나이스옥션 법원경매 해남 2024타경54082 [3] 전라남도 해남군 문내면 학동리 674-2 답 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2024타경54082 [3] 전라남도 해남군 문내면 학동리 674-2 답 경매

물건 대표 이미지

해남지원 경매3계 2024타경54082 | 소재지: 전라남도 해남군 문내면 학동리 674-2 | 감정가: 12,388,800원 | 최저가: 5,550,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호는 해남지원 2024타경54082 (3)이며, 매각 소재지는 전라남도 해남군 문내면 학동리 674-2입니다.

1.2. 물건 기본 정보

본 건의 용도는 '답'(논)이며, 매각 대상은 토지일부지분매각 형태의 부동산 강제경매 물건입니다.

감정가는 12,388,800원입니다.

전체 토지면적은 3356.00㎡ (약 1015.21평)이며, 이 중 일부 지분(51615.28)이 매각됩니다.

소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 서OOOOOOOOOO입니다.

1.3. 특이 및 주의 사항

본 물건은 공유자 우선매수신고가 가능하며, 매수인은 농지취득자격증명원 제출이 필수입니다.

주의사항으로는 일괄매각, 지분경매이며, 특히 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)라는 점을 유의해야 합니다.

공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.

농지취득자격증명원은 매각결정기일 전까지 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건(기호 3-6)은 해남군 문내면 학동리 학동 저수지 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 전, 답 등이 혼재된 농경지대입니다.

2.2. 교통 상황 및 도로 접근성

본건 인근까지 차량 진입이 가능하며, 주변에 아스팔트 포장도로가 소재합니다. 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

그러나 본건은 지적도상 맹지(기호 4-6의 특성 적용)로 현황 도로 유무 및 사용 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상 및 형태

본 물건은 토지일부지분매각이며, 부동산강제경매입니다.

지분경매이므로 매각 후에도 타 공유자와의 관계(사용, 수익, 처분 등) 정리가 필요합니다.

3.2. 특수 권리 및 조건

농지취득자격증명: '답'이므로 농지법상 매수인은 농지취득자격증명을 발급받아 지정된 기일까지 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금은 몰수됩니다.

공유자우선매수신고: 타 공유자의 우선매수신고 여부를 사전에 파악해야 하며, 신고 시 매수 기회를 잃을 수 있습니다. (단, 1회에 한하여 행사 가능)

제시목록 외 물건: 기호 6) 지상에 분묘가 소재하고 있어, 해당 물건의 최종 경계 및 분묘기지권 성립 여부를 확인해야 합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 토지 이용 및 제한

본건은 농림지역에 속하며 농업보호구역으로 지정되어 있습니다.

가축사육제한구역(닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한)으로 지정되어 있어 축사 등을 통한 이용 목적에는 제약이 따릅니다.

4.2. 주변 환경

주변이 농경지대로 형성되어 있어 상업적 활용보다는 농업용 토지로서의 가치가 주를 이룹니다.

생활정보는 해당 지역이 순수한 농경지대이므로, 인근 상가나 편의시설 등은 부족할 것으로 예상됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 및 행정적 리스크

맹지 리스크: 지적도상 맹지이므로 건축 등 개발행위가 사실상 어렵거나 추가적인 토지 매입/도로 사용승낙이 필요할 수 있습니다.

농취증 미제출 리스크: 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금이 몰수됩니다.

지분 리스크: 지분 매각이므로 타 공유자와의 토지 이용에 대한 협의가 필수적이며, 협의가 안 될 경우 공유물 분할 소송 등으로 이어질 수 있습니다.

5.2. 현황 리스크

분묘 소재: 기호 6)에 분묘가 소재하며, 본건이 해당 필지일 경우 분묘 기지권 관련 법적 분쟁 및 추후 이장 비용 등의 리스크가 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 해남군 문내면 학동리 소재의 '답' 용도 토지에 대한 지분 투자 물건입니다.

맹지이자 농림지역/농업보호구역으로 개발행위에 제한이 크고, 농취증 필수 및 분묘 소재 등 권리관계 및 이용상 현황 리스크가 복합적으로 존재하는 물건입니다.

투자 목적은 시세차익보다는 장기적인 관점에서 토지 이용의 협의 또는 공유물 분할을 통한 지분 정리 후 매각을 목표로 해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

저가 매입 가능성: 맹지, 농지, 지분 등 복합적인 제약 조건으로 인해 유찰 가능성이 높아 저가에 매입할 기회가 있습니다.

지분 정리 이점: 지분 매입 후 타 공유자와 협의를 통해 매도하거나, 공유물 분할 소송을 통해 독자적인 필지로 확보할 경우 가치 상승 여지가 있습니다.

농업용 토지 활용: 농지법상 농업인 자격이 있거나 농지 취득이 용이한 매수인에게는 실경작용 또는 장기적인 농지 투자 목적으로 적합할 수 있습니다.

법원 정보

해남지원 경매3계