나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4093 [1] 경상남도 진주시 하대동 307-29 상가주택 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4093 [1] 경상남도 진주시 하대동 307-29 상가주택 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매5계 2024타경4093 | 소재지: 경상남도 진주시 하대동 307-29 | 감정가: 757,068,880원 | 최저가: 387,619,000원 | 용도: 상가주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호 진주지원 2024타경4093 (1)

소재지 경상남도 진주시 하대동 307-29 (상가주택)

매각대상 토지/건물 일괄매각

경매구분 부동산임의경매

소유자 유OO

채무자 유OO

채권자 남OOOOOOOO

1.2. 면적 및 감정가 정보

감정가 757,068,880원

토지면적 192.70 제곱미터 (약 58.29평)

건물면적 489.86 제곱미터 (약 148.17평)

제시외 건물 면적 9.00 제곱미터 (약 2.72평, 매각 포함)

총 건물 연면적 498.86 제곱미터 (약 150.89평)

2. 입지 및 물건 분석

2.1. 입지조건

본건은 경상남도 진주시 하대동 소재 "진주중앙중학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 노선상가, 아파트, 주택 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근성이 양호하며, 인근에 일반버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편으로 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

토지는 정방형의 평지이며, 남측으로 왕복 2차선 포장도로와 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성 및 가시성이 우수합니다.

2.2. 상권분석

건물의 이용 현황은 지하부터 3층까지 근린생활시설로, 4층은 주택으로 이용 중인 상가주택입니다.

제2종일반주거지역 내 중로(폭 15m-20m)에 접합되어 있어 상가로서의 잠재력이 양호하며, 주거와 상업 수요를 동시에 확보할 수 있는 복합적인 상권 입지입니다.

특히 "진주중앙중학교" 인근에 위치하여 학교 관련 업종이나 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설의 운영에 적합할 것으로 판단됩니다.

2.3. 건물 및 토지현황

토지는 제2종일반주거지역 및 시가지경관지구(일반)에 속하며, 중로2류(폭 15m-20m)에 접하여 개발 및 이용에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

건물은 1996년 11월 28일 사용승인된 철근콘크리트조 및 시멘트벽돌조의 4층 건물입니다. 외벽은 석재 붙임 및 벽돌 쌓기 등으로 마감되었으며, 제반 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주의사항으로 건물 4층 면적이 등기사항전부증명서와 일반건축물대장 상 상이하나, 감정평가는 일반건축물대장 기준 면적(95.23제곱미터)으로 진행되었습니다.

3. 권리 및 리스크 분석

3.1. 권리분석

본건은 부동산임의경매 사건으로, 채무자(유OO) 소유의 부동산이 채권자(남OOOOOOOO)의 신청에 의해 경매가 진행되는 물건입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 방식이므로, 낙찰자는 토지 및 건물 전체를 인수하게 됩니다.

경매 물건의 권리 관계상 "임차인 대항력 주의요함"이라는 특이사항이 명시되어 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 임차인의 대항력 유무와 배당 가능성 등을 철저히 분석해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 낙찰자가 그 부족분을 인수해야 할 수 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

대항력 있는 임차인의 유무 및 인수 금액 발생 가능성이 가장 큰 잠재적 리스크입니다. 이에 대한 권리 분석이 필수입니다.

제시외 건물(감정서상 ㄱ, 9.00제곱미터)이 매각에 포함되어 있으므로, 이는 별도의 법적 문제가 될 가능성이 낮습니다.

건물의 4층 면적에 대한 공부상의 차이(등기 84.82제곱미터 vs 대장 95.23제곱미터)가 있으나, 감정평가는 대장 기준으로 진행되었음을 인지해야 합니다.

인접 필지와의 정확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 낙찰 후 측량이 요구될 수 있습니다.

4. 투자 분석 및 종합 의견

4.1. 생활정보

본건은 진주중앙중학교 인근의 주거 및 상업이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

주변에 아파트 단지 및 주택가가 있어 안정적인 주거 수요와 근린상가 이용 수요가 확보될 수 있습니다.

4.2. 혐오시설 및 기타 특이사항

인근 약 0.3킬로미터 거리에 PC방 등 다수의 근린생활시설이 소재하는 등 유동인구가 있는 상권임을 확인할 수 있으나, 심각한 수준의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

기타 특이사항으로 임대관계는 미상이나, 지하부터 3층까지 근린생활시설로 사용 중이므로 신규 임대 계약 시 상가 임대차 보호법 관련 규정 및 권리금 형성 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4.3. 투자 포인트

왕복 2차선 도로에 접하고 폭 4미터 도로를 끼고 있는 코너에 가까운 입지로, 가시성과 접근성이 매우 우수합니다.

지하-3층 상가, 4층 주택으로 구성된 상가주택이므로, 임대수익과 주거를 동시에 해결할 수 있는 안정적인 투자 물건입니다.

제2종일반주거지역에 속하며, 중로2류 접합으로 용도 변경 및 향후 매각에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

4.4. 종합 의견

본 물건은 진주시 하대동 내에서 교통 및 입지 조건이 양호한 편에 속하는 상가주택입니다. 안정적인 상권 환경과 주거 공간의 결합은 투자 가치를 높이는 요소입니다.

다만, "임차인 대항력 주의요함"이라는 핵심 리스크가 존재하므로, 입찰가 산정 시 예상 인수 금액을 포함하여 보수적인 관점에서 철저한 권리 분석이 선행되어야 합니다.

상가주택 실거주 및 임대수익을 목적으로 하는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

진주지원 경매5계