나이스옥션 법원경매 목포 2024타경51374 [1] 전라남도 무안군 해제면 창매리 887-1 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.07.04

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 전라남도 무안군 해제면 창매리 소재 '창산마을' 북서측 근거리에 위치하며, 부근은 경지정리 답 등이 소재하는 국도주변 경지정리지대로서, 제반 입지조건은 보통입니다.

토지의 상황

본건 기호(1),(2) 토지는 2필지 일단의 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 세장형 토지로서, 공업용 건부지, 본건 기호(3),(4) 토지는 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 답으로 이용 중입니다.

건물의 구조 및 현상

본건 기호5-(가)는 2022.01.05.일자로 사용승인된 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서, 현상 및 관리상태는 보통시 되며, - 내·외 벽 : 콘크리트마감 및 강판마감 - 바 닥 : 몰탈마감 - 창 호 : 새시창호로 시공되었습니다. -기호5-(가)는 지렁이사육시설로 이용 중입니다. 본건 기호6-(나)는 2022.01.05.일자로 사용승인된 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서, 현상 및 관리상태는 보통시 되며, - 내·외 벽 : 콘크리트마감 및 강판마감 - 바 닥 : 몰탈마감 - 창 호 : 새시창호로 시공되었습니다. -기호 6-(나)는 폐기물재활용시설로 이용 중입니다. 제시 외 건물㉠은 경량철골구조 강판지붕 단층 건물로서, 현상 및 관리상태는 보통시 되며, - 내·외 벽 : 강판마감 - 바 닥 : 몰탈마감으로 시공되었습니다. -제시 외 건물㉠은 통로로 이용 중입니다. 제시 외 건물㉡은 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 현상 및 관리상태는 보통시 되며, - 외 벽 : 징크판넬마감 - 내 벽 : 판넬마감 및 타일마감 - 바 닥 : 몰탈마감 및 타일마감 - 창 호 : 새시창호로 시공되었습니다. - 제시 외 건물㉡은 휴게실 및 화장실로 이용 중입니다. 제시 외 건물㉢은 조립식판넬조 판넬지붕 단층 건물로서, 현상 및 관리상태는 보통시 되며, - 내·외 벽 : 판넬마감 - 바 닥 : 몰탈마감으로 시공되었습니다. - 제시 외 건물㉢은 창고로 이용 중입니다. 제시 외 건물㉣은 경량철골구조 강판지붕 단층 건물로서, 현상 및 관리상태는 보통시 되며, - 내·외 벽 : 강판마감 및 일부 무벽체로 시공되었습니다. - 제시 외 건물㉣은 창고로 이용 중입니다.

기계/기구의 현상

기준시점 현재 정상 가동 중에 있습니다.

공작물의 현상

해당사항 없습니다.

기타참고사항

해당사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시 외 건물(ㄱ,ㄹ), 제시 외 기계기구 환기송풍기 4식 매각 포함
-목록5. 지렁이 사육시설, 목록6. 폐기물 재활용시설로 각 이용됨
-지상 임차인(더 퍼스트 주식회사 농업회사법인)소유의 제시외 건물(휴게실 및 창고 경량철골구조 판넬지붕 단층 24.4㎡, 창고 조립식판넬조 판넬지붕 단층 2.4㎡) 매각 제외
-지상 이동가능한 컨테이너, 농막 각 매각 제외
-공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 포함(일련번호 2-4). 일부(호이스트) 현장 탐문조사시 소재한다고 조사되었으나, 현장 확인불능임. 감정평가서 참조)
-타인(더 퍼스트 주식회사 농업회사법인)소유 제시외 기계기구 차량용 소독시설 매각 제외(감정평가서 참조)
-정효심(대성토건)으로부터 2024. 12. 12.자 건축물 보수공사비 금 220,000,000원의 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명하며, 신청채권자로부터 2025. 7. 29.자 유치권 배제 신청서 제출됨
-공장 내부에 매각 외 가축분뇨 및 지렁이가 대량으로 소재하는 바, 매수인이 소유자로부터 별도로 인수하거나 매수인의 비용으로 폐기물처리를 해야 한다는 채무자겸소유자의 25.11.28.자 의견서 제출됨
-가축분뇨 및 지렁이에 관한 임차인 소유를 주장하는 허가권이 존재하는 것으로 조사됨(감정평가서, 부동산현황조사보고서 각 참조)
-목록1,2. 특별매각조건 있음(농지취득자격증명 필요, 매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환)(해제면장의 2025.5.12.자 사실조회회신서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2024타경51374 (1)

소재지: 전라남도 무안군 해제면 창매리 887-1

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

1.2. 물건 개요

용도: 동물 및 식물 관련시설

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 1,919,328,000원

토지면적: 6366.40㎡ (약 1926.0평)

건물면적: 362.94㎡ (약 109.8평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 부근 상황

본건은 전라남도 무안군 해제면 창매리 소재 '창산마을' 북서측 근거리에 위치합니다. 부근은 경지정리된 답 등이 소재하는 국도 주변 경지정리 지대로서, 전반적인 입지 조건은 보통 수준입니다.

2.2. 토지 이용 현황

본건 토지는 2필지 일단의 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 세장형 토지(공업용 건부지)와 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지(답)로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2021년 09월 27일 접수된 중소기업은행의 근저당권(채권최고액 1,680,000,000원)입니다. 그 외 다수의 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등기 등이 존재하였으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다. 다만, 유치권 등 공시되지 않은 권리가 있을 수 있으므로 철저한 조사가 필요합니다.

3.3. 임차인 분석

* 더퍼스트 주식회사 농업회사법인: 보증금 40,000,000원, 차임 2,000,000원, 사업개시일 2024년 01월 15일, 배당신고일 2024년 04월 03일. 대항력 없음.

* 최정철: 보증금 5,000,000원, 차임 800,000원, 사업개시일 2022년 08월 19일. 대항력 없음.

본 임차인들은 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 차액을 인수할 가능성은 낮으나, 구체적인 배당 상황을 확인해야 합니다.

3.4. 유치권 현황

정효심(대성토건)으로부터 2024년 12월 12일자 건축물 보수공사비 220,000,000원에 대한 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명하며 신청 채권자인 중소기업은행은 2025년 07월 29일 유치권 배제 신청서를 제출하였습니다. 유치권 성립 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 경제 특성

본 물건이 소재한 무안군 해제면 창매리는 농업 및 어업이 주를 이루는 지역으로, 답, 간척지 등이 분포하는 농촌 지역입니다. 최근 3개월간 해당 지역 토지 면적당 단가가 상승하는 추세이나, 전반적인 상업 활동보다는 지역 특산물 생산 및 가공 등 6차 산업 발전에 기반한 경제 활동이 이루어지고 있을 것으로 보입니다.

4.2. 주변 시설

본건 주변에는 '창산마을'이 근접해 있으며, 국도변에 경지정리된 답이 넓게 분포하고 있습니다. 인근 해제면 지역은 신안군으로 진입하는 길목에 위치하며, 바다와 인접한 지리적 특성을 가지고 있습니다. 구체적인 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 농촌 지역의 특성상 타 농장 또는 시설과의 이격 거리 및 환경 규제 등을 면밀히 파악해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

제공된 정보만으로는 주변의 편의시설, 교육, 의료 시설 등에 대한 상세한 파악이 어렵습니다. 본 물건은 농업 및 식물 관련 시설 용도로, 일상생활을 위한 편의시설과는 거리가 있을 수 있습니다.

5.2. 기타 생활 인프라

본건 지역은 국도(24번 국도)와 인접해 있어 접근성은 어느 정도 확보하고 있으나, 대중교통 이용 편의성은 낮을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 문제

* 농지취득자격증명 필요: 본건 목록 1, 2 토지는 농취증이 필수이며, 매각 결정 기일까지 미제출 시 보증금이 반환되지 않으므로 주의가 요구됩니다.

* 유치권: 성립 여부가 불분명한 유치권 신고가 있어, 향후 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

6.2. 환경 및 시설 문제

* 가축분뇨 및 지렁이 처리: 공장 내부에 매각 외 가축분뇨 및 지렁이가 대량으로 존재하여, 매수인이 별도로 인수하거나 비용을 부담하여 처리해야 합니다. 이는 상당한 비용과 시간, 책임이 수반될 수 있는 중대한 문제입니다.

* 임차인 소유 주장 허가권: 가축분뇨 및 지렁이에 대한 임차인 소유 주장 허가권이 존재하는 것으로 조사되어, 폐기물 처리 및 소유권 문제에 대한 복잡성을 더하고 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 제시 외 건물 및 기계기구: 일부 제시 외 건물(ㄱ,ㄹ) 및 기계기구(환기송풍기 4식)는 매각에 포함되나, 일부(호이스트)는 현장 확인이 불가하며, 타인 소유의 기계기구(차량용 소독시설)는 매각에서 제외되므로, 매수 전 정확한 목록과 상태를 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 소유 제시 외 건물 및 기계 제외: 지상 임차인(더 퍼스트 주식회사 농업회사법인) 소유의 휴게실, 창고(총 26.8㎡) 및 차량용 소독시설은 매각에서 제외됩니다. 또한 이동 가능한 컨테이너, 농막도 매각 제외됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 무안군 해제면 창매리에 위치한 동물 및 식물 관련시설로, 넓은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 입지적으로는 농촌 지역 특성을 가지며, 주변에 경지정리된 답이 분포합니다. 권리 분석상 특별히 인수할 만한 선순위 권리는 없으나, 성립 여부가 불분명한 유치권 신고가 존재합니다. 가장 큰 문제는 매각 물건 외에 존재하는 대량의 가축분뇨 및 지렁이 처리 부담과 관련된 환경 및 처리 비용입니다. 또한, 농지취득자격증명 발급이 필수적이라는 점도 고려해야 할 요소입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 잠재적 비용과 법적 문제를 해결할 방안을 마련해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(약 1926.0평)을 활용한 사업 확장 또는 개발 잠재력.

* 동물 및 식물 관련 시설로, 해당 업종의 전문성을 가진 투자자에게 유리.

* 지역 특성상 개발 가능성이 있는 부지로서, 장기적인 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 제공된 정보를 바탕으로 한 기본적인 가치 평가와 더불어, 다음과 같은 심층적인 추가 분석이 필수적입니다.

* 대량의 가축분뇨 및 지렁이 처리 비용, 유치권 관련 법적 비용, 농취증 발급 관련 제반 비용 등 잠재적 부대 비용 산정.

* 부동산 현황, 주변 시세, 향후 개발 가능성 등에 대한 상세한 현장 조사 및 시장 분석.

* 물건의 현재 상태 및 향후 용도 변경 가능성, 관련 법규 및 규제 검토.

따라서, 이러한 추가적인 분석 없이는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 신중한 검토 후 입찰가 산정을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.