보하는 것이 아니므로, 향후 타 공유자와의 협의 또는 공유물 분할 소송의 가능성을 염두에 두어야 합니다.

2. 농지취득자격증명(농취증): 농지 취득의 자격이 필요하며, 법원 제출 기한(매각결정기일)을 엄수해야 합니다.

3. 공유자 우선매수신고: 타 공유자가 최고가 매수신고인의 가격으로 우선 매수를 신고할 경우, 낙찰이 불가능할 수 있습니다.

4. 분묘기지권: 지상에 연고자 미상의 분묘가 소재하며, 이는 법정지상권과 유사한 '분묘기지권' 성립 가능성이 있어, 추후 처리 및 협상 비용이 발생할 수 있습니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

본 물건이 위치한 학동리는 전답이 혼재된 순수 농경지대로 상업시설이 형성되어 있지 않습니다. 다만, 인근에는 해남의 주요 관광지인 울돌목 스카이워크, 우수영 관광지 등이 소재하여 지역적인 역사문화 환경이 조성되어 있습니다. 생활 편의시설은 문내면 소재지 등을 이용해야 합니다. 주변 환경 정보 검색 결과, 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 농촌 지역 특성상 축사 등의 여부는 현장 확인이 필요합니다.

2.4. 잠재적 리스크

1. 지분 매각의 리스크: 타 공유자의 존재로 인한 재산권 행사의 제약 및 공유물 분할을 위한 추가 법적 비용(공유물분할청구소송) 발생 가능성이 높습니다.

2. 맹지 리스크: 지적도상 도로에 접하지 않아 건축 행위가 어렵습니다. 이는 토지의 개발 가치를 현저히 떨어뜨리는 요인이며, 추후 사용승낙 또는 도로 확보 비용이 발생할 수 있습니다.

3. 농취증 미제출 리스크: 농지 매매 시 반드시 필요한 서류이며, 기한 내 미제출 시 입찰 보증금을 몰수당합니다.

4. 분묘기지권 리스크: 분묘의 존재로 인해 토지 이용에 제약이 있으며, 추후 이장 협의에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본 물건은 감정가가 비교적 낮게 책정되었으나, '지분 매각', '맹지', '농취증', '분묘 소재'라는 네 가지 주요 리스크를 동시에 안고 있는 고난이도 물건입니다. 일반적인 투자자보다는 농지 활용 계획을 가지고 있거나, 지분 경매 및 분묘 처리에 대한 충분한 지식과 경험을 갖춘 전문 투자자에게 적합합니다. 낮은 가격으로 낙찰받더라도, 추후 공유 지분 매입, 도로 확보, 분묘 이장 등의 후속 비용과 시간을 충분히 고려해야 합니다.

3.2. 투자 포인트

1. 낮은 진입 장벽: 낮은 감정가로 인해 소액 투자가 가능합니다.

2. 농지 활용: 농업 종사자 또는 귀농 예정자에게 농지 취득 기회가 될 수 있습니다.

3. 공유자 협상 가능성: 낮은 가격에 지분을 확보한 후, 타 공유자와의 협상(매도 또는 매수)을 통해 전체 토지의 소유권을 확보하거나 이익을 창출할 여지가 있습니다.

4. 개발 압력: 인근에 우수영 관광지 등 개발 요인이 존재하나, 본 물건의 맹지 및 용도지역 제한으로 직접적인 수혜는 제한적일 수 있습니다. 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.

법원 정보

해남지원 경매3계