나이스옥션 법원경매 진주 2023타경37706 [1] 경상남도 진주시 동성동 212-1 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금관 · 평가일 2023.11.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 동성동, 진주교사거리에서 동측으로 직선거리
약100 미터 지점, 남강로북측변에 위치하는 부동산으로, 부근은 근린생활시설, 병원, 금융회사, 숙박시설, 후면은 공동주택, 단독주택 등으로 형성되어 있으며, 용도에 따른 환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 자동차 진출입 가능하고 인근에 버스정류장, 시외버스정류장이 소재하는 점 등 대중교통사정도 대체로 편리한 편임.

형태 및 이용상태

인접지, 접면도로와 대체로 평탄한 가장형의 토지로 상업용건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태

남측으로 폭 약25 미터 북측으로 약6 미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m-30m)(대로3-4)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화재보호법>에 속함.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

`건물감정요항표‘ 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호철근콘크리트조 및 일반철골구조 슬래브지붕 지하1층, 지상7층 건으로,
외벽은 강화유리 및 외장용석판 붙임 등
내벽은 몰탈위 페인팅 등
바닥은 타일깔기 등
창호는 플라스틱프레임 창호 등에 유리끼우기 등 마감으로 현상은 대체로 보통인 편임.

이용상태

지하1층은 기계실 및 근린생활시설 용도이며, 근린생활시설부분은 현재 공실,
지상1층은 근린생활시설 용도로 현재 공실,
2층은 사무실 용도로 현재 공실,
3층은 업무시설 용도로 현재 공실이고,
4-6층은 노유자시설(노인복지시설)로 현재 `청담요양원’ 상호로 운영 중이며,
7층은 승강기실, 비상계단실, 물탱크실 등으로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 흡수식냉온수기설비(냉동120RT, 난방 362,880kcal/h) 가스온수보일설비, 천정형 시스템냉난방설비, 옥내소화설비, 화재탐지`경보설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 수변전설비 등

부합물 및 종물

옥외 주차장 등(기호ㄱ, ㄴ 등)이 소재하고 있음.
현황사진, 지적 및 건물개황도 참조 요망

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 본건 지하1-지상1, 2, 3층은 공실이며,
4층-6층은 소유자가 운영 중인 것으로 탐문되나 임대관계 확인은 난한 상태이므로 업무집행 시 재확인이 요망됨.

본건 건물 3-5층은 각층별로 일부 (170.58㎡)가 2014년도에 증축(2014.04.29.)되면서
용도변경이 있었었고, 2층 중 일부(51.67㎡)가 2017년도(2018.10.11.)에 증축되면서 용도변경과 상당한 부분의 대수선 및 내부 인테리어 등의 보강이 진행된 것으로 조사되어 이런 상황을 고려하고, 현상 등을 참작하여 감가수정은 관찰감가하여 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서상 ㄱ, ㄴ) 매각포함.
-제시외 수목(감정서상 제시외 물건 ⓐ) 매각포함.
-목록[1] 4-6층은 노유자시설(노인복지시설)로 ‘청담요양원’ 상호로 운영 중임(기준일자 : 감정서 접수일 2023. 11. 10.).
-목록[1] 건물 3-5층은 각층별로 일부(170.58㎡)가 2014년도에 증축(2014.04.29.)되면서 용도변경이 있었고, 2층 일부(51.67㎡)가 2017년도(2018.10.11.)에 증축되면서 용도변경과 상당한 부분의 대수선 및 내부 인테리어 등의 보강이 진행된 것으로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 기본 현황

사건번호: 진주지원 2023타경37706 (1)

소재지: 경상남도 진주시 동성동 212-1

용도: 노유자시설

감정가: 10,883,227,870원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 1652.90㎡ (약 499.90평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 4395.66㎡ (약 1328.19평)

건물 제시외면적: 1365.80㎡ (약 413.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 건물 상세 정보

건물 구조: 철근콘크리트조 및 일반철골구조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 7층

주요 용도: 지하 1층은 기계실 및 근린생활시설(현재 공실), 1층은 근린생활시설(현재 공실), 2층은 사무실(현재 공실), 3층은 업무시설(현재 공실), 4-6층은 노유자시설(노인복지시설, '청담요양원' 운영 중), 7층은 승강기실, 비상계단실, 물탱크실 등으로 이용 중임.

건물 현황: 외벽은 강화유리 및 외장용석판 붙임, 내벽은 몰탈위 페인팅, 바닥은 타일깔기 등으로 마감되어 있으며, 전반적인 현상은 보통 수준임.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경상남도 진주시 동성동, 진주교사거리에서 동측으로 약 100미터 지점, 남강로 북측변에 위치함. 주변은 근린생활시설, 병원, 금융회사, 숙박시설, 공동주택, 단독주택 등으로 형성되어 있어 용도에 따른 환경은 무난한 편임.

2.2. 교통 및 도로 상황

자동차 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 시외버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 또한, 본건은 남측으로 폭 약 25미터, 북측으로 약 6미터의 포장도로에 접해 있음.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m-30m)(대로3-4)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)에 속함. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2020년 7월 3일 접수된 인성저축은행 및 아이비케이저축은행의 각 근저당권(채권 최고액 4,200,000,000원)임 [all]. 이들 근저당권을 포함한 모든 등기부상 권리(가압류, 임의경매 포함)는 매각으로 인해 소멸될 예정임. 총 등기부채권액은 8,470,641,930원임.

3.2. 임차인 현황

본건과 관련하여 총 13명의 임차인이 조사되었으나, 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 확인됨.

* 김 (전입일자: 2023-06-29)

* 김 (전입일자: 2022-11-08)

* 김 (전입일자: 2020-08-10)

* 박 (전입일자: 2022-05-24)

* 서 (전입일자: 2021-09-03)

* 신 (전입일자: 2023-10-05)

* 양 (전입일자: 2022-08-09)

* 오 (전입일자: 2021-05-07)

* 이 (전입일자: 2020-11-25)

* 이 (전입일자: 2021-04-29)

* 이 (전입일자: 2023-06-09)

* 정 (전입일자: 2022-07-05)

* 최 (전입일자: 2022-04-01)

인수되는 보증금 합계는 0원임.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 진주시 동성동 일대는 근린생활시설, 병원, 금융기관, 숙박시설 등이 밀집한 상업지역의 성격을 띠고 있으며, 인근에 공동주택 및 단독주택 단지가 배후 수요로 존재함. 이는 다양한 업종의 상업시설 운영에 유리한 환경을 제공함.

4.2. 주요 이용 현황

건물 4층부터 6층까지는 '청담요양원'으로 현재 운영 중이며, 이는 지역 내 수요를 기반으로 안정적인 수익 창출 가능성을 시사함. 반면, 지하 1층부터 3층까지는 근린생활시설, 사무실, 업무시설 등으로 사용되었으나 현재 공실 상태로, 향후 활용 방안 모색이 필요함.

4.3. 향후 발전 가능성

진주시의 지속적인 도시 발전 및 인구 증가 추세에 따라, 상업시설 및 노유자시설에 대한 수요는 꾸준히 유지될 것으로 전망됨. 특히, 진주교사거리 인근이라는 입지적 이점을 활용한 잠재력이 기대됨.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

인근에 다양한 근린생활시설, 병원, 금융회사 등이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 양호함.

5.2. 주거 환경

주변으로 공동주택 및 단독주택이 분포하여 정주 여건이 비교적 안정적인 편임.

5.3. 문화 및 교육 시설

진주성, 국립진주박물관 등 역사문화 시설이 인근에 위치하여 문화 향유 기회가 있음. 또한, 다수의 초, 중, 고등학교가 반경 내에 분포하여 교육 환경도 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 물건

건물 및 수목 등 제시외 물건이 매각에 포함되어 있어, 인수 시 별도의 관리 또는 처리 비용이 발생할 수 있음.

6.2. 건축물의 증축 및 용도 변경

목록 건물 3-5층 일부(170.58㎡)는 2014년 증축 및 용도변경이 있었고, 2층 일부(51.67㎡)는 2017년 증축, 대수선 및 내부 인테리어 보강이 이루어졌음. 이러한 이력은 건물의 가치 평가 시 감가 요소로 고려되었으나, 추후 유지보수 및 관리 시 추가적인 검토가 필요할 수 있음.

6.3. 운영 시설 임대 관계 불확실성

현재 4-6층에서 '청담요양원'이 운영 중이나, 소유자가 직접 운영하는 것으로 탐문되나 임대 관계 확인이 어려운 상태임. 이에 따라 업무 집행 시 재확인이 요망됨.

6.4. 토지이용계획상 제한

본건 토지는 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 건축 행위 등에 있어 문화재 관련 법규의 적용을 받을 수 있음.

6.5. 혐오시설 가능성

주변에 쓰레기 매립장, 소각장 등 혐오시설 관련 민원 및 건설 논의가 존재한다는 점은 인근 지역의 환경적 요인에 영향을 줄 수 있으나, 본건 소재지(동성동 212-1)와 직접적인 관련성은 현재까지 파악되지 않음.

7. 종합 의견

본건은 진주시 중심 상업지역에 인접한 노유자시설 및 복합 용도의 건축물임. 현재 4-6층은 요양원으로 운영 중으로, 안정적인 수익 창출 기반이 마련되어 있다는 점은 긍정적임. 그러나 일부 층의 공실 및 운영 중인 요양원의 임대 관계 불확실성은 향후 수익성 확보에 주의가 필요함. 또한, 역사문화환경보존지역 등 토지 이용상의 제한과 과거 증축 및 용도 변경 이력이 있는 점을 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 진주시 핵심 상권 인근의 우수한 입지 조건.

* 현재 '청담요양원' 운영으로 인한 안정적인 임대 수익 기대 가능성.

* 대규모 연면적을 활용한 다양한 복합 개발 가능성 (노유자시설, 근린생활시설, 업무시설 등).

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 통합 관리 및 활용 용이.

* 진주교사거리 인근이라는 교통 및 접근성 우수.

9. 예상 입찰가

감정가: 10,883,227,870원

등기부채권 총액: 8,470,641,930원

인수 보증금: 0원

본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황, 향후 활용 계획, 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 함. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우므로, 현장 조사 및 추가적인 시장 분석이 필수적임. 일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 본 건의 경우 (요양원 운영 등) 특수성을 감안한 심층 분석이 요구됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.