나이스옥션 법원경매 진주 2023타경39269 [1] 경상남도 사천시 실안동 산248 잡종지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2023타경39269 [1] 경상남도 사천시 실안동 산248 잡종지 경매

• 사건번호: 2023타경39269
• 주소: 경상남도 사천시 실안동 산248
• 용도: 잡종지

진주지원 경매5계 2023타경39269 | 소재지: 경상남도 사천시 실안동 산248 | 감정가: 3,512,030,000원 | 최저가: 3,512,030,000원 | 용도: 잡종지

1. 진주지원 2023타경39269 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2023타경39269 (1)

소재지: 경상남도 사천시 실안동 산248

토지용도: 잡종지

감정가: 3,512,030,000원

토지면적: 7807.40㎡ (약 2,361.75평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO

1.2. 권리분석

본 물건은 농협(농OOOOOOOOOOO)의 임의경매로 진행되는 부동산입니다.

권리관계는 비교적 명확하나, 주의사항에 명시된 농지 취득 자격 증명 미제출 시 보증금 몰수 위험이 가장 크므로, 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다.

또한, 건축 허가가 취소되었으며 농지원상 회복 명령 중에 있다는 점은 향후 토지 이용 계획에 변동 가능성을 시사합니다.

1.3. 토지 현황 및 이용 상태

본건은 경상남도 사천시 실안동 일대에 소재하며, 감정평가서에 따르면 기호1, 3 토지는 상호 접면하여 서측으로 하향 경사된 부정형 토지입니다.

이들 토지는 건축 허가를 득하여 지반 토목 공사가 진행되었으나 중단되었고, 현재는 건축 허가가 취소되어 방치된 상태입니다.

목록 토지는 지목이 '답'이나, 현황은 택지 후보지 부분의 축대, 도로, 법면 부지로 이용 중입니다.

목록 토지는 지목이 '잡종지'이나, 현황은 '도로' 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

지적도상 목록은 맹지이며, 인접 필지와 경계가 불분명하여 정확한 위치와 경계 확정을 위한 측량이 필요합니다.

전체적으로 건축 허가가 취소된 상태로, 지반 공사가 중단된 임야 등의 토지로서, 재건축 허가 가능성 여부는 관할 행정기관 문의가 필수적입니다.

1.4. 입지조건

본건은 경상남도 사천시 실안동, 실안교차로 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 일반 주택, 농경지, 임야, 개발 중인 택지 후보지 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 자동차 접근이 가능하며 공사 차량 진입로가 개설되어 있고, 인근에 버스 정류장 및 실안교차로가 있어 교통 사정은 보통입니다.

최근 검색 결과에 따르면, 본건 인근 지역은 해안가와 가까워 실안해변, 실안정원 등 관광 자원과 인접해 있으며, 일부 주거 지역과 농경지가 분포하고 있습니다.

주변에 별다른 혐오 시설이 보고되지 않았으나, 개발 지역 후보지 특성상 향후 주변 개발 계획에 따라 환경 변화가 있을 수 있습니다.

1.5. 규제 및 토지이용계획

본건 토지는 다음과 같은 용도지역 및 제한사항에 속합니다.

기호1, 2: 자연녹지지역, 고도지구(3층 이하 또는 12m 이하), 가축사육제한구역(모든 축종 제한). 농지법 제8조의 규정이 적용되는 농지입니다.

기호3: 자연녹지지역, 고도지구(3층 이하 또는 12m 이하), 가축사육제한구역(여러 축종 제한), 준보전산지.

기호4: 자연녹지지역, 고도지구(3층 이하 또는 12m 이하), 가축사육제한구역(모든 축종 제한).

이러한 규제 사항들은 향후 토지 이용 및 개발 가능성에 직접적인 영향을 미칩니다.

1.6. 잠재적 리스크

농지 취득 자격 증명 의무: 본건은 농지로 간주될 수 있으며, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금이 몰수될 위험이 있습니다. 이는 가장 직접적이고 중요한 리스크입니다.

건축 허가 취소 및 재허가 불확실성: 과거 건축 허가를 받았으나 취소된 상태이므로, 재허가 가능 여부 및 조건은 관할 행정기관의 판단에 달려 있습니다. 복잡한 행정 절차와 불확실성이 존재합니다.

맹지 및 경계 불분명: 지적도상 맹지인 점과 인접 필지와의 경계 불분명은 토지 이용에 제약을 줄 수 있으며, 측량 비용 발생 및 경계 분쟁의 소지가 있습니다.

개발 제한: 자연녹지지역, 고도지구, 가축사육제한구역 등 여러 규제로 인해 개발이 제한될 수 있습니다.

토지 이용 현황의 차이: 지목과 현황이 다른 부분(답-도로, 잡종지-도로)은 추후 지목 변경 등 행정 절차를 필요로 할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

사천시 지역 개발 잠재력: 사천시는 항공우주 산업 및 해양 관광 도시로서의 발전 가능성을 가진 지역입니다. 지역 개발 계획과 연계될 경우 토지의 가치가 상승할 수 있습니다.

미래 개발 가능성: 비록 현재 건축 허가가 취소된 상태이나, 만약 행정 절차를 거쳐 재허가가 가능하거나 용도 변경 등이 이루어진다면, 택지 후보지로서의 잠재력을 평가해볼 수 있습니다.

주변과의 연계 개발: 인접 토지와 함께 개발될 경우 시너지 효과를 기대할 수 있으나, 이는 토지 소유주 간의 협력 및 계획이 필수적입니다.

투자 목적의 검토: 현재 상태로는 개발이 어려운 임야 및 농지 성격이 강하므로, 단기 투자보다는 장기적인 관점에서 지역 개발 동향을 지켜보며 접근해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본건 경매 물건은 넓은 면적의 토지를 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공하지만, 동시에 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

가장 큰 문제는 농지 취득 자격 증명 필요성과 건축 허가 취소로 인한 개발 불확실성입니다. 맹지이며 경계가 불분명하다는 점도 추가적인 비용과 시간을 요구합니다.

따라서 본건은 투자 경험이 풍부하고, 관련 법규 및 행정 절차에 대한 이해도가 높은 투자자에게 적합할 수 있습니다.

입찰 전, 반드시 관할 사천시청 관련 부서에 방문하여 건축 허가 재신청 가능 여부, 절차, 필요 서류 등을 상세히 확인하고, 농지 취득 자격 증명 발급 가능 여부를 사전에 검토하는 것이 매우 중요합니다.

또한, 정밀한 측량을 통해 정확한 경계를 파악하고, 장기적인 시야로 지역 개발 동향을 면밀히 분석한 후 신중한 접근을 권고합니다.

법원 정보

진주지원 경매5계