나이스옥션 법원경매 해남 2024타경54112 [1] 전라남도 해남군 문내면 서상리 636 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2024타경54112 [1] 전라남도 해남군 문내면 서상리 636 전 경매

• 사건번호: 2024타경54112
• 주소: 전라남도 해남군 문내면 서상리 636
• 감정가: 36,656,000원
• 최저가: 16,422,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 전

해남지원 경매3계 2024타경54112 | 소재지: 전라남도 해남군 문내면 서상리 636 | 감정가: 36,656,000원 | 최저가: 16,422,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보

사건번호는 해남지원 2024타경54112 (1)이며, 소재지는 전라남도 해남군 문내면 서상리 636입니다. 본 물건의 용도는 '전'이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

소유자 및 채무자는 최OO이며, 채권자는 신OOOOO입니다. 매각대상은 토지매각에 한정됩니다.

1.2. 면적 및 감정가

본 토지의 면적은 2,291.00㎡이며, 평수로 환산하면 약 693.00평에 해당합니다. 건물 면적 및 제시외 면적은 없습니다.

감정가는 금 36,656,000원으로 평당 약 52,900원 수준입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 주변 환경

본건은 전라남도 해남군 문내면 서상리 소재 관풍재산 북측 인근에 위치합니다. 주변 환경은 태양광발전소, 농경지, 임야 등이 혼재하는 순수 농경지대로, 농업 또는 임업 관련 시설이 주를 이루는 외곽 지역입니다.

교통상황은 본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 일반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 본 토지의 가장 큰 약점은 도로와 접해있지 않은 맹지라는 점입니다.

2.2. 토지 이용 및 제한

토지의 현재 이용상태는 휴경 중인 '전'이며, 지상에는 소나무 및 잡목이 자생하고 있는 묵전 상태입니다. 형태는 부정형의 완경사지입니다.

토지이용계획상 계획관리지역에 속해 있어 농림지역이나 보전관리지역에 비해 비교적 개발행위나 용도 변경에 유연성이 높은 편입니다. 다만, 가축사육제한구역(닭, 오리, 개, 돼지 사육 제한)으로 지정되어 있어 일부 축산업 관련 용도는 제한됩니다.

2.3. 상권 및 생활정보

본건은 순수 농경지대로 주위에 생활편의시설이나 상권이 형성되어 있지 않습니다. 따라서 생활에 필요한 인프라는 문내면 소재지 등을 이용해야 하며, 인근에 거주를 목적으로 하는 투자자에게는 적합하지 않습니다. 다만, 주변에 태양광발전소가 위치하고 있어, 향후 농업 외의 목적으로 토지를 이용할 경우 주변 환경 요소를 고려해야 합니다. 지도 검색상 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 경매 구분 및 채권 관계

본 경매는 채권자 신OOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다. 소유자(최OO)와 채무자(최OO)가 동일하여 권리 관계상 복잡한 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

가장 중요하고 핵심적인 특이사항은 두 가지입니다.

첫째, 농지취득자격증명(농취증)이 필수입니다. 매수인은 매각결정기일 전까지 관할 지자체에서 농취증을 발급받아 법원에 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금(입찰보증금)은 반환되지 않으므로, 낙찰 전 반드시 취득 가능성을 확인해야 합니다.

둘째, 본건은 맹지(인접 도로 없음)입니다. 맹지는 건축허가가 어렵거나 추가적인 토지 매입 및 도로 개설 비용이 발생할 수 있습니다. 또한 현재 묵전 상태로 소나무 및 잡목이 자생하고 있어, 토지를 경작하거나 활용하기 위해서는 상당한 수준의 벌목 및 정지 작업 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 잠재적 리스크

1. **맹지 리스크:** 도로가 없어 당장 건축 행위가 어렵습니다. 향후 활용을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 도로 사용 승낙(토지사용승낙)이나 일부 매입이 필수적으로 요구됩니다.

2. **농취증 리스크:** 농취증 미제출 시 보증금 몰수라는 치명적인 위험이 있습니다. 해당 토지를 직접 경작할 계획이 확실하지 않다면 신중한 접근이 필요합니다.

3. **복구 비용 리스크:** 묵전 상태로 소나무 및 잡목이 자생하고 있어, 경작이나 기타 용도로 활용 시 토지 정지 작업에 상당한 초기 비용이 발생할 수 있습니다.

4. **입지 리스크:** 순수 농경지대 및 태양광발전소 인근 입지로, 주거 용도로의 전용이나 상업적 활용은 매우 제한적입니다.

5. 투자 포인트 및 종합 의견

5.1. 투자 포인트

1. **용도지역의 장점:** 계획관리지역 토지로서, 농림지역이나 보전관리지역에 비해 건폐율 및 용적률이 높고, 향후 용도 변경이나 개발 행위에 유리한 조건을 가지고 있습니다.

2. **넓은 면적:** 2,291.00㎡(약 693.00평)의 넓은 면적으로, 장기적인 관점에서 농업 외 시설(계획관리지역에서 허용하는 창고, 일부 가공 시설 등)의 부지로 활용 가치가 있을 수 있습니다.

3. **저가 매입 가능성:** 맹지 및 농취증 발급이라는 명확한 단점과 리스크로 인해 경쟁률이 낮아질 가능성이 높으며, 감정가 대비 저가로 매입할 기회가 존재합니다.

5.2. 종합 의견

본건은 '계획관리지역'이라는 큰 장점과 '맹지' 및 '농취증 필수'라는 명확한 단점을 동시에 가진 리스크와 기회가 공존하는 물건입니다.

농취증 발급에 전혀 문제가 없는 실수요자(농업인 등)이거나, 맹지라는 단점을 해결할 수 있는 방안(인접 토지 매입, 장기적 투자 목적 등)을 가지고 있는 투자자에게 적합합니다. 단순히 시세차익만을 노리고 단기 투자하기에는 맹지라는 한계와 초기 정지 비용 부담이 클 수 있습니다. 장기적인 관점에서 계획관리지역 토지의 가치 상승을 기대하며, 맹지 해소 방안까지 염두에 둔 신중한 입찰이 필요합니다.

법원 정보

해남지원 경매3계