나이스옥션 법원경매 진주 2023타경39269 [1] 경상남도 사천시 실안동 산248 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금관

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 실안동, 실안교차로 북동측 인근에 소재하고 있으며, 주위는 일반주택, 농경지, 임야 , 개발되고 있는 택지후보지 등으로 형성되어 있으며 환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 부근까지 자동차 등 접근이 가능하고 공사차량 진입로 등이 개설되어 있으며, 관내버스정류장, 실안교차로 등이 인근에 소재하고 있어 교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호1, 3은 상호 접면하여 일단으로 서측으로 하향 경사진 부정형의 토지로서 건축허가를 득하여 지반토목공사 하다가 정지되어 흐지부지되고 있었었던 중에 허가기간이 만료되는 등 허가조건 미비로 현재는 허가가 취소되어 방치되고 있는 상태에 있음.

인접 도로상태

지적도 상 맹지이나 건축허가를 득하여 택지공사하다가 중단되고 있으나 공사진입차량이 접근 가능하도록 임시도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 2는
자연녹지지역(자연녹지지역), 고도지구(3층이하 또는 12m이하), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재> 농지법제8조의규정이적용되는농지,
기호3은
자연녹지지역(자연녹지지역), 고도지구(3층이하 또는 12m이하), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(젖소 돼지 개 가금류 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지<산지관리법>
기호4는
자연녹지지역(자연녹지지역), 고도지구(3층이하 또는 12m이하), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 률>에 속함.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1, 임대관계는 미상임.

2, 조성정도 등에 대한 의견
본건은 아래와 같이 본건 기호1, 3과 접면하고 있는 제시외 토지[사천시 실안동 713 외 5필지]등을 일단으로 하여 건축허가를 득하여 벌목, 절토 등 지반 공사하다가 흐지부지 공사가 중단되어 현재 건축허가가 취소된 상태의 임야 등으로서, 지반 정지공사 공정 정도, 일정한 조건을 구비하면 다시 건축허가를 득할 수 있는 상황 등을
참작하고, 담보평가전례 등을 고려하여 평가하였음.

[허가내역]
- 건축주 : 안병열 외
- 허가(협의)번호 : 2017-협의-45호,46호,47호,48호
2017-건축과-신축허가-35, 신축허가-235
2018-건축과-신축허가-9

- 대지위치 : 경상남도 사천시 실안동 713 외 5필지
- 용도지역 : 자연녹지지역
- 주 용 도 : 단독주택, 제2종근린생활시설(일반음식점, 사무소)

- 주 구 조 : 철근콘크리트구조
- 대지면적합계 : 7,877㎡
- 건축면적 및 연면적
1블록 : 88.65㎡, 2블록 : 45.36㎡, 3블록 : 45.36㎡, 4블록 : 88.65㎡,
5블록 ; 245.96㎡, 5-1블록 : 245.96㎡.

3, 위 허가내역은 허가기간의 만료 등으로 현재는 취소되었음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[1,2] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함). 2024. 1. 30. 사천시 사실조회 회신서 참조, 건축허가 취소되어 농지원상회복명령 중에 있음.
-목록[1,3]과 접면하고 있는 제시외 토지[사천시 실안동 713 외 5필지]등을 일단으로 건축허가를 득하여 지반공사 중에 중단됨, 건축허가가 취소되어 방치된 상태임, 관할 행정기관 문의요함(기준일자 : 감정서 접수일 2024. 1. 8., 감정서 참조).
-목록[2] 지목 답이나 현황 ‘택지후보지부분의 축대, 도로 및 법면부지’ 등으로 이용중임.
-목록[4] 지목 잡종지이나 현황 ‘도로’ 등으로 이용중임.
-목록[1,3] 지적도상 맹지임.
-인접필지와 경계가 불분명한 바, 정확한 위치·경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2023타경39269 (1)

소재지: 경상남도 사천시 실안동 산248

용도: 임야

감정가: 3,512,030,000원

토지면적: 7,807.40㎡ (약 2,361.71평)

건물면적: 0㎡

매각대상: 토지

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 경상남도 사천시 실안동, 실안교차로 북동측 인근에 소재하고 있습니다.

주위환경: 일반주택, 농경지, 임야, 개발 중인 택지후보지 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 개발 잠재력이 있는 곳입니다. 환경은 보통 수준입니다.

교통: 자동차 접근이 용이하며, 공사 차량 진입로가 개설되어 있습니다. 인근에 버스정류장 및 실안교차로가 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

토지형상: 본건 토지는 서측으로 하향 경사된 부정형 토지로서, 전체 면적 7,807.40㎡ (약 2,361.71평)을 차지합니다.

도로접근성: 지적도상 맹지이나, 과거 건축 허가를 받아 택지 공사를 진행했던 이력이 있어 임시 진입로는 확보되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2018년 6월 28일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을27)입니다.

권리현황:

채권액 총계: 4,194,697,327원으로 감정가를 초과합니다.

근저당: 농업협동조합자산관리회사 (총 3,360,000,000원), 정권규 (600,000,000원) 등 다수의 근저당이 설정되어 있습니다.

가압류: 김준기, 배경순, 김금성, 주식회사에스지씨, 강성혁, 신용보증기금 등 다수의 가압류가 존재합니다.

지상권: 새고성농업협동조합의 지상권이 설정되었으나, 등기부등본상 말소 처리되었습니다.

인수되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부상 말소된 지상권은 인수 대상이 아닙니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본 물건은 사천시 실안동에 위치하며, 주변은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

개발 잠재력: 인근에 택지 후보지가 형성되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

토지 이용: 현재 임야 상태이나, 과거 건축 허가를 통한 지반 공사 이력이 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 환경: 자연 환경과 인접해 있어 비교적 쾌적한 편이나, 개발 진행 중인 지역의 특성상 소음 등의 영향을 받을 수 있습니다.

교통: 차량을 이용한 이동은 편리하며, 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.

편의시설: 사천시 시내와의 접근성을 통해 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 상세 정보는 추가 확인이 필요합니다.

혐오시설: 제공된 정보와 현황으로는 주변에 혐오시설이 존재할 가능성은 낮으나, 정확한 확인을 위해 인근 지역에 대한 현장 답사가 권장됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지 관련 문제: 본건 일부 목록(1,2)은 농지가 아니라는 사실 증명 또는 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다. 또한, 건축 허가가 취소되어 농지원상회복명령이 내려진 상태이므로, 관련 법규 및 행정 절차 확인이 시급합니다.

토지 형상 및 활용 제약:

목록은 지적도상 맹지로, 인접 토지와 경계가 불분명하여 정확한 위치 및 경계 확정을 위한 측량이 필요합니다.

과거 건축 허가를 득했으나 지반 공사 중단 및 허가 취소로 인해 현재 방치된 상태입니다. 재건축을 위해서는 관할 행정기관 문의 및 인허가 절차 재확인이 필수적입니다.

토지 이용 계획 및 제한: 본건 토지는 자연녹지지역, 고도지구, 가축사육제한구역, 준보전산지 등에 속해 있어 건축 및 개발 행위에 대한 법적 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

복잡한 권리 관계: 다수의 근저당 및 가압류가 설정되어 있으며, 채권 총액이 감정가를 초과하므로 경매 진행 과정에서 변경될 수 있는 사항을 주시해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 사천시 실안동에 위치한 임야로, 과거 택지 개발을 목적으로 건축 허가를 받았으나 중단 및 취소된 상태입니다.

토지는 자연녹지지역 등 관련 규제를 받으며, 맹지, 경계 불분명, 농지 관련 증명 필요 등 여러 복잡한 행정적 및 법적 문제점을 내포하고 있습니다.

이러한 리스크 요인에도 불구하고, 과거 개발 시도 이력과 주변 개발 가능성을 고려하면 잠재적 가치가 있을 수 있습니다.

다만, 취득 후 명확한 활용 계획 수립 및 관련 법규, 행정 절차에 대한 철저한 사전 조사 없이는 상당한 위험을 수반할 수 있습니다.

채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 유찰 가능성을 높이는 요인이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

사천시 실안동의 지리적 위치 및 향후 개발 가능성에 따른 시세 상승 기대.

과거 건축 허가 이력을 활용한 개발 잠재력.

잠재적 유찰 가능성을 통한 시세 대비 저가 매수 기회 (철저한 사전 조사 필수).

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 인수되는 임차인의 보증금이 없어 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않습니다.

감정가는 3,512,030,000원이며, 총 채권액은 4,194,697,327원입니다.

명확한 현황 파악, 복잡한 권리 관계, 다수의 행정적 리스크를 고려할 때, 매우 신중한 접근이 필요합니다.

잠재적 리스크를 감안하여, 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 2,450,000,000원 ~ 2,800,000,000원 범위에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

단, 본 예상가는 시장 상황, 경쟁 입찰자의 판단, 본 물건에 대한 추가적인 조사 결과에 따라 변동될 수 있으므로, 반드시 전문가와 상담 후 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.