나이스옥션 법원경매 전주 2024타경42367 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1531-2 엠스퀘어 4층 405호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2024타경42367 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1531-2 엠스퀘어 4층 405호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경42367
• 주소: 전북특별자치도 전주시 완산구 홍산로 260, 4층 405호 (효자동3가,엠스퀘어)
• 감정가: 527,000,000원
• 최저가: 180,761,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

전주지방법원 경매4계 2024타경42367 | 소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 홍산로 260, 4층 405호 (효자동3가,엠스퀘어) | 감정가: 527,000,000원 | 최저가: 180,761,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 전주지방법원 2024타경42367 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 전주지방법원 2024타경42367 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동3가 1531-2, 엠스퀘어 4층 405호

용도: 근린생활시설

감정가: 527,000,000원

토지면적: 29.57㎡ (약 8.94평)

건물면적: 105.08㎡ (약 31.78평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 동OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 전북특별자치도청 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 고층 주상복합아파트, 금융기관, 의원, 음식점, 업무용 사무실 등 다양한 근린생활시설과 업무시설이 밀집된 중심상업지역입니다. 서부신시가지 내에 자리하고 있어 도로망이 잘 정비되어 있으며, 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 전라북도청이 인접해 있어 행정 중심지로서의 기능적 이점을 가지며, 주변 상권이 활성화되어 있습니다.

1.3. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조의 지하 3층, 지상 9층 건물 중 4층 405호입니다. 외벽은 화강석, 복합패널, 커튼월 등으로 마감되었으며, 내벽과 바닥은 타일, 천장은 SMC 천장재 등으로 마감되었습니다. 건물 내에는 기본적인 위생 설비, 급탕 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기, 에스컬레이터, 화재 탐지 및 경보 설비, 지하 주차장 등 현대적인 편의 시설이 갖추어져 있습니다.

1.4. 토지 이용 및 용도지역

본건 토지는 지형상 사다리형의 평탄한 지세로 현황 '상업용 토지'로 이용 중입니다. 물건은 서측 약 35m, 동측 약 12m, 남측 약 10m의 도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 접근이 용이합니다. 용도지역은 중심상업지역이며, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(서부신시가지)으로 지정되어 있습니다. 또한 대로1류, 소로1류, 중로3류 도로와 접하고 있으나, 가축 사육 제한 구역에 해당하기도 합니다.

1.5. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자와 채무자는 동일인(이OO)입니다. 채권자는 동OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 등기부상 특별히 문제가 될 만한 사항은 없는 것으로 파악됩니다.

1.6. 상권분석

본 물건이 위치한 전주 서부신시가지(효자동)는 최근 몇 년간 전주의 핵심 상권으로 부상하고 있습니다. 과거 객사, 한옥마을이 중심이었던 전주 상권은 이제 신시가지 중심으로 재편되어 젊은 소비층 유입과 주거 및 상업 시설의 복합 발전을 이루고 있습니다. 다양한 금융기관, 병원, 음식점, 업무 시설 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발하며, 전북특별자치도청의 인접성은 안정적인 배후 수요를 확보하는 데 긍정적인 영향을 미칩니다.

1.7. 생활정보

효자동 엠스퀘어는 편리한 교통망과 풍부한 생활 편의시설을 갖춘 지역에 위치합니다. 주변에 마트, 병원, 카페 등이 있어 일상생활이 매우 편리합니다. 본건 건물 내에는 올리브약국, 열정치과의원 등이 입점해 있어 의료 및 약국 이용이 용이합니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 중요한 주의사항은 본건(405호)이 인접한 404호와 구분 없이 '성형외과의원'으로 함께 이용 중이며, 출입문 또한 404호를 통하여 이용하고 있다는 점입니다. 이는 향후 개별적인 분할 사용이나 임대에 있어 제약이 될 수 있으며, 사용에 관한 명확한 협의가 필요합니다. 또한, 현재 임차인이 주장하는 인테리어 비용은 감정평가에 고려되지 않았으므로, 이는 추후 협의 또는 별도 비용 발생 가능성을 내포합니다. 현재 점유자가 임차인으로 조사되었으나, 정확한 임대 관계 및 조건은 조사되지 못했습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 전주 신시가지의 중심 상업 지역에 위치하여 입지적 장점이 우수하며, 건물 자체의 현대적인 시설과 주변의 생활 편의 시설도 잘 갖추어져 있습니다. 하지만 인접 호실과의 병합 이용 및 출입구 문제, 임대 관계 불확실성 등은 낙찰 후 명도 및 재활용 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 이러한 부분을 명확히 파악하고 해결 방안을 모색한다면, 안정적인 상업 시설로서의 가치를 기대할 수 있습니다.

1.10. 투자 포인트

1. **탁월한 입지**: 전주시의 핵심 상업 및 행정 중심지에 위치하여 유동인구와 접근성이 뛰어납니다.

2. **안정적인 수요**: 관공서 및 다양한 근린생활시설, 업무시설이 밀집되어 있어 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

3. **활용 가능성**: 근린생활시설 용도로, 병원, 학원, 사무실 등 다양한 업종으로의 전환 및 재활용이 가능합니다.

4. **개발 잠재력**: 전주 서부신시가지의 지속적인 발전에 따라 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.11. 주변 시설 (지도 검색 기반)

본건 소재지 인근에는 전라북도청, 전주시 완산구청, 전북경찰청 등 행정기관이 밀집해 있으며, 롯데백화점 전주점, NC웨이브 전주점, 몰 오브 효자 등 대형 쇼핑 시설과 다양한 금융기관, 병의원, 음식점, 카페 등이 다수 분포하고 있습니다. 주변 지역은 종합병원이나 혐오시설 등 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 검색되지 않았으며, 주거 및 상업 복합 지역으로서의 특징을 보입니다.

법원 정보

전주지방법원 경매4계