나이스옥션 법원경매 해남 2024타경55252 [1] 전라남도 해남군 북일면 운전리 207 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한 · 평가일 2024.12.16

건물감정평가요항표

건물의 구조

철골조 강판지붕 단층 퇴비사로,

내 ·외벽 : 철골조 및 강판
지붕 : 강판지붕,
바닥 : 콘크리트.

이용상태

퇴비사로 이용중임.

설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

제시목록 및 일반건축물 대장상 철골조 스레트지붕 단층이나 현황 강판지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 공부상 '퇴비사'로 점유자가 개축하여 사용하고 있는 것으로 조사됨, 토지를 수반하지 않는 건물만 매각대상임
2. 건축물대장상 '철골조 스레트지붕'이나 현황은 '강판지붕'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 해남지원 2024타경55252 (1)

소재지: 전라남도 해남군 북일면 운전리 207 (도로명: 전라남도 해남군 장전길 99)

용도: 동물 및 식물 관련시설 (퇴비사)

감정가: 20,991,600원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 건물만 매각

1.2. 면적 및 건물 정보

건물면적: 199.92㎡ (약 60.5평)

건물지분: 199.92㎡ (약 60.5평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물대장상 구조: 철골조 스레트지붕 단층

현황 구조: 철골조 강판지붕 단층

건물 용도: 퇴비사

토지면적: 0.00㎡ (건물만 매각 대상이므로 토지는 포함되지 않음)

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 주요 권리 및 특이사항

채권자: 농업협동조합중앙회 (농림수산업자신용보증기금)

채권 총액 (건물 등기부): 485,768,295원 (말소기준권리: 2003.08.20. 농업협동조합중앙회 가압류, 150,000,000원)

특이사항: 공동담보, 법정지상권 성립 여지 있으나 불분명, 건물만 매각

주의사항:

* 공부상 '퇴비사'이나 점유자가 개축하여 사용 중인 것으로 조사됨.

* 토지를 수반하지 않는 건물만 매각 대상임.

* 건축물대장상 '철골조 스레트지붕'이나 현황은 '강판지붕'임.

2. 입지조건

2.1. 소재지 개요

해남군 북일면 운전리는 농업이 발달한 지역으로, 과거에는 13번 국도 확장 이전 상권이 좋았으나 현재는 해남읍으로 가는 주요 경로가 변경되어 상대적으로 한산한 편임. 본 물건은 운전리 207번지에 위치하며, 건축물대장상으로는 600㎡의 대지에 건축된 것으로 기재되어 있으나, 본 경매 물건은 건물만 매각 대상이므로 토지 소유권은 이전되지 않음.

2.2. 주변 환경

해남군은 땅끝마을로 유명하며, 문화 관광지로서의 입지를 다지고 있는 지역입니다. 북일면은 구릉지가 발달한 지형적 특성을 보입니다. 본 물건 주변으로 자연림이 주를 이루는 산림지대가 있으며, 인근에 차량 접근이 가능한 도로가 있고 버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 조대웅

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인으로서 인수할 보증금 또는 차임은 없는 것으로 조사되었습니다.

3.2. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약: 소유권 이전 기록(신분례, 조대웅)이 있으나, 본 경매는 건물만 매각 대상이므로 토지 권리관계는 낙찰자에게 직접적인 영향을 주지 않습니다.

* 건물 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2003.08.20. 농업협동조합중앙회(신용보증기금)의 가압류 (금150,000,000원).

* 현재 등기부상 여러 가압류 및 강제경매 개시결정 등기가 존재하나, 경매로 인해 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. 본 건물을 위한 법정지상권이 성립할 여지가 있으나, 그 성립 여부는 불분명하여 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

해남군 북일면은 농업이 주를 이루는 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설이 존재할 것으로 예상됩니다. 과거 지방도로 확장으로 인해 지역 간 교통망이 개선되었으나, 일부 지역의 경우 상권 변화를 겪기도 했습니다. 본 물건은 동물 및 식물 관련시설(퇴비사)로, 일반적인 상업 시설의 기능을 기대하기는 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

본 물건의 정확한 주변 편의시설 및 교통망에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다. 다만, 해남군 북일면 소재지 인근에는 기본적인 생활 편의 시설이 갖추어져 있을 것으로 추정됩니다. 광주 및 목포 방면으로의 접근성은 13번 국도를 통해 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 성립 가능성

본 경매는 건물만 매각 대상이지만, 토지에 대한 법정지상권이 성립될 가능성이 있습니다. 법정지상권이 성립될 경우, 건물 소유주(낙찰자)는 토지 소유주에게 지료를 지급해야 하거나, 토지 소유주가 건물 철거를 요구할 경우 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다. 법정지상권의 성립 여부는 불분명하므로, 철저한 조사가 필요합니다.

6.2. 건물 구조 및 현황 차이

건축물대장상 '철골조 스레트지붕'으로 되어 있으나, 실제 현황은 '강판지붕'으로 확인되어 공부와의 차이가 존재합니다. 이는 향후 건축물대장 변경 신청 시 문제가 될 수 있으며, 재산 가치 평가에도 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 용도 제한 및 개축

건물의 용도가 '동물 및 식물 관련시설(퇴비사)'로 지정되어 있으며, 점유자가 이를 개축하여 사용하고 있는 것으로 조사되었습니다. 낙찰 후 해당 용도로 사용 시 제한이 있을 수 있으며, 개축된 부분에 대한 원상복구 또는 행정적 제재 가능성도 고려해야 합니다.

6.4. 토지 미포함 매각

본 경매 물건은 건물만 매각 대상으로, 토지는 포함되지 않습니다. 따라서 건물 소유주는 토지 사용에 대한 별도의 권한이 없으며, 토지 소유주와의 관계 설정이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 건물만 매각되는 부동산 강제경매 사건으로, 감정가는 20,991,600원으로 비교적 낮게 책정되어 있습니다. 주요 리스크 요인으로는 법정지상권 성립 가능성, 공부상 현황과 실제 현황 간의 차이, 그리고 토지 소유권 미보유 등이 있습니다. 임차인은 존재하나 인수할 보증금이나 차임이 없어 권리상의 부담은 적은 편입니다. 용도 제한 및 개축된 부분에 대한 추후 관리 문제도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 저렴한 감정가

낮은 감정가는 초기 투자 비용 부담을 줄여줄 수 있는 요인입니다.

8.2. 건물만 매각의 명확성

토지 문제가 없는 건물 자체에 집중하여 투자 결정을 내릴 수 있습니다. (단, 법정지상권 리스크는 별도 검토 필요)

9. 예상 입찰가

인수해야 할 보증금이나 차임이 없으므로, 감정가 20,991,600원을 기준으로 시장 상황 및 물건의 잠재적 리스크(법정지상권, 공부상 차이, 용도 제한 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 법정지상권의 불확실성과 토지 미소유라는 중대한 리스크를 감안할 때, 감정가 이하로 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

입찰가 산정 시 고려사항:

* 법정지상권 성립 시 예상되는 토지 사용료(지료) 또는 기타 법적 비용

* 건축물대장과의 현황 차이로 인한 추후 수리 또는 변경 비용

* 퇴비사 용도 외 다른 용도로의 변경 가능성 및 관련 규제 확인

* 최저가: 3,370,000원 (감정가의 16%)

상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하여 10,000,000원 ~ 15,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 이는 단순 참고용이며, 법정지상권 성립 여부 등 추가적인 심층 분석 후 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.