나이스옥션 법원경매 해남 2024타경55252 [1] 전라남도 해남군 북일면 운전리 207 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2024타경55252 [1] 전라남도 해남군 북일면 운전리 207 동물 및 식물 관련시설 경매

• 사건번호: 2024타경55252
• 주소: 전라남도 해남군 북일면 장전길 99
• 용도: 동물 및 식물 관련시설

해남지원 경매3계 2024타경55252 | 소재지: 전라남도 해남군 북일면 장전길 99 | 감정가: 20,991,600원 | 최저가: 7,523,000원 | 용도: 동물 및 식물 관련시설

1. 물건 개요 및 보고

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 해남지원 2024타경55252 (1)

소재지: 전라남도 해남군 북일면 운전리 207

용도: 창고시설 (공부상), 퇴비사 (현황)

감정가: 20,991,600원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농OOOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

건물면적: 199.92㎡ (약 60.47평)

토지면적: 0.00㎡

매각대상: 건물만 매각

구조: 철골조 강판지붕 단층 (공부상 스레트지붕과 현황 차이 있음)

현황: 퇴비사로 이용 중 (공부상 창고시설)

2. 입지 및 주변 환경 분석

최고의 입지: 본 건은 전라남도 해남군 북일면 운전리에 위치하며, 주변이 농경지 및 농가 주택 등으로 이루어진 전형적인 농촌 지역에 소재합니다. 농업 및 동식물 관련 시설 용도로 적합한 입지입니다.

주변 환경: 운전천(運田川)이 인접한 지역으로, 과거 하천 범람으로 인한 농경지 침수 위험으로 자연재해위험개선지구 정비사업이 추진되었던 이력이 있습니다. 이 점은 재해 위험 측면에서 고려되어야 할 사항입니다.

혐오시설: 인근에 별도로 명시된 혐오시설은 검색되지 않았으나, 본 건의 용도가 퇴비사 등 동.식물관련시설인 점을 감안할 때 주변 환경은 농축산 관련 시설이 혼재된 형태일 수 있습니다.

3. 권리 관계 분석

매각 대상 특수성: 본 건은 **토지를 수반하지 않는 건물만 매각**하는 물건입니다.

법정지상권: 건물 매수인은 해당 건물의 소유를 위한 법정지상권 성립 여부를 최우선적으로 검토해야 합니다. 만약 법정지상권이 성립하지 않거나, 성립하더라도 토지 소유자에게 지료를 지불해야 하는 문제가 발생하므로, 토지 소유자와의 사전 협상 및 지료 산정이 핵심 리스크이자 필수 절차입니다.

경매 구분: 부동산강제경매 사건으로, 채권자(농OOOOOOOO)의 채무 변제를 목적으로 진행됩니다. 등기부상 후순위 권리 및 임차인 현황은 매각 물건명세서를 통해 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권 및 활용 분석

상권 분석: 농촌 지역 내 농업용 시설이므로 일반적인 상업 상권의 분석은 무의미합니다.

주요 활용: 현재 '퇴비사'로 이용 중인 건물입니다. 넓은 면적(약 60.47평)의 철골조 시설물로서, 퇴비사 용도 외에도 농산물 저장 및 가공, 혹은 농업 기자재 보관 등 농축산 관련 시설로의 실수요 활용 가치가 높습니다.

5. 주변 인프라 및 환경

생활정보: 주변 인프라는 농촌 마을의 특성상 매우 제한적입니다. 기본적인 생활 편의시설(학교, 마트, 병원 등)은 북일면 소재지나 해남읍 방향으로 이동해야 하므로, 도시 생활 편의성은 현저히 낮습니다.

6. 주요 위험 요소 및 주의 사항

최대 잠재적 리스크: **토지 소유권 부재**로 인한 법정지상권 성립 여부 및 지료 문제, 건물 철거 요구 가능성입니다. 이는 본 건 투자 시 가장 심각하고 예측하기 어려운 리스크입니다.

물건 현황 불일치 및 개축: 공부상 용도(창고시설)와 현황(퇴비사)의 차이, 그리고 건축물대장상 구조(철골조 스레트지붕)와 현황(강판지붕)의 차이가 있습니다. 점유자가 개축하여 사용하고 있는 것으로 조사되었으므로, 향후 관할 관청으로부터의 이행강제금 부과 등 행정적 제재 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

자연 재해 위험: 인근 하천 정비사업에도 불구하고 과거 침수 위험이 있었던 지역이므로, 물건의 보존 및 운영 시 자연재해 대비가 필요합니다.

7. 최종 컨설팅 의견

본 물건은 감정가(20,991,600원) 대비 건물 면적(199.92㎡, 약 60.47평)이 넓다는 장점이 있지만, **건물만 매각**이라는 태생적인 권리적 결함을 안고 있습니다. 따라서 일반적인 투자 관점에서는 접근하기 어려우며, 토지 소유자와의 법률 관계를 해결할 수 있는 특정 실수요자(인근 농가, 축산 관계자)에게 한정된 투자 기회로 판단됩니다. 반드시 입찰 전 토지 소유자와의 관계 및 법정지상권 성립에 대한 전문적인 법률 자문이 필수적입니다.

8. 성공적인 투자를 위한 제언

투자 포인트:

1. 저렴한 진입 가격: 건물 면적 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 농업 시설 실수요자에게는 매력적일 수 있습니다.

2. 농축산 시설 활용: 넓은 면적을 농업 관련 창고, 퇴비사 등으로 즉시 활용 가능합니다.

핵심 전략:

1. 토지 소유자 협상: 가장 중요합니다. 토지 소유자를 파악하여 토지 임차 또는 매입 가능성을 타진하는 것이 성공적인 투자의 유일한 길입니다.

2. 현장 및 행정 조사: 현황 이용 상태(퇴비사)와 공부상 용도의 차이로 인한 행정 제재 리스크를 확인하고, 건물의 구조 및 점유 상태를 면밀히 조사해야 합니다.

법원 정보

해남지원 경매3계