나이스옥션 법원경매 진주 2023타경37706 [1] 경상남도 진주시 동성동 212-1 노유자시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2023타경37706 [1] 경상남도 진주시 동성동 212-1 노유자시설 경매

• 사건번호: 2023타경37706
• 주소: 경상남도 진주시 남강로 681
• 감정가: 10,883,227,870원
• 최저가: 5,572,213,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 노유자시설

진주지원 경매5계 2023타경37706 | 소재지: 경상남도 진주시 남강로 681 | 감정가: 10,883,227,870원 | 최저가: 5,572,213,000원 | 용도: 노유자시설

1. 물건 보고서 (경매)

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 진주지원 2023타경37706 (1)

소재지: 경상남도 진주시 동성동 212-1

용도: 노유자시설 (일반상업지역 내)

매각대상: 토지/건물일괄매각 (제시외 건물 및 수목 포함)

감정가: 10,883,227,870원

토지면적: 1,652.90㎡ (약 500.00평)

건물면적: 4,395.66㎡ (약 1,329.74평)

건물 제시외면적: 1,365.80㎡ (약 413.16평)

소유자: 정OO

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 세부 현황 (토지/건물)

토지 면적은 1,652.90㎡ (약 500.00평)이며, 일반상업지역의 가장형 토지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트조 및 일반철골구조의 지하 1층, 지상 7층 건물로, 주된 건물 면적은 4,395.66㎡ (약 1,329.74평)입니다. 건물 제시외 면적인 1,365.80㎡ (약 413.16평)이 매각에 포함되어 총 연면적은 5,761.46㎡ (약 1,743.07평) 규모의 대형 물건입니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 진주 핵심 상권 대로변

본건은 경상남도 진주시 동성동, 진주교사거리에서 동측으로 약 100m 지점, 남강로 북측변에 위치합니다. 진주 구도심의 핵심 상권으로 평가받는 지역입니다.

주변 환경은 근린생활시설, 병원, 금융회사, 숙박시설 등이 밀집된 일반상업지역이며, 후면은 공동주택 및 단독주택으로 형성되어 있습니다. 상업 및 주거 배후 수요가 모두 확보된 양호한 입지입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 시외버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 사정이 매우 편리합니다. 남측으로 폭 약 25m의 대로와 북측으로 폭 약 6m의 소로를 모두 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

토지는 일반상업지역에 속하며, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m-30m), 소로3류에 접합됩니다. 일반상업지역은 건폐율 및 용적률이 높아 개발 잠재력이 높습니다. 다만, 역사문화환경보존지역에 포함되어 있어 향후 개발 및 증축 시 관련 법규의 제한을 받을 수 있으므로 사전 확인이 필요합니다.

3. 상권 분석 및 이용 현황

3.1. 이용 현황 (층별)

지하 1층: 기계실 및 근린생활시설 (현재 공실)

지상 1층: 근린생활시설 (현재 공실)

지상 2층: 사무실 용도 (현재 공실)

지상 3층: 업무시설 용도 (현재 공실)

지상 4-6층: 노유자시설(노인복지시설)로 '청담요양원' 상호로 운영 중

지상 7층: 승강기실, 비상계단실, 물탱크실 등

3.2. 상권 및 수익성 분석

본건은 대형 노유자시설(요양원)을 포함하고 있으며, 4층에서 6층까지 안정적인 용도로 운영되고 있습니다. 인수 후 해당 용도를 유지할 경우, 안정적인 임대 또는 직접 운영 수익을 기대할 수 있습니다.

다만, 지하 1층부터 지상 3층까지는 현재 공실 상태입니다. 대로변의 뛰어난 입지 조건에도 불구하고 공실이 장기화될 경우, 추가적인 리모델링 및 임차인 유치 전략이 필수적으로 요구됩니다. 병원, 전문 학원, 금융 시설 등 다양한 업종의 입점이 가능한 중심 상권입니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각대상 및 특이사항

본건은 토지와 건물을 일괄매각하며, 제시외 건물 (ㄱ, ㄴ) 및 제시외 수목 (ⓐ)을 모두 포함하여 매각합니다. 이는 낙찰자가 추가적인 권리 문제(법정지상권, 제시외 건물 철거 부담 등)를 최소화할 수 있다는 점에서 유리합니다.

경매구분은 부동산임의경매로 채권자 주도로 진행되며, 권리 관계는 비교적 명확할 것으로 보이나, 공고된 문건을 통한 상세한 등기부 등본 확인은 필수적입니다.

4.2. 명도 리스크 및 주의사항

- 4-6층 요양원 (청담요양원): 현재 소유자(정OO)가 운영 중인 것으로 탐문되나 임대관계 확인이 난한 상태입니다. 소유자 점유 시 명도(인도명령 또는 명도소송)에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

- 지하 1층~3층 공실: 공실 상태이므로 임차인 명도의 부담은 없으나, 낙찰 후 즉시 임차인 확보를 위한 마케팅 전략이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 증축 및 용도변경 이력

- 2014년, 2017년에 걸쳐 2층, 3-5층의 일부가 증축되었고 용도변경 및 대수선 이력이 있습니다. 감정평가서상 감가수정에 반영되었다고는 하나, 증축 및 용도변경 과정에서 건축법상 위반 사항이 발생했을 가능성(불법 증축 여부)을 사전에 확인해야 합니다. 만약 위반 사항이 확인될 경우 이행강제금 등의 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

5.2. 환경 분석 및 혐오 시설

본건은 진주의 중심 상업 지역에 위치하고 있어 특별히 인접한 혐오 시설은 파악되지 않습니다. 다만, 주변에 숙박시설이 혼재되어 있으므로, 노유자시설 용도 운영 또는 임차인 유치 시 영업 환경에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 진주 시내 핵심 상권 대로변에 위치한 희소성 높은 대형 상업용 부동산입니다. 일반상업지역 토지와 함께 대규모 건물을 일괄 취득하는 기회로, 안정적인 노유자시설 운영 층과 높은 공실률의 저층부를 동시에 보유하게 됩니다.

성공적인 투자를 위해서는 낙찰 후 명도 절차의 신속한 진행과 함께, 공실 중인 지하 1층~지상 3층에 대한 적극적인 리모델링 및 임차인 유치를 통한 가치 상승 전략이 필수적입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 진주 핵심 상권 대로변, 대중교통 우수, 높은 유동인구 확보.

안정적 수익 기반: 건물 중층부(4-6층)에 '청담요양원'이 운영 중으로, 인수 후 수익 창출 기대 가능.

대형 규모: 토지 500평, 연면적 1,743평 규모로 희소성이 높고, 대형 병원/기업 사옥 등의 다양한 용도로 전환 가능.

제시외 포함: 제시외 건물 및 수목이 매각에 포함되어 권리상 불확실성을 해소.

법원 정보

진주지원 경매5계